理财买房现在到底该选哪个

　　最近＂深圳＂、＂房价＂反复出现在热搜中，满天飞的是各种未经证实的＂千万豪宅被秒光＂、＂百万喝茶费＂、＂500万以下的房子基本卖没了＂……
　　此类消息刷屏各大社交媒体，甚至还有媒体曝出了＂深圳人利用贴息贷款买房＂的操作，引发一片哗然。虽然官方直接给出了＂否认三连＂：没暴涨！没发现！不存在！但是被激发出来的购房热情显然没那么容易＂退烧＂。
　　很多同学拿着准备理财的资金，望着楼市的＂锣鼓喧天＂，犹豫了。
　　畢竟，楼市黄金十年的海市蜃楼还在眼前，曾经一本万利的生意仿佛要卷土重来，不参与就等于＂被抛弃＂的心理，让大家在买房和理财之间徘徊。 1.理财和买房，现在到底该怎么选呢？
　　回答这个问题之前，先请大家想一想，未来5年，你希望从理财或者买房中获得什么？
　　理财毋庸置疑是希望财富增长，那买房呢？
　　如果是自住刚需，那就一个字：买！
　　但如果把房产作为一类投资品，希望它和理财一样帮你资产增长，那下面两个问题，是你需要考虑的。
　　第一，除了深圳，你的城市真涨价了吗？
　　第二，未来，理财和买房谁的收益更高？ 2.除了深圳，你的城市真涨价了吗？
　　从今年3月开始，深圳楼市的确是国内房地产市场交易回暖最快的城市，来自深圳住建部的数据显示，今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%。
　　看数据没感觉？但是和北京、上海、深圳3地近30天的房价环比数据对比后，可以明显看到，深圳一马当先环比翻红。
　　可是深圳楼市并不是全面开花，从各个区域价格涨幅来看，涨幅明显的楼盘集中在南山、宝安。
　　龙岗、罗湖、盐田等区域反而拐头向下，所以外部鼓吹的深圳房价＂暴涨＂的确有点夸大其实。
　　另外这次深圳楼市的上涨，除了最近严格审查的＂贴息贷款买房＂的原因外，更多是因为人口红利造成的。
　　2018年、2019年深圳分别新增常住人口49.83万和41.22万，持续的人口流入，和四大一线城市中相对最为宽松的落户政策，为深圳带来了大量的住房需求。
　　所以落户红利+人口红利是这波深圳楼市＂出风头＂的根本原因，那你的城市目前具备这些优势吗？
　　我们从3月全国重要城市大数据房价中位数中可以明显看到，相比2月，一线二线四线城市房价中位数总体下行，三线城市总体小幅上行，全国房价上涨的谣言不攻自破。
　　一线城市房价中位数的平均值为47368元/建筑平方米，比上月涨跌-426元/建筑平方米。
　　二线城市房价中位数的平均值为17000元/建筑平方米，比上月涨跌-438元/建筑平方米。
　　三线城市房价中位数的平均值为12272元/建筑平方米，比上月涨跌96元/建筑平方米。
　　四线城市房价中位数的平均值为8005元/建筑平方米，比上月涨跌-52元/建筑平方米。
　　既然楼市并没有重归火热，那就要考虑第二个问题：理财PK买房，谁的收益更高？
　　那我们就做个小小的实验，各拿500万元投资房产和理财，穿越到5年后，看看收益状况吧。 3.未来，理财和买房，谁的收益更高？
　　500万元投资房产，首先要确定年化收益。
　　那来看一下过去4年，一线的北京上海，以及迎头赶上的强二线杭州、郑州的房价表现：上海上涨了14%，北京34%，杭州60%，郑州43%。
　　取中位数，按照房价每年8%的上涨，复利计算，500万元，5年后的总价值是707.8万元。
　　拿500万进行理财呢？5年后的收益又如何呢？
　　如果选择创新型银行存款，存续期5年，保本收益4%-5.5%，5年后总价值610.2万-657.2万元；
　　如果选择今年比较火的低风险中短债基金，年涨幅7%-9%，5年后总价值707.8万-781万元；
　　如果可以承担风险，进行指数基金定投，收益回报会更为可观。
　　由此来看，自2016年地产行业进入＂房住不炒＂的主基调后，房产投资的优势已经慢慢消散。另外从投资趋势来看，房地产行业的黄金十年已经成为历史，可经过4年休养生息的A股，未来5年大概率会迎来新的阶段。
　　当然，以上的所有分析都是基于想通过投资，完成财富升级的目的，如果你第一次购房，且只是为了自住，那绝对是早买早享受。
　　至于二次购房想置换的朋友，无非是想得到3个方向的升级：
　　城市升级：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。
　　区域升级：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。
　　空间、体验升级：两房置换成三房四房，出于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。
　　可无论是哪种类型的置换，都逃不过＂购房政策如何分析＂＂贷款、税费如何计算＂＂先买还是先卖＂等一系列的问题。