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房产投资大坑法拍房法拍房馅饼还是陷阱


  近2月未有新房价格公示,住宅存量去化周期—再下降,从备案数据看1-4月市场整体显现出供不应求的态势,买房信贷难,摇号更难。
  于是小众市场的法拍房进入购房者视线,新房价8折,究竟值不值得买?让我们一探究竟。什么是法拍房
  法拍房是指被法院強制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。常见涉及法拍产生纠纷的有4种类型。
  商业贷款:购房人向银行贷款购房,不能按期还贷款,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人拍卖该房屋变现来偿还贷款。
  民间借贷:张三向李四借钱,将房产抵押给李四,最后还不上。根据《担保法》规定,李四向法院申请查封张三的房子,将法拍所得用于归还欠款。
  司法没收:比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。
  无主财产:即无人认领的房产,也可以进行拍卖,但现实生活此类很少发生。
  实际数据分析,法拍房中,因为民间借贷出现问题被法拍的房屋占到7成。法拍房的优与劣
  1、法拍房之优——价格低廉
  现阶段全国正规的法拍平台有7家:淘宝网、京东网、工行融e购、公拍网、中拍网、北京产交所和诉讼资产网。
  其中阿里和京东两家的份额占到80%以上。从阿里平台统计,目前法拍房挂牌数量8369。首次拍卖价格基本为市场价的7-8折,低廉的价格看似大幅降低了买房门槛,充满了诱惑力。
  让法拍房有一定价格优势是法拍的制度决定的。
  一拍:第一次拍卖,拍价不得低于评估价或者市价的70%。
  二拍:第一拍流拍后,在原有平台上进入第二次拍卖,原价基础上最大降价幅度可达50%。
  变卖:两次均流拍,进入变卖阶段,起拍价定为变卖起拍价,最低不少于评估价5折。变卖房子绝大多数不支持贷款,需全款支付。
  可以看出伴随拍卖次数增加,房屋价格持续下探,最低可到市场价的5折。
  2、法拍房之优——不限购
  目前西安市主城区、临潼以及西咸的沣东区域均限购。落户后交纳社保满1年,外地户口交纳社保满5年,方可购买新房及二手房。
  此外,在"330"政策后,对刚需家庭的定义调整为,购房前48个月无住房转让记录的家庭。
  主城区新房供应有限,摇号难,资格审核又严格,若想在区域配套完善地段购房,不限购的法拍房成为了一个良好选择。
  3、法拍房之劣——隐性风险
  看似低价的情形下,法拍房往往有很多风险导致费用增加,无法交房,主要表现在以下几点。
  1)房屋被占用
  债务人亲属或者因债务纠纷,将房子抢占,让老人住在房屋内,虽然法院会协助腾退,但是腾退的时间无法确定。
  债务人在法院查封前恶意长期出租,租期长达20年,租赁人提出明显不合理的赔偿要求,不搬离出租屋。虽拍卖成交,但是购房者长期不能真正使用。
  2)未知的高昂费用
  法拍房税费计算复杂,除一般买卖二手房需缴纳的契税、个人所得税外,可能需缴纳增值税和土地增值税。
  原房东拖欠的物业费、水电燃气费、宽带费等,买受人在办理水、电、燃气等更名时,需先交清欠费。
  3)多次抵押
  债务人房屋因债务纠纷被多地法院查封,或者债务人在多个银行抵押贷款,会发生拍到房屋刚解封,被另一家银行查封的情况。
  4)无法过户
  房子的产权不明晰,有2个以上的实际拥有者,双方意见不一致,无法过户。
  5)无法贷款
  参加竞拍后,一旦成交,很多银行不能办理按揭贷款,或放贷时间较长。而竞买人通常需要在15-30天内一次性交齐全部款项,未及时交纳余款则被视为悔拍,保证金不予退回。
  6)房屋隐形瑕疵
  房屋存在违建、不合规改造,又被部分拆除的风险,曾有刑事涉案或凶宅。
  7)总结
  虽有限购、限贷各种政策,但跟难以调查清楚背景的法拍房相比,风险还是小了许多,低价下的法拍房并不是"刚需"购房者的良好选择。如无必要,不建议购买。法拍房之变
  5月初有部分网友在住建局留言板中提出将法拍房纳入限购范围,原因是法拍市场火爆。
  我们统计了1-5月阿里拍卖上的法拍数据,可以发现1-5月除1月挂牌数量超过300套,其它月份供应量基本持平。
  供应房源成交率70%左右,30%份额的房源流拍。整体市场依然供大于求。
  参拍人数超过10人的房源占成交房源的5%-20%,均值为14.8%。
  此类房源最终成交价约为起拍价的1.5倍,主要集中于经开、曲江、高新,通常产权明晰,无房屋侵占现象。
  数据表明法拍市场用"火爆"形容,是以偏概全。地段优质,带有学区、学位的房源属于少数,不具备普适性特征。
  从全国范围看,一线城市中上海于3月发布限购政策是最后一个将法拍房纳入限购范围的一线城市,二线城市长沙、成都于今年3、4月跟进。
  长沙在法拍政策方面不同于成都的"一刀切",设有限购名录精准打击热点楼盘,截止于目前纳入51个项目,严控学区、学位房炒作。
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