新就业大学毕业生住房保障体系
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詹雯昕 卜亚男 朱馨 曹炳汝
【摘 要】随着城市化进程加快，大学毕业生在城市定居的比率日益增加，但城市有限的土地与住房资源以及不断上涨的房价和不健全的住房保障制度，都使得新就业大学毕业生的住房问题逐渐突出。文章将以无锡为研究地点，根据无锡住房现状以及大学毕业生的住房保障意愿，构建专门为新就业大学毕业生设计的租房平台，为新就业大学毕业生提供服务。
【关键词】新就业大学毕业生；住房保障；租房平台
教育部数据显示，2017届全国普通高校毕业生预计比去年多出30万。对于新就业大学生来说，自身储蓄不足无法购买房屋、再加上近年房地产市场形势严峻，中大型城市房价飞涨，多重压力使得新就业大学生在住房问题上举步维艰。
一、新就业大学毕业生住房状况
（一）我国大学毕业生住房问题
新就业大学毕业生面临的最大问题就是住房压力大，原因有大学毕业生低经济能力与高住房需求之间存在矛盾、国家住房保障不完善以及住房供需结构不合理等。因此我国新就业大学生的住房主要采取租房形式，极少部分选择购房。
1.住区环境差，交通成本高
现代大学生多选择靠近地铁线路的偏僻居住地，这些居住区各项费用低廉，但上班的时间成本通常较高，且居住环境相对恶劣——居住人群属性不定、餐饮环境不佳、治安条件存在隐患。
2.居住面积偏小
最新数据显示，2017年应届毕业生平均薪资水平：本科为4854元，硕士为6791元，博士为9982元。对于选择租房的毕业生们来說，其租房支出约占其收入的20%-30%。因此为了节省开支，毕业生们会优先选择居住面积小的房屋。
（二）互联网租房平台现状
在中国，城市人口流入的持续增长和城市房价的持续上升，导致租房已经开始超越买房，成为房屋中介的头号业务。中国年出租房超过8000万套房，覆盖超过2亿8千万人。互联网公司也瞄准了这块大蛋糕，纷纷入场。
1.O2O房产交易平台
O2O房产交易平台，即传统房屋租赁模式，将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台，目前是租房市场份额最高的模式，包括了沉淀到线下的互联网平台，和接入互联网的传统中介。比如链家、爱屋吉屋、我爱我家等O2O房产中介公司。
2.C2C租房信息平台
租房信息平台是租客最喜欢的模式，因为房东直租省事还省钱。比如58同城、搜房、安居客、107间、诸葛找房等，有些只是信息平台，有些是信息+交易服务。
3.专门互联网租房平台
主要分为两大类。一类是分散式公寓，如蘑菇公寓，它的优势在于能以相对低的成本快速获取大量房源。另一类是集中式公寓，如雷军投资的＂YOU+国际青年社区＂，其前期投入较大，装修到使用的周期也较长，但公寓的品质把控更好，更容易产生品牌感，因此用户的黏性也更大。
4.共享住宅
共享住宅将空间看作一种服务，进一步开发空间的潜在价值，提高空间溢价，改变了建筑的存在和使用形式。它和传统租房的不同之处在于，将住房空间打造成年轻人社群，年轻人通过住房连接起来，既保有自己的独立空间，也可以在共享空间进行轻量化社交。
二、构建新就业大学毕业生互联网租房平台必要性
（一）各类租房平台仍有进步空间
在C2C租房交易平台上，仍有许多问题需要改善，比如信息不对称、房子时效问题、租房质量问题等，这更显示出现租房平台在房源、平台运营等方面有漏洞亟需解决。
（二）租房保障体系日渐完善
截至2017年底，国家新型城镇化第一批试点基本完成，在此过程中，扩大了公租房的保障范围，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。其中，在广州、合肥、四川泸州、石家庄、等城市设立城市公共集体户口，解决有落户意愿但无住所人群的落户问题，体现了我国租房保障体系的不断完善。
（三）互联网+共享时代开启
在＂购租并举＂的大背景下，长期被诟病的传统租房市场，终于迎来了＂信用+租赁＂的技术提升与机制创新，即根据信用提供了＂免押金＂服务；随着共享经济的推进，共享住宅也成为了租房趋势，例如＂YOU+国际青年社区＂，发掘了除居住之外的共享空间价值，营造社区文化。这些现象都说明了在＂互联网+共享时代＂的背景下，租房平台将会迎来新的时代。
三、新就业大学毕业生租房平台需求分析
（一）租房需求分析
1.政府方面
从供应量看，未来租赁将成为核心城市住房发展的重要组成部分，根据＂十三五＂规划，北京、上海、广州将在＂十三五＂期间新增租赁住房50万套、70万套、15万套。多项通知的出台都揭示目前租赁市场正迎来政策利好。无锡市现已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。
2.大学生方面
由调查问卷统计结果可知，大学生主要在大三大四阶段外出租房，即处于毕业实习找工作阶段时，大学生对租房有极高的需求，且对租房的期望租期大多是三年及以上，说明大学生对租房需求周期长且稳定。
四、新就业大学毕业生租房平台的设计
新就业大学毕业生租房平台的设计是以其职能的实现为目标，以多元需求分析为构建依据，结合共享经济与信用体系的发展趋势，为大学毕业生提供住房、便民等类社区式服务的基础服务平台。
（一）城市布局
城市布局策略方面会考虑城市进入指标，主要包括目标城市的量级以一线及强二级城市为主，人口主要以流入为主，经济发展较好，有活力；另一方面还会考虑城市租赁市场。
（二）房源获取渠道
1.合作品牌的房源导入
在前期起步时，先依附大品牌如链家等的经济业务以及网点优势，可以获得大量房源。
2.第三方机构或企业的委托业务
在规模、经营及品牌不断增强的基础上，第三方的委托业务会越来越多。
3.与政府机关合作
策划一些大学毕业生政府扶持项目，给予一定优惠，树立口碑营销与企业形象。
4.自我拓展
在中后时期的成长阶段，可以凭借品牌优势以及客户资源，打造属于自己的产品线，按租期长短主要分为长租（租期大于等于6个月）和短租两种模式，都是从第三方获取物业资源，再经过装修推广到市场。
（三）租房平台市场细分
1.长期租户
对于长期租户而言，租赁房的选址尤为重要，首先要交通便捷，至少保证选址距地铁或公交10-15分钟；其次，周边配套齐全。
（1）房源获取渠道
（2）目标群众特点
作为长租产品的目标受众主要是在城市中有中长期居住、稳定生活需求的群体。
（3）价格制定
租金价格的制定，往往根据不同产品、周边市场情况、租金水平来制定。
（4）长租产品核心运营模式
2.短期租户
租房平臺分别推出针对储蓄少的大学毕业生或短期旅客的经济适用型以及针对有一定经济实力的出差白领的高档舒适型，重点是交通的便捷程度以及周边基础设施的建设。
（1）房源获取渠道
主要来源于第三方机构/企业，再进行装修设计，推向市场。
（2）目标人群
短租产品的受众主要是到目的地城市旅游或短暂停留的年轻人，因此对租房交通有着较高要求，而对环境与空间要求不高，满足实用即可。
（四）租房平台的其他功能
1.增值服务
在为租户提供住房的同时，同时提供增值服务，如保洁服务、维修服务、搬家服务等，这不仅是面对自己品牌的租房，也可以向外部提供服务，详见图2。
2.智能找房
结合大数据信息以及信息技术，提供租户地图找房VR选房的服务。大数据匹配为租户智能推送合适房源，另有当下流行的星座配对指数选房，为你找最合适的合租舍友；LBS定位为租户快速搜寻周围5km房源，省力省钱。
3.信用管理
首次租客有优惠，且实行信用累加制度，一定的信用积分可以兑换维修包或保洁包；如出现拖不文明现象则扣掉信用积分，扣分到一定分值并免除优惠。
（五）运营维护
我们团队认为在平台的不同时期，需要根据各种数据指标对其运营与维护。
1.种子期
收集用户行为数据与产品设计时的用户模型做对比，有目的性调优。
主要关注数据有：页面路径转化、按钮点击、启动次数、停留时长等。这个阶段数据重质不重量。
2.推广期
主要目的在于扩大影响，吸收用户。主要关注数据有：新增、活跃、留存以及渠道数据。在这个阶段如果能够配合各种资源多管齐下，用户量易有爆发增长。
3.营收期
主要目的在于通过各种活动运营、增值服务创造营收。主要关注的找数据有：付费用户数、付费金额、付费路径转化、ARPU等。
（六）推广途径
在租房平台的初期与成长期，多渠道的推广行为是必不可少的，最重要的就是用最小的投入把品牌效果最大化，即通过推广吸引更多的注册用户，以提高自己的市场份额。我们主要分为渠道推广、新媒体推广和线下活动推广，见表2：
五、结语
随着互联网技术高速发展，看似饱和的互联网房屋租赁市场仍有很大的发展空间，其进入门槛低，用户需求量大，又有政府政策支持，发展一片向好，但想站稳脚跟，还要看发展创新能力。在未来，互联网中介应更加注重协调房东、平台与租客三者之间的关系，使各方个性化需求得到最大满足，提高信息对称性，促进租房市场更加稳健发展！
【参考文献】
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