城镇化三个亿人与新黄金十年
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改革开放以来，中国出现了人类历史上前所未有的城镇化，国家统计局公布2013年中国城镇化率达到53.73%，期间数亿人从农村迁移到城镇。这样急剧的城镇化改变了亿万农民的命运，也推动了经济社会的高速发展。
然而有专家认为，50%多的城镇化率仅仅是账面数据，而实际人口城镇化率是在35%左右，远低于2011年世界52%的平均水平。也就是说，我国的城镇化发展还有相当大的空间。而且在中国经济面临下滑风险和民生需求持续加大的大环境之下，发展新型城镇化一方面可以调动经济新的增长点，另一方面也能解决城市交通拥堵、住房供求失衡、环境污染、社会保障不均衡等诸多问题。
于是，新型城镇化建设作为2014年工作的重中之重，国务院总理李克强在两会上发布的政府工作报告中用了很大篇幅来阐述对城镇化建设的方向。
尽管中央一直在强调，城镇化不是房地产化。但是城镇人口的逐年增长，对住房的刚需只会随之增加，而且房地产在城镇化过程中也仍然会起到拉动内需的作用。受供需关系改变和以人为核心的城镇化逻辑影响，房地产行业仍有很大发展机会。
＂三个1亿人＂都往哪里去
政府工作报告中指出，今后一个时期，着重解决好现有＂三个1亿人＂问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
中国社科院学部委员、数量经济与技术经济研究所原所长汪同三表示，＂这三个1亿人，讲了实际上是要解决三个问题。第一个1亿人要解决是人群是已经在城市里面工作、生活的农业转移人口，把他们落户在城镇。第二个1亿人是指已经在城市里面居住了，但是居住条件很差、很恶劣，就是所谓的城镇棚户区和城中村，要改造他们的居住环境。第三个1亿人就是指现在还在农村的人口，特别是在城镇化水平相对落后的中西部地区，就近城镇化，促进全国城镇化的均衡发展。＂
3月16日公布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》），对政府工作报告中提出的＂三个1亿人＂问题，作出了具体工作部署。
对于＂第一个1亿人＂，《规划》明确提出，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
当然，我国国情使然，政府依然要严格控制500万以上人口的城市人口规模。《规划》中明确，以合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）等为前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求，但最高年限不得超过5年。特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。
对此，公安部副部长黄明表示，未来几年内解决1亿左右的农业转移人口和其他常住人口落户城镇的目标，是切实可行的。目前，有些特大城市已经明确将适当疏散部分城市功能，转移一些劳动密集型产业，引导人口有进有出。
对于＂第二个1亿人＂，《规划》提到，将对落户农民实现住房保障的全覆盖；同时，逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。也就是说，无论是否落户，只要在城市长期工作，就应该实现这部分群体的基本公共服务全覆盖。还将加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。
据住房城乡建设部副部长齐骥介绍，2014年的各地共完成棚户区改造任务是470万套以上，在本届政府任期内可以完成1500万套的棚户区改造任务。根据总规划，到2020年，至少还能改造1000万套以上棚户区和＂城中村＂，也就是说将来可以实现3760万个棚户区和城中村的家庭脱离原来的居住环境，进入到现代住宅。
对于＂第三个1亿人＂，《规划》明确，在＂主体功能区规划＂确定的中西部重点开发区域，培育若干新的城市群。
中国区域经济学会副理事长陈耀对此作了解释，＂城市群就是围绕中心城市，与周边城市成为一个紧密的联合的综合体。＂
这意味着农村人口可以就近享受城市居民的保障，而无需背井离乡，去扎堆北上广等城市。即有利于人口产业的聚集发展，节约耕地，降低公共服务的成本，解决一二城市承载力不足的问题，又可以盘活欠发达区域的经济，促进三四线城市的产业支撑和公共服务的配套建设，使基础设施能够得到有效利用，达到大中小城市和小城镇协调发展。
发展改革委副主任徐宪平也表示，随着西部大开发、中部崛起战略的深入实施，中西部地区的发展条件明显改善，承接产业转移的步伐明显加快，就业支撑能力明显增强，城镇化的发展还有较大的空间。培育若干新的城市群，将有条件、有能力吸纳约1亿人就地城镇化。
海量需求铸造新黄金十年
李克强总理关于城镇化＂三个1亿人＂的表述，虽然核心内容不是房地产，但对于整个房地产行业无疑是个利好消息，因为新型城镇化带来的大量需求，包括转移人口的住房需求以及棚户区、城中村的改造绝对会支撑房地产得到一个非常重要的发展机遇。
全国人大代表、建业地产董事长胡葆森说：＂政府工作报告中提出的‘三个1亿人的城镇化，给房地产开发商带来机遇。‘三个1亿人的城镇化将带来大量的住房需求，每人按30平方米计算就是90亿平方米的住房需求，至少在未来十年甚至更长的时间内，房地产市场还会迎来新的发展时期，可以将其称之为新的黄金十年。＂
住建部政策研究中心主任秦虹有信心，未来的中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值，也会改变未来房地产市场的机遇。不是只有一二线城市有机会，三四线城市也有机会。尤其是紧靠着大城市辐射比较明显的中小城市，未来发展机会很大。在高速交通网上面的城市，有交通结点的城市，未来的投资成本更低、投资效率更高，对产业的吸引力更大。
新型城镇化的超级机遇
还有另一点值得关注的，就是在政府工作报告中提到的城镇化发展要避免千城一面。因为在过去几年的城镇化建设过程中，明显存在发展不均衡问题。不少二三线城市地方政府为了追求形象工程，大兴土木，只顾修建高楼和别墅，导致高楼林立却大面积闲置，鲜有人居住，形成了＂鬼城＂、＂空城＂，很多地方甚至出现马路上放牛的滑稽景象。
所以在实施中要注意建设与区域发展和产业发展相结合，提供就业、收入机会，特别警惕＂一刀切＂的施政方式。其实在此前各地方召开的两会中，也都体现了这一点。
如果你有所关注就会发现，在31个省市自治区的政府工作报告中，城镇化这一话题都被提及，至少有29个省份明确提到要＂推进新型城镇化＂。
其中，多个省份在对新型城镇化的部署上给出了各自具体的目标。比如，北京提出要＂率先形成城乡发展一体化的新格局＂；湖北将＂推动6个新城区‘独立成市，促进城乡共同繁荣＂；广东表示将＂积极创建国家新型城镇化示范省＂；青海表示要＂力争到2020年把美丽乡村的目标实现全覆盖＂；吉林的目标则是＂力争1-2个市县纳入国家新型城镇化的试点＂；西藏＂力争城镇化率达到25%＂；宁夏决定通过立法支持新型城镇化发展。
各地方也因地制宜，结合自身的优势部分，打造特色的城镇化。
作为一线城市中的上海提出＂全面推进智慧城市建设，分类推进新城建设＂。怀抱北京和天津两市的河北省＂坚持把城镇化纳入京津冀协同发展格局＂。位于东南沿海的福建省将＂扩大不同主题新型城镇化试点范围，依托福州闽江口金三角区域经济，增强中心城市辐射带动和综合服务能力。＂
还有作为今年中央工作重点的中西部地区。东北老工业基地黑龙江要求＂县城作为城镇化重点，注重工业化牵引城镇化＂。作为多山内陆省区的贵州表示＂走山区特色新型城镇化道路＂，云南则提出＂稳步推进城镇上山＂。煤炭大省山西提出＂推进‘一核一圈三群建设，探索‘以矿建镇模式＂。四川＂优化城镇布局和形态，以及继续放开除成都外的大中小城市和小城镇户籍限制＂。位于地广人稀的西藏将＂突出地域特色、民族特色、文化特色和时代特点，引导人口适度有序集聚，走有中国特色、西藏特点的新型城镇化路子＂。
虽然各地情况不尽相同，路径也各有特色，但有一点是共同的——新型城镇化建设将在各地成为撬动经济的主要支点。
同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，2014年-2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的，从短期内来看，会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。
总而言之，从全国范围来讲，新城镇化可能在短期内不会对房地产造成大规模的影响。从中长期来看，一二线城市的新型城镇化机制在不断完善期间，房地产行业的支撑必不可少，同时在城市圈大规划的背景下，也将带动一部分开发企业到中心城市周边的三四线城市进行布局投资。整个城镇化过程将为不同的开发商带来新的需求和超级新机遇。