利率降了房贷月供为何不降反增

　　众所周知，每年央行降息后，选择按年调息的还款人从1月1日开始将执行新利率。据记者了解，去年接连的降息对房贷的影响已经在1月份开始显现，但是不少房奴们在还款时发现自己1月份的月供不仅没有减少，反而比去年还多了。相关专家指出，目前房贷的还款分为＂等额本息＂、＂等额本金＂和＂自由还款＂三种，还款人需了解自己的还款方式，利率调整对不同还款方式的影响各不相同。
　　贷款方式：商业贷款
　　还款方式：等额本息
　　适用人群：月收入较为平均的＂上班族＂
　　还款注意事项：1月份的还款月供可能会增多
　　专家指导：去年央行接连五次降息后，对于采用＂等额本息＂方式还款的购房人来说，因为涉及到跨月还款，所以前后两个月的月供根据降息前后的利率计算明显不同，所以购房者1月的月供其实是由去年12月和今年1月调整后的新利率两部分构成，然而因为＂等额本息＂这种还款方式的特点是本金部分逐渐增多，利息逐渐减少，而1月份又处在跨越年度分段计息特殊时期，所以本金上涨的部分较大，很可能出现1月份的月供上升的情况。
　　因此，采用＂等额本息＂方式还款的购房人，1月份的利息会比去年12月份时有所增加。专家建议在准备1月份还款时不妨往账户里多打些钱，或者及时与还款银行沟通，确认自己1月份的具体还款额。
　　贷款方式：商业贷款
　　还款方式：等额本金
　　适用人群：月收入较高，现有资金较多的人群
　　还款注意事项：不宜进行提前还贷
　　专家指导：和等额本息相比不同的是，虽然前期还款压力大，但是即使降息，等额本金也会比等额本息的利息总额少。在央行降息后，理财产品收益率大幅下降，很多贷款的房奴开始考虑是否提前还贷的问题。手里有些＂闲钱＂的购房市民开始还掉一些本金以减少房贷成本。
　　专家指出，在降息后，采用＂等额本金＂还款的人不必急于提前还款，因为等额本金前面先归还的是利息，而且处在央行＂降息＂通道时，银行贷款利率也会有所下降，如果基准利率打8.5折，折后利率比存款利率高不了多少，如果此时将钱用来还贷，将白白丧失赚钱的机会。
　　贷款方式：公积金贷款
　　还款方式：自由还款
　　适用人群：贷款额度偏低、购买小户型住房的人群
　　专家指导：公积金贷款目前的还款方式只有自由还款一种，因此对于＂房奴们＂来说，相比等额本息和等额本金，还款的压力相对较小。专家认为，自由还款是由借款人自己确定还款额度，但是需要注意的是，每年的还款数额并不会随着央行降息而减少，所以需要借款人自行与贷款银行商定，调整每月的还款额，如果借款人没有做出调整，那么就还将按照原来的数额还款，因此也就无法在短期内享受到降息带来的实际利好。
　　摘自《京华时报》