卖掉股票炒房可以休矣

　　截至8月底，上证综指年内涨幅约10%。这个涨幅在全世界绝对算大的。同期道琼斯指数基本持平，标准普尔500指数涨了8%，英国富时100、法国CAC40指数、德国DAX指数、日经225指数等则都是下跌的。飙升的只有一个纳斯达克，涨了大约30%。
　　很多朋友在最近两年的股市上涨过程中也已经成功从2015年的套牢状态中解脱出来，不少人更是在今年4月以来的反弹中狠狠赚了一笔。可喜可贺。
　　但当前的经济形势无疑比2015年还要差，而且在可预见的未来，较低的经济增速将是常态，这令不少朋友觉得手中的股票有些烫手。
　　相比而言，房价最近2年整体比较平稳，部分一线城市的部分区域实际成交价甚至有所下跌。有朋友询问，现在是不是一个新的卖股票买房子的机会。
　　先说结论。笔者认为，一般的居民住宅楼作为财产保值的手段还可以，但几年内挣大钱的概率比较低。如果不是着急结婚或者娶儿媳妇，在地产投资上最好谨慎一点。至少在未来3、5年要十分慎重。
　　房价的上涨说到底取决于资金的持续投入，只有不断有新资金入场，同时不能出现大规模抛售，才能确保价格上涨。而新资金主要是两个来源：一个是个人收入；一个是银行贷款。
　　其中个人收入是根本，它决定了购房者能够负担的首付规模以及月供的最大额度，银行贷款规模很大程度上取决于银行对购房者收入水平的评估。对于绝大部分购房者来说，收入来源主要是工资。这其中既包括自己的工资，也包括可动用的亲属的工资。但在可预见的未来，我们很难对收入水平的提高给予乐观预期。
　　改革开放以来，无论是国民经济的增长還是个人收入水平的提高，主要的支撑力量有两个。一是急剧扩张的对外贸易；二是持续推进的城镇化进程带动的超大规模投资。但这两大支柱未来一段时间都会面临较大问题。
　　首先，外贸的黄金时代已经过去。再考虑到逆全球化势力的干扰，未来我们很难对出口市场寄予太高期待。这也就意味着我国服务于全球市场的诸多产业链将面临产能过剩的严峻考验。能否维持生存的问题已经很严峻，更不要提涨工资了。
　　其次，城镇化速度将大大放缓。2019年，我国城镇化率达到了60.6%，社科院预测到2035年将达到70%。也就是说在未来的16年里有望再提高10个百分点左右。而在2004至2019年的16年里，我国城镇化率提高了19个百分点。城镇化速度下降一半，可以想象将对与大兴土木密切相关的行业产生多大冲击。
　　总体来看，未来一段时间，外贸和投资这两个驱动经济的引擎都很难全力运转，大量企业面对的是如何活下去的考验，给员工涨工资挺难。
　　再说银行贷款。在打破刚兑的过程中，一方面银行的信贷投放能力会因坏账的激增受到抑制，另一方面破产企业的增多也会相应降低相关地区居民的收入水平，增大住房贷款的风险。此时银行的策略可能是提高首付要求，但这样会进一步降低民众的贷款能力。
　　面对百年未有之大变局，我们的经济结构调整需要一段较长的时间，在目前的经济形势和政策环境下，炒房挣钱的难度比过去大了很多。