海外地产投资是一个接一个的坑

　　作为一个有10年海外投资的人，其实有时候我特么很佩服国外开发商的机智：他们知道中国人喜欢投资房产，于是通过高佣金收买国内代理公司；国内代理公司知道中国人爱图小便宜，于是通过各种低价、包租、优惠等形式引导客戶购买。中国人不清楚怎么回事，买了一个又一个在本地卖不出去的盘。坑是源于不了解源于不懂
　　现在的投资客户大部分全是小白，高净值的客户已经完成了自己的国际资本配置。现在大家还停留在买房投资的概念里，国外的房子是用来住的，不是用来投资的，支撑投资的不是便宜不是包租也不是品质，而是这个房子换手的时候有多少老外选择自住。
　　请记住，国外你的接盘侠是本地人，所以投资的时候务必选择适合本地人的楼盘。千万别按照国内的那一套标准来，比如说户型南北通透啊，国外的户型是没有朝向的，窗外的景观哪好就买哪儿。最重要的是不要拿自己自住习惯选择户型，买老外喜欢的户型即可。
　　从行业的角度来说，海外地产投资最大的坑，就是选择项目。一是因为选项目的人根本就不懂；二是公司为了追求利润，选择项目的时候只考虑佣金比例，不站在消费者的角度考虑后期的投资保障。他们自己都不买都不住的项目，却一直通过各种理由忽悠客户去购买。
　　海外地产投资需要经历三个阶段，第一个阶段是消费者买房子，第二阶段是运营管理，第三阶段是变现换手。很多行业的从业者并不关心，他们只关心如果不卖房子，就没有佣金，有的公司挂靠政府机构，忽悠消费者，说他们选择项目是安全的、稳妥的，所有项目都是亲自考察过的。大家试想一下，你亲自去看一个项目，你就能预测出第三阶段变现换手或者第二阶段运营管理就没有问题？盲目跟风的坑：投机资金炒作的区域房价最容易暴跌
　　如果一个公司选择的项目，不能够支撑海外地产投资的三个阶段的安全，那么恭喜你，你成功入坑了。第一个坑就是你眼前的销售，他讲的不是国际资本配置，讲的是您家的后花园、您家的车库，讲的是您买了房子您可以获得什么，比如您买了我们的房子能包租5年，收益可以达到10%，加上每年10%的房产升值，5年回本。您买了我们的房子还能回购，您买了我们的房子，每年还能免费住30天，等等。
　　一些客户喜欢投资收益高的，管你的项目第三阶段能不能换手变现，我只要求10%左右的租赁回报，我建议你去买六合彩。海外地产投资是理性的，需要平衡很多因素，首先确保的是投资安全，不要让自己购买的产品成为高风险资产，每一个项目都有每一个项目的优势，需要结合自己需求，选择合适的产品。
　　海外的房子就是用来住的，不是用来炒的，他们的房地产市场发展速度不是很快。如果你选择做海外房产投资，请你记住海外地产投资的三个阶段，最关键的是买的房子要在核心城市，例如拥有北上广深这种经济发达、人口众多、资源集中的城市因素。国外的地产是刚需地产，不要图便宜，购买价格低、配套不完善的区域，换手的时候有刚需接手的盘才是好盘。
　　一个城市如果经济跟不上，金融资金跟不上，仅仅是靠短期内进入的投机资金进行疯狂炒作，最终还是支撑不了高房价。过去的海南，本地经济总量很低，无法支撑高房价，因此，每一轮暴涨之后，总是伴随暴跌，还有长时间的沉寂。只要过去爆炒了，而经济总量却无法跟上，最终还是回落，而且没有人接盘，导致有价无市。
　　小贴士：这和国内投资要买二手房，首选二手房市场活跃的区域为投资标的是一样的。投资要先考虑有没有接盘侠的问题，其次再考虑你的收益问题。包租的坑：包租几年的房子多数有问题
　　第二阶段的运营管理遇到的包租的坑。想一下为什么要包租？要么就是这个区域租客确实多得不得了，要么这个区域是个新区、配套不完善，害怕客户买了以后，3年里租金上不去。还有一种包租是持有成本很高，房价虚高的楼盘，过了包租期，房屋的持有成本会大大拉低楼盘的收益，所以选择包租。租金有可能是你先交给了开发商，然后开发商在3年里慢慢的返给你哟。其实告诉大家在国外有很多专业的酒店托管团队，你把项目交给他们打理，收益还是很可观的。
　　小贴士：如果租房亲历亲为肯定赚得更多，但是要有专人打理，要考虑到时间成本和来往成本。另外，如果能在Airbnb挂租，也是不错的选择。换手变现的坑： 非刚需地产最容易让人赔钱
　　第三阶段的换手变现。市场上已经有客户在变现了，实时证明我的分析是完全正确的，只要不是刚需地产，只要你买的位置不佳、价格相对便宜、配套不完善、投资盘比例大，在变现的时候都是赔钱的。
　　2015年8月，一个客户在美国某旅游城市购买了一套300平米大别墅，区域是新区，配套不算成熟，她买的时候，算下来一共花了32万美金。先说说她为什么要卖吧。她当时在美国另外一个刚需城市同时也买了一套房，性价比更高，区域成熟，配套完善，价格比要卖的房子便宜，而且租金还高，持有成本也很低。她来找我帮她卖房，说这两年不是遇到租客没钱交租金，就是租金越来越低，让我们美国的公司做了详细的数据分析。现在她的这个房子如果对外出售，价格在29万-30万美金，扣除过户费用，还有给经纪人的佣金，她大概要赔5万美金。
　　小贴士：切忌买CEO盘，大户型盘，刚需是第一生产力。