财务自由香港投资

　　一REITS
　　是指房地产投资信托基金，英文名＂Real Estate Investment Trusts＂简称：REITs，是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。
　　简单来说： REITs就是相当于你把钱交给信托公司，由他们来购置房产收取租金，每年给投资者分，就是做＂包租婆＂。购买了REITs，就相当于间接拥有了以上这些房产，只是你拥有的是股票凭证，而不是房产证。
　　美国对于 REITs 的主要法律要求有：
　　1、 REITs 必须把至少 90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
　　2、 REITs 必须把至少 75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券。
　　3、 REITs 至少 75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入 75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的 95%。
　　4、 REITs 必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
　　5、 REITs 的份额持有人至少要100 人以上，并且集中在任意5 人手中的份额必须小于已发行总额的50%。
　　两种基本类型：权益型和抵押型
　　权益型REITs ：指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入，因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs 的风险相对较小，重点复盘。
　　抵押型 REITs指：本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。一般股息率较高，资产负债率比较高，风险也更大。从实现财务自由的角度，不投资这类 REITs。
　　REITs 特点：
　　1、定期强制高分红
　　至少要把净收入的 90%分配给投资者。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。
　　2、投资门槛低
　　一般几千元就可以投，香港 REITs1手也就是1000股起买，美国 REITs1股起买。
　　3、交易成本低
　　一般会免企业所得税，投资者买卖只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
　　4、流动性强
　　像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以卖掉。
　　5、专业化管理
　　REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。
　　6、收益率相对较高
　　和直接持有物业相比，收益率相对比较高。
　　主要风险：
　　1、市场风险
　　最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的，化解市场风险最有效的途径是在＂好价格＂买进。
　　2、利率风险
　　利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加 REITs的债务成本。化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
　　3、社会风险
　　4、汇率风险
　　5、经营管理风险
　　由于 REITs管理团队专业能力不强造成的风险，REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。
　　6、债务风险：指由于资产负债率过高导致的风险。
　　7、增发的风险
　　因增发 REITs份额导致每股净资产下降，带来 REITs股价下跌的风险。化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的 REITs。
　　总结：REITs很多国家都有，只复盘香港和美国的REITs。
　　二香港REITs投资
　　香港REITs的投资范围有明确规定：资产总值至少75%投资于房地产项目，且投资于能够产生定期租金收入的项目，禁止投资空置土地。长期看，REITs的涨幅要大于恒生指数的涨幅。
　　第一步，选出偿债能力强、派息稳定的好REITs
　　目前在香港上市的REITs仅有10只，分别是：
　　领展房产基金(股票代码00823）
　　冠君产业信托(股票代码02778）
　　汇贤产业信托(股票代码87001）
　　泓富产业信托(股票代码00808）
　　春泉产业信托(股票代码01426）
　　阳光房地产基金(股票代码00435）
　　越秀房产信托基金(股票代码00405）
　　置富产业信托(股票代码00778）
　　开元产业信托(股票代码01275）
　　富豪产业信托(股票代码01881）
　　实操：
　　雪球搜索：比如领展房产基金＂00823＂，点击【财务分析】-【财务比率】看偿债能力，几乎没有偿债风险。
　　再看【盈利摘要】，选择右上角的【中期】，看到【每股派息】这一栏，股息是逐年递增的，派息非常稳定。【盈利】，从2016年到2019年，它的盈利应该是很稳定的。
　　用这个方法，挑选出来的派息稳定，偿债能力强【负债率低】，业绩稳定增长的好REITs为：领展房产基金（00823），置富产业信托（00778），泓富产业信托（00808），阳光房地产基金（00435），冠君产业信托（02778），越秀房产信托基金（00405）。
　　第二步，等待好价格
　　1投资房地产最看重的是租金收益，租金减去按揭，得到的租金收益率大于3年定期存款利率，就是房产的好价格。
　　实操：点击【派息记录】，可以看到今年派息了2次，分别在6月3日和11月13日，分别派息1.4055港元和1.4147港元。
　　可以计算出：领展房产基金的股息率=（1.4055+1.4147）÷66.70（现价）×100%=4.2%＞3年定期存款利率2.75%
　　2香港REITs 动态股息率的合理波动区间为 3%-8%，大于 8%的时候，是较好的买进时机
　　股息除以现在的价格，得出的股息率，就叫动态股息率。
　　领展房产基金（00823）股息率：3.5%
　　置富产业信托（00778）股息率：5.67%
　　泓富产业信托（00808）股息率：6.2%
　　阳光房地产基金（00435）股息率：5.17%
　　冠君产业信托（02778）股息率：5.45%
　　越秀房产信托基金（00405）股息率：6.1%
　　实操：领展房产信托基金（00405）2019年派息2次，股息分别是1.4147港元，1.4055港元，共计4.2158港元。
　　8%=股息÷好价格×100%   好价格=4.2158÷8%=52.6975港元
　　到52.6975港元时，就是好价格,目前它的价格是66.70港元，不是好的买入价。
　　第三步，买进
　　把资金分成3份分批买进，当目标 分红率大于 8%以上时开始买进，之后目标 REITs 的价格每下跌 10%-20%买进一次。
　　比如：十万的资金，分成2/3/5，在好价格附近买入2万，下跌10%-20%，买入3万，再下跌10%-20%，买入5万。
　　第四步，长期持有
　　应该像持有房子一样，一般应在 10 年以上。对于特别优秀的REITs，我们甚至可以持有 30年以上。
　　第五步，卖出
　　以下两种情况之一的时候，卖掉 ：
　　第一种情况，当所有REITs 的平均动态股息率小于 3%的时候。
　　这属于系统性风险，这种情况一般出现在房地产市场价格高位的时候。
　　第二种情况，当某只REITs 旗下的核心物业不再有竞争力的时候。
　　比如核心房产的出租率下降到90%以下，一般好REITs的核心房产的出租率会高达95%以上，如果其出租率低于90%，说明这项房产的价值在减小，要把这只REITs卖出。