街道物管办工作总结

　　柳树湾街道物管办工作总结
　　物业管理事关人民群众的安居乐业，事关和谐社会和幸福街道建设。随着城镇化进程的加快，近年来，物业管理工作已逐渐成为社会普遍关注的热点和焦点，也是加强城市管理的重点和难点。柳树湾街道物业管理办公室以文明城市创建为契机，加大工作力度，提升物业管理水平，通过座谈交流、听取汇报、参与物管矛盾调处、等形式，对街道物业管理工作进行了专题调查。现将有关情况报告如下：
　　一、基本情况
　　柳树湾街道现有住宅小区102个，有物管小区30个，老旧小区72个。近几年来，在社会各方的共同努力下，物业管理取得了一定的成绩，正逐步走上规范发展的路子。柳树湾街道商品房小区主要采取开发商委托的方式确定物业服务，业委会成立之后，由业主大会决定续聘或重新选聘。目前商品房住宅小区，已全部实行市场化的物业管理。老旧住宅小区，形成了社区托管为主、业主自治管理、原产权单位管理为辅的多样管理形式，形成了以环境保洁、绿化养护和保安为基础的基本物业管理模式。
　　二、主要做法
　　一是以文明城市创建为契机，狠抓硬件整治，突出实用性。工作重心放在老旧小区硬件整治。坚持实用性、功能性优先的原则，按照＂路平、灯亮、管道畅、环境美＂的标准，整治工作逐步有序推进。街道内的72个老旧小区，大部分建于上世纪九十年代之前，基础设施老化，下水管道堵塞、公共照明缺失等问题突出，因建成时间早，缺乏相应的房屋维修保障，居民基本的正常生活受到极大影响。为此，街道牢牢把握整治工作的初衷，整治工作的核心围绕下水管网等基础设施展开改造，对72个老旧小区硬件设施进行综合整治。
　　同时，街道物管办联动社区，对小区的硬件设施、卫生环境进行了全面升级，及时改进市、区级检查交办内容的同时，及时自查，发现问题立即整改，发现缺点立即改进。今年以来，街道内小区累计新增公益宣传牌一千余块，新增垃圾桶一千余支，新建垃圾分类亭十余处，新建及修补毒饵站九百余处，清理乱拉乱挂上千处，清刷清理小广告三万余处，清理建筑、生活垃圾一万余吨，清理卫生死角、乱堆放两千五百余处，吸化粪池一百车以上，清理杂草、绿化带种菜近一万平米，补植绿化一千余株，修补破损、不平整路面五千多平方米、拆除违章建筑一百余处、粉刷墙面五千平方米以上。为我市
　　同时，物管办也连同社区对街道内气象局宿舍、中行宿舍、人防宿舍、益兴名流花苑、西大院、农行宿舍、商检局宿舍、桃源居、新东南公寓、国税局宿舍、工商局宿舍等小区进行雨污分流改造。同时，也将继续推进雨污分流改造计划的进一步进行。2021年柳树湾街道物管办将继续全力配合住建局推进老旧小区升级改造。
　　二是物业服务，注重引导性。实施整治是基础，实现常态管理才是最终目的。建立长效的服务机制是实现常态管理的有效途径。当前，相对稳定的物业服务通常由正规物业企业提供，但在老旧小区在物业服务方面存在着诸多困难，物管办探索多种模式，提供满足居民基本需求的＂准物业＂服务，小区暂由社区代管。截止目前，全街72个无人管理小区通过不同模式全面实现以卫生保洁为主的基本物业全覆盖。
　　三是加强检查与监管。积极协同辖区内各社区（村），了解社区工作中难以解决的问题以及需要街道层面的帮助，并将困难逐一击破，共同推进基层小区治理工作。物管办为更好了解社区在小区治理方面工作中难以解决的问题，多次阻止劝导中天花园部分业主成立所谓的＂中天花园零时业主委员会＂，责令物业公司拆除其私自印制悬挂的＂中天花园零时业主委员会＂公告和横幅。并实地查看小区存在问题，通过座谈会上小区业主、物业的各抒己见，进一步了解问题所在，直击问题核心。同时，街道也积极协助社区解决社区层面无法解决问题，通过约谈维修公司先后协调中意花园、奥林晴园、富丽花园等小区使用维修基金后房屋漏水未彻底解决的疑难问题。
　　四．今年以来，物管办收到市长热线，阳光纪检等各类交办单一千余件，针对交办事宜，我办工作人员进行电话沟通，疑难问题到小区和反映人进行沟通，积极协同社区，及时、高效的解决反映人的困难和诉求，满意率达95%。
　　二、存在的问题
　　（一）现行法律不够健全，相关条款未明确。一是公摊水电费代收代缴问题。目前最新的《江苏省管理条例》和相关的法律法规中，一直未明确物业公司代收代缴公摊水电费的责任义务，加上现在各小区普遍存在拖欠公摊水电费问题，物业公司代收代缴公摊水电费存在较大的困难，供电公司如果依法欠费停电，导致部分正常缴费的业主利益受损，出现一些争执与矛盾。二是业主委员会问题。目前的条例和相关文件中，都回避了业委会法律地位这一问题。条例中，对政府职能部分的权力义务表述过于简单，没有具体的管理细则，造成了很多小区成立业主委员会以后，不再需要政府部门参与任何监督管理。三是责任界定不明确。条例中对物业管理部门的责任界定也不明确，往往一个小区问题涉及规划、工商、物价、环保、住建、城管、派出所等多个部门职能交叉，在处理物业矛盾纠纷时，缺乏有力的依据和抓手，也常常出现扯皮、推诿现象。
　　（二）开发建设遗留的问题比较多。一是一些建设单位在开发建设过程中，没有严格按设计要求建设，致使配套设施不完备。二是产权关系不明确，哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，没有明确的界定，致使后期管理过程中矛盾重重，尤其是业主委员会成立以后矛盾很大。三是部分小区存在＂烂尾楼＂情况，如城市广场小区，由于开发商资金断裂，工程尚未验收，房屋保修期内出现质量问题，无法使用维修基金进行维修，由此也引发了诸多矛盾。
　　（三）一些制约物业管理质量提升的问题还未得到有效解决。一是有的物业服务企业，缺乏诚信意识，多收费少服务，财务不公开，忽视业主的地位与权益；少数物业公司处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度，质价不符，造成业主不满意。二是相当一部分业主不关心小区公共事务，业主委员会难以成立，筹建不积极、运作不规范；即便业委会成立以后也是无所作为或者已私为目的，有的业主只要权利而不履行自己应尽的义务，不按时交纳甚至不交物业服务费用；还有的业主不遵守业主公约，不配合物业管理区域内的管理，违章搭建、违法装修改造，乱停车、随意堵塞消防通道等，严重影响小区物业管理秩序，也给社会管理工作带来了不利影响。三是物业管理各主体职责不明确。由于物业纠纷缺乏有效的调解机制，而司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理，致使许多物业管理中产生的矛盾纠纷得不到及时有效解决。尤其当物业服务企业与业主委员会之间出现难以协调的矛盾时，缺乏相应的监督指导机制。
　　三、改进工作的几个方向：
　　（一）理顺关系，完善组织体系，强化责任落实。一是凝聚工作合力，物管办、社区将定期召开物业管理工作联席会议，结合各自的职能和所承担的社会管理责任，将其担负的物业管理工作职责进一步梳理、细化和明确，努力形成密切配合，齐抓共管的良好局面。二是将物业管理工作纳入年度综合目标绩效考核体系，实行目标责任制和考核评价制度。
　　（二）分类管理，增强服务水平，提升物业品质。一是在商品房小区的管理方面：政府及有关部门应切实研究完善住宅小区设计规划标准;严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；要研究建立前期物业在交付验收前的承接查验制度，并作为交付备案的前置条件，保证建设单位对发现的问题能及时整改，减少遗留问题；例如公摊水电费问题，可以在规划的时候，将公摊水电电表纳入每家每户，由专营单位直接收取。要研究建立街道、社区在前期物业管理中提前介入机制；要进一步完善政策措施，综合运用经济的、行政的手段支持物业服务业发展，促进物业服务企业进一步做大做强。二是在安置房小区的管理方面：政府及相关部门要在进一步完善配套设施，提供相应自身造血功能的基础上，尽快研究出台安置房专项维修资金和电梯更新资金的归集政策措施，依法加强引导和规范，逐步将其纳入正规的市场化、专业化物业管理范畴。三是在老旧住宅小区的管理方面：结合旧住宅小区的改造工作，通过增加小区停车位、适当建设小区配套用房、开展广告位出租等途径和适当收取物业管理费等方式，逐渐培养居民的物业消费意识，逐步增强小区＂自我造血＂功能。
　　（三）狠抓维修基金使用的规范性和维修单位的工程质量。今年以来，物管办经常接到群众反应房屋在使用维修基金维修后，问题没有得到彻底解决。这主要是维修公司的维修质量不过关，在施工过程中监管不到位造成的。下一步，物管办将从源头抓起，严格审查维修基金的申请规范，在各个环节做好监督、回访工作，切实保证维修基金用到了实处。在房屋维修时，要组织业主参与到维修工程的监管中来。同时物管办将严格按照国家规定来跟踪监管房屋维修质量，在完成维修施工后5年内出现问题的维修单位，我们将第一时间责令维修单位进行整改，如出现问题补救不及时的，物管办会将其记录在案，情节较重的，我办将在今后拒绝其公司在我辖区内进行维修作业，从而确保维修基金能够用在刀刃上，为居民解彻底的解决问题。