公共租赁住房租金定价模式的探析
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2013年底，住建部、财政部、国家发改委公布 《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求全国从 2014年起，各地实施 ＂两房并轨＂， 统称为公共租赁房（以下简称公租房）。＂两房并轨＂能够很有效解决＂夹心层＂的问题。然而，科学合理地确定公共租赁房的租金定价是保证公共租赁房体系长期可持续性运转的关键。因此，对城市的公共租赁房租金定价进行深入地研究具有重大的理论意义和现实作用。
一、现有定价模式
公共租赁住房定价是一个多元化的目标决策系统，在考虑投资者盈利的基础上，又要照顾居民的承受能力；随着各地公共租赁住房的建设，已形成三种较为典型的定价模式。
图一 公租房定价模式
租金定价模式 定义 优势 劣势
市场导向模式 指政府定期测定公租房项目所在区域的市场租金作为公租房租金定价根据，公租房租金在同地段同类型住房的市场租金水平的基础上做一定比例下浮。 提高了公租房定价效率 若市场租金较高时，市场导向定价可能超出保障对象的支付能力从而无法发挥公租房保障功能
成本导向模式 指根据公租房的建造成本和运营维护成本来确定租金，在此基础上上调一定比例 可使租金抵偿成本，减轻财政负担 若公租房成本高会导致租金高，甚至租金高于市场水平，导致公租房失去保障功能
支付能力导向模式 主要以保障对象支付能力为参照对象，根据承租人收入水平不同分层次匹配不同租金的公租房 可以较好地发挥公租房保障功能 政府承担较大的财政负担，实际操作也存在一定困难
二、＂综合定价法＂的租金定价模式
（一）影响租金定价的因素
公租房作为保障房的重要组成部分，主要有以下特点。第一，公租房的存在主要是保障低收入群体的住房要求，因此，租金定价需重点考虑承租人的收入；第二，公租房作为一种公共物品，具有稀缺性，为保证社会公平和准入退出，其租金水平必须根据市场租金进行调整；第三，公租房的建设需要房地产商投入一定的资金，其租金水平必然也受到房屋成本的影响。因此，由以上分析可知，影响租金定价的因素有承租人收入、市场租金、房屋成本。需要说明的是，为保证公租房的定价的保障功能，三者的重要程度从大到小依次为承租人收入、市场租金、成本。
（二）租金定价模型设计
实践中，单纯考虑以上任一种因素都会造成租金标准脱离实际市场环境，或脱离承租者的收入水平。因此，综合考虑各方面的因素，弥补各自缺点，笔者采用三者相结合的定价法，称为＂综合定价法＂。首先，构建租金计算模型：
F=f（X，Y，Z）=k1X+k2Y+k3Z（1）
X=f（x）（2）
Y=f（y）（3）
Z=f（z）（4）
模型解读：
公式（1）中，F代表某项目公租房租金价格，单位为 ＂元/平方米·月＂，k1、k2、k3为权重，k1X为承租人收入决定租金的部分，k2Y为市场租金变动引起的租金变动部分，k3Z为房屋成本影响租金变动的部分；
公式（2）中，自变量 x 指承租人收入，X 指由于收入变化引起的差异化租金；
公式（3）中，自变量 y 指市场租金，Y 指由于市场租金变化引起的租金变动；
公式（4）中，自变量 z 指房屋成本，Z 指由于市场租金变化引起的租金变动；
其中k1+k2+k3=1，且k1>k2>k3（三者的大小也可根据地区差异进行调整）。
当前，我国一些地区采用收入差别化的定价模式，即收入在不同档次内所交纳的租金不同的，在同一档次内租金是相同的。这样的差别化租金看似公平，但随着受保障人群收入的提高，较高档次内部收入差距也会较大。因此，在较低收入档次可以实行同一标准，档次较高者，则需要体现同档内租金的动态变动。基于上述观点，对公租房租金进行定价，主函数 F 不变，分别定义 X 、Y、Z：
X=f （x） =（5）
Y=g（y） =λ△y （6）
Z=g（z） =σ△z （7）
公式（5）是分段函数，表示将承租人收入按三分法分为三个档次，x1是保障范围内的最低收入；x4是保障范围内的最高收入；x2，x3是取二者之间的两个节点；A 和 B是两个常数，表示两个较低档次的租金定价，即收入在这两个档次中，承租人交的租金在档次中不变，分别为 A和 B；ax +b 表示在最高收入范围内，租金是以a为斜率（a>0）直线变化的，收入越高交的房租越高，这样有利于公租房的及时退租。实际运用时，可以根据不同情况进行分段和数学模型的调整。
公式（6）中，△ y 表示市场租金的变动；λ是系数，实践中，不同地区或项目可以选择不同的系数调节公租房租金。由于信息技术和管理成本的限制，当△y 变动不明显时可以在公租房租金变动中不予考虑该部分。
公式（7）中，△ z 表示房屋成本的变动；σ是系数，实践中，不同地区或项目可以选择不同的系数调节房屋成本。
以上便是＂综合定价模型＂， 在实际应用中，各地可根据实际情况对模型进行微调。
三、结论
本文通过对影响我国公共租赁房各项因素的分析，提取出对其影响最大的三个因素，建立定价函数模型，采用收入差别化的定价模式，更好的将承租人收入、市场租金、住房成本三个决定性因素结合起来构建科学的函数模型，为公共租赁房定价提供一种崭新的思路。这种思路在保证以最大程度的保障为低收入者提供住房外，也兼顾到了政府的补贴能力和房地产开发商的成本问题。
当然，本文肯定也存在某些程度的缺陷，譬如，在对于模型的运用方面仍缺乏一定程度的严谨性，对于数据的收集也略显薄弱，但是这种为公共租赁住房定价的函数模型构建思路相信会为其他研究者起到抛砖引玉的作用，也期待这种模式的构建可以为政府在公共租赁住房定价方面提供一定的借鉴。
参考文献：
[1]王先柱，刘宏玉.公共租赁住房定价模式的探析[J].中国房地产，2011（11）.
[2]倪鹏飞. 中国住房制度体系的总体设计[J]. 价格理论与实践，2013 （4）.
作者简介：刘鹏宇（1993–），女，山西财经大学，研究生在读，社会保障专业，研究方向：住房制度。