陈刚 陈松 陈鹏 全国19城964个购物中心,2020年平均空置率为11.77%,同比涨幅高达93.9%。其中,北京开关店之差为一线城市之首,上海开关店总数居一线城市之首,广州、深圳回暖迹象较为平稳,武汉市场受创较重…… 站在2021年,回头看被疫情困住的2020年零售商业市场,购物中心空置率已然成为世界级难题。东京银座、巴黎香榭丽大街、纽约第五大道……一条条国际名街人气不再,品牌退租潮迭起。 相较之下,速速回血的中国市场,购物中心整体空置率(以样本商场为例)能控制在10%左右,已然是交了份不错的成绩单。加之今年春节期间,多地的众多商场均收获了可观的客流与销售增长,消费市场活力显现。 来自赢商大数据的监测显示,2020年上半年,重点城市1/3商场空置率超10%。而在下半年,尽管人潮有所回归,可商场的空置率未跌反升。据统计,2020年下半年全国19个_二线城市近千家已开业购物中心调整频率加快,但平均空置率截至年底达到了11.77%,环比涨幅近32.5%。其中,出租率超过95%商场占比约38.3%,同比减少9.3%。对应的,约4成商场空置率超过10%,满铺出租的商场不足90家。 "一铺养三代"是过去几十年来中国老百姓广为人知的投资理念,很多人认为,商铺租金高,只要投资一间商铺,就能躺着数钱。有些地方甚至还把商铺作为男方家庭的婚姻门槛和保障,为此商铺价格一度在民间被炒得火热,尤其是三四线小城市,对商铺投资极为迷恋。 前段时间,我去内蒙古呼和浩特出差,被邀请到一家朋友开发的楼盘参观,开发的是写字楼、公寓和商铺的商业综合体。说实话,位置一般,开发商为了商铺能多卖钱,户型被改得拐弯抹角,开间和进深大都不符合规矩。 最重要的是,商业并没有做合理的规划,较为混乱。一个社区应该有超市、理发店、药店、洗衣店等等业态,而这个地方却紧挨着开了十多家小饭店,旁边还跟着五金、卖瓷砖卖马桶的。但让人惊讶的是,商铺一经开盘,就被抢售一空。 朋友低声讲,买家基本都是周边县城的"有钱人",人傻钱多,有的甚至三四套的买。如果按照投资回报率讲,目前这个地段一套上下80平米的商铺,售价140万;租金是每个月5000元,需要花费23年才能收回成本(不考虑通胀),是劣质的投资品无疑了。但更多的人是不会算账的,或者听了开发商讲的故事,继续做着发财梦。那么,商铺究竟该不该投资,怎样投资?下面小编就根据之前的例子,帮大家分析T商铺投资的这些事。买商铺,值不值得 大约从2014年开始,相对住宅,商铺投资价值遭遇了滑铁卢,"一铺养三代"180度大转弯,变成了"三代供一铺"。为何? 首先是,互联网的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友楼盘的例子来说,我当时用手机打开美团,"距离"设置为"附近",明显看到在这个社区的公寓里已经开了形形色色的店铺,例如美甲美容、足疗、小酒吧、桌游棋牌等等,数量之多远胜于楼下底商。 这些网店开在公寓里,要远比底商的租金便宜,而且还私密、安静,相对于一些小型业态更有市场。这些网店极大地分流了底商的生意,造成商铺的租金承-压,自然租金回报率也就下来了。 很明显,10年前投资商铺可以说是赚得钵满盆满,每年能收到租金大约8%左右,12年差不多就拿回本金了。但这几年的数据一路下滑,大部分商铺的回报率在2%-5%,超过6%都算高了。资金放进去,一套就是20多年。其次是高昂的交易费用。 二手商铺交易税费的计算极其复杂,一般来讲,交易一次差不多就得付整体房价的20%左右作为税费,可以吞噬掉大部分商铺增值带来的收益。而且很多城市的商铺贷款限制很严格,并非是刚需产品。市场行情不好,商品房照样能卖得出去,但是商铺生意不好,就完全砸在手里了。 交易税费高、杠杆率低,注定商铺的流通性差,所以开发商在卖给你商铺的时候,都要提前透支至少三年的升值空间。投资商铺是技术活 话说到这份上,一定有人开始质疑了,"凡事不能绝对,现在高回报的商铺也是有的。"例如前几天一位会员说:"住宅已经没有名额了,家里就是想投资商铺自营,而且我有朋友能把回报率做到10%,有什么方法?" 当然,这种正面的例子在我身边也不少。因为商铺投资也是我日常研究的一个类目,只能说当下或者未来,投资商铺的难度非常之高。如果把房地产投资做一个分级,那么买住宅是初中生,买公寓是高中生,买写字楼是本科生,买商铺就是研究生,买商铺非专家大神,其他人免提,它属于专业级别的投资标的物。 下面我把这些年投资商铺的经验分享一下。 首先,商铺投资,主要包含了两个部分,一是物业的增值,二是租金的收益。看中物业增值的是投机,看中长期租金收益的是投资。 大型商场里的产权式商铺,就是那种在开盘之前告诉你,只要你签了合同,剩下的不用管,会由专业公司代运营,到时候等着分红就行的。这种形式的商铺是大坑。千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或者高回报的诱惑就着急入场,现在大多数开发商为了销售,搞得营销形式天花乱坠,很多都是不切实际的承诺。到时候不管是合同取消,或者是三五年过去开发商停止补贴,导致大牌撤场都是很有可能的。而且你要记得,和开发商合作,你永遠落不到好处,精明自在人心。 那么什么样的商铺是优质资产呢?下面做一个排序:1.高入住,高、中低端社区的底商;2.写字楼楼下的底商;3.新辟商业街临街铺。 其次是写字楼楼下的底商。写字楼是一个人口高密度的载体,小白领的购买力自然不会差,最主要是他们的时间紧迫,消费频次和集中度较高,尤其是快餐店和超市,都会得到出人意料的收入。而这都是商铺租金收益率最真实的反馈。在你决定投资商铺之前,一定要多去研究那些生意火爆的商铺,分析他们的优点。 最后你会发现,商铺投资无异于一次小型创业,不仅需要技术,还得需要足够多的运气。一股人不要尝试,如果要尝试,就把这些细节研究透了。未来无论是住宅还是公寓、商铺,投资是一件技术活,这是好事,却又不是好事。 这两年的市场,住宅与商业逐渐发展成一出特色鲜明的冰与火之歌,从北上广深四大一线,到武汉杭州成都南京这样的强二线,再到三四线城市,商业地产逐渐成为了投资重灾区。2020年19城人均购物中心面积 人均购物中心面积(m2/人) 尤其是商业综合体的商铺,简直就是投资重灾区的核弹灾区。我一哥们在昨天就痛心疾首地对我说:"在合肥滨湖新区住宅价格每平米6800-7500元的时候,我鬼迷心窍去合肥郊区的华南城买了十几间商铺,单价1万多,总价花了1000来万。到了今年,滨湖新区住宅价格涨到了2.8万3.5万元,我在合肥华南城买的商铺连5000元/平米都卖不出去;免费都租赁不出去。还要交物业费,这一来一回,活生生等于亏了近2000万。" "从此以后,任何人忽悠我买商铺,老子都恨不得一巴掌呼死他个龟孙子,这他娘的就是人血馒头。" "所谓的商铺,就是挖个坑,放把火,再让你往里跳。"1 先是跟客户签一个买卖合同,将商铺卖给你,然后又跟你签一个包租合同。讲真,除了商铺,我很少见到买一样东西还要签两份合同的,而且买了之后,这玩意还不是自己的,一丁点支配权都没有。 包租合同的主要内容有:你买了商铺以后,就当甩手掌柜吧,啥都不用管了,我每年按月固定给你300……哦,不,固定百分比的收益给你当租金。至于真正的租金是多少,你买的铺子亏了还是赚了,都与你八竿子打不着。 就跟不是你的一模一样,这个包租期限一般是10年,有些是5年或7年。并且,他们还会粉饰太平,美其名曰这是为了你日后的发展,做的统一规划;否则,我这个铺位是卖哈根达斯的,你旁边跑来卖猪肉,岂不是不合适?这就是在商铺的投资当中的一个典型的悖论:自持。 商业地产能否成功的关键是什么?毫无疑问,是后期强大的商业运营。只有极致的运营,才能针对市场的细节作出调整。如果想做到极致运营的最基础条件之一,就是一定要自持。就以万达为例。 如果你做过调研,你就会发现每个城市的万达广场,基本都有两个部分构成,一部分是自持的购物中心,这是万达的核心资产,攻城略地,成首富、买全球,基本都靠它了;而另一部分就是在购物中心外的万达金街,这些金街,全部是用来销售回款的。 这就是矛盾所在:买来真正能赚钱的一平米都不卖,能买的却又都是大坑。而在这个矛盾之外,一个更大的问题是,这个市场上90%的商铺,在规划之初就是用来销售回款的,用来让开发商赚钱的,也就是用来让你买了填坑的。 管杀不管埋——这就是开发商卖商铺的最基本逻辑。2 住宅买了,无论涨跌都在动,但是商铺大多数时候都像冬天的一处老寒潭,水波不兴,纹丝不动。因为它的赚钱方式只有两种,一是租金,二是长线持有回报率。 所以很多公司都会承诺未来5年的租金水平,还会告诉你买了以后,10年、15年之后,租金会全部返还给你,就相当于白赚了一间铺子。各位朋友们,这些都是营销技巧啊!国内多数商铺尤其是三四线的商铺,是真正的十铺九坑。 商铺动辄过百万的售价,贷款首付5成,杠杆利用不大,利率不低1.1倍,贷款年限最多10年,在这样的游戏规则下,能赚到几个子? 你难道还想着,就算不赚钱,我也可以转手卖掉商铺,跟炒房走一个套路,赚个差价啊。 别傻了,商铺的"接盘侠"本身就少得可怜,贴着原价卖,甚至亏本卖,都有极大概率是卖不出去的。就算你运气好,商铺升值了,又恰好有人愿意接手,其实最后也赚不了多少钱,因为还有个交易税,这七七八八下来,真正落到你兜里的能有多少? 最近几年,无论是身边,还是走南闯北的所见所闻,真的见过太多商铺租不出去、也卖不掉的惨状。 我见过好多商业综合体,比如我的老家,就是典型的四线城市,人口百来万,有段时间,因为城市自然的更新换代,要升级,西进东拓,商业综合体跟雨后春笋一样冒出来。 但是短短两年时间,差不多全凉了。甚至连人流量最大的第一商圈里头的老城商业综合体都黄了,到现在除了临街的一个屈臣氏、一个电影院、一个KTV,其余都是空荡荡一片,甚至连沃尔玛都关门大吉。3 眼下中国的投资性商业地产,包括文旅项目,毫无疑问已是重灾区。未来5年内,全国投资型商铺可能会死去4/5,"一铺养三代"是20年前的事,现在只能是活在梦里。 当然,在商铺投资的路上也是有高手的,但是金字塔顶端很窄很小,能站上去的始终只有那么一小撮人,其余的90%的人,注定都只会在商铺投资中沦为填坑的炮灰。如果非要投资的话,最重要的是搞清楚自己的承受能力,掂量清楚自己有几斤几两。 其次,真要买商铺的话,根据风险、收益、预期的关系,我直接给一个建议购入的排序:高入住高端社区底商>高入住中低端社區底商>区域中心商业体(包括写字楼)临街铺>低入住中低端社区底商>新辟商业街临街铺(包括专业市场)>大型商业综合体外街。 我的建议里头,直接掐掉了商业综合体的内铺,这狗屁东西,打死都不要买;也别信什么大品牌开发商,在商业这一块上,牌子真不太顶用。 至于现在特别流行的"小面积低总价高回报+回报承诺+金融扶持"的组合拳,这玩意儿,我劝你有多远躲多远。商铺这里头,一扒开,放眼望去,都是坑。