限购退潮央行新政楼市将呈现怎样的新常态

　　随着三亚放开限购，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购。经过近5个月的博弈，9月30日，央行和银监会联合发文修改首套房的认定标准，首套房贷款已结清，再购房视为首套房，对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受首套房政策。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。
　　然而，市场并未＂闻鸡起舞＂，＂金九＂落空已有定论，今年依然可能落空。中国指数研究院10月1日发布报告，2014年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10672元，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。旺季＂银十＂看国庆，兆头恐怕也不妙，中国之声《全国新闻联播》10月7日报道，国庆期间，各地楼市成交量波澜不惊，购房者大多仍持币观望。
　　跟涨不跟跌，限购松绑，购房者因害怕房价逆转，所以有微刺激作用，但同时，限购松绑也进一步确认了目前楼市疲软的态势，增加了观望情绪，所以暂时回升后又开始下降。房价看信贷，＂央行新政＂大大超出此前市场预期，是否会带来质的变化呢？尽管业内人士将国庆期间的表现平淡，归于房贷新规还未落地;实际上，即使落地又如何，房价反转的可能性也微乎其微。
　　房价将向何处去？首先得弄清楚中国房价的真正支持力量是什么。目前各种解释，都强调价格虚高、供给过剩是这轮房价下行的原因，但这恐怕只是表面现象，一来供给过剩是相对之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限购政策之下，主要是刚需，所以真实的市场供求关系可能仍是一个谜;二来，价格虚高总是用国际惯例的居民收入与房价比来衡量的，而过去的历史已经证明这一标准在中国失效，因为中国计划生育的政策已经房价不再是由一个家庭支撑，往往是两个，甚至是三个、四个家庭来支撑，再加上城市化趋势下的未来走势与宽松货币政策。
　　房地产作为我国支柱产业的多年贯性，已让房地产与中国经济互为晴雨表。但是，房地产总是滞后半拍的，房价正式的上涨趋势要晚于宏观经济增长，正式的下行趋势也要晚于宏观经济的困境。10月5日，央行货币政策委员会三季度例会强调继续实施稳健货币政策的同时，却删除了＂经济金融结构开始出现积极变化＂的表述，更加强调了经济形势的复杂程度。与此同时，世界银行10月6日在新加坡发布《东亚经济半年报》，将中国2014年经济增长预期由之前的7.6%调低至7.4%，并将中国明后两年经济增长预期从7.5%下调至7.2%和和7.1%。
　　可见，基于宏观经济形势，房价反转在短期内几乎没有可能。房价看信贷没有错，但要看对谁的信贷。如果是对房地产开发商放宽信贷，开发商就可以牺牲成交量来拉抬房价，制造趋势;但很遗憾，＂央行新政＂的信贷对象，是购房者，而不是开发商。16家上市银行半年报的数据显示，上半年新增的涉房贷款尽管高达1.09万亿元，但其中住房按揭的增长超过了8000亿元。相比去年，针对开发商的贷款，实际上是不升反降，银行内部人士也说针对开发商＂早已经实施了名单制管理＂。
　　因此，理解未来房价走势，还得看我国的经济＂新常态＂，那就不是不通过＂强刺激＂，以让经济走上更可持续的发展轨道。在不＂强刺激＂的＂新常态＂下，房价下跌并不意外，开发商资金断裂跑路也不意外，但是，开发商留下的巨额民间借贷，既威胁我国的社会稳定，也威胁我国的金融安全。正是基于此，＂央行新政＂出台了，给了开发商保命续命的机会，但前提依然是抓住时机＂以价换量＂，回笼资金。如果期望＂央行新政＂带来楼市反转，注定是要落空的。
　　理解中国经济的＂新常态＂，还必须回到十八届三中全会＂让市场在资源配置中起决定性作用＂的决定上，行政色彩鲜明的限购退潮如此，＂首套房贷款已结清，再购房视为首套房贷＂，也是回归市场本身。尽管＂央行新政＂有可能带来投机需求的抬头，但这是＂市场在资源配置中起决定性作用＂的天然附属物。投机需求向来比刚需精明，不会主动选择当＂冤大头＂，所以不值得太过忧虑。
　　随着中国经济步入＂新常态＂，楼市未来也必将步入＂新常态＂。随着住房保有量的增加、房地产市场化程度进一步提高、老龄化社会程度的加深、人口出生率的降低、移动网络和电子商务的发展、不动产登记制度的实施和完善、官员财产公示制度的形成、房产税的推出，市场在楼市资源配置中的决定性作用将更加明显。可以预见，房地产的转折点必将来临，未来房地产投资方向将发生巨大变化，住宅地产可能将不再是最重要的产品，商业地产的热度也会随之降温，文化地产、旅游地产、养老地产等的机会可能更大。