加息之后的加拿大房价走势

　　如果有在加拿大留学、生活、移民、置业和投资的计划，不妨未雨绸缪，适当兑换一部分加元以备不时之需。如果还有更多预算，则可以考虑抓住加息之后的房市震荡期，布局加拿大的房地产市场。
　　加拿大央行7月12日宣布加息，将隔夜贷款利率从0.5%调高至 0.75%。这会对加拿大的经济和房价造成什么样的影响呢？
　　经济周期和加息周期
　　任何一个级别的经济体，都会存在经济周期。经济周期指随着经济的发展，经济活动所经历的有规律的扩张和收缩的过程。经济周期通常会分为复苏、繁荣、衰退、萧条4个阶段。
　　通常来说，在经济复苏阶段的后半场，由于经济增长已渐趋繁荣，为了抑制过于旺盛的投资需求，延长经济的上升周期，一个国家的中央银行会宣布加息。从此时开始，该国就进入了加息周期。而在经济衰退的后半场，由于经济景气度已渐趋萧条，为了挽回日益降低的经济增长率，一个国家的中央银行会宣布减息。从此时开始，该国正式进入减息周期。加息周期往往会覆盖一个经济周期复苏期的后半场、整个繁荣期和衰退期的前半场；而减息周期往往会覆盖一个经济周期衰退期的后半场、整个萧条期和复苏期的前半场。
　　右表是中国上一轮加息周期和减息周期的时间表，亲身经历过那段岁月的读者朋友们应该不难发现：在中国的上一轮加息周期中，股票、房产连番上涨，迭创新高；在中国的上一轮减息周期的前半段，即2007年12月21日—2008年12月23日，股票、房产连番下跌，市场一片萧条，在中国的上一轮减息周期的后半段，经济虽有所恢复，但股市仍然处于低位运行状态，直到现在股市还没有回复到2007年的高点。
　　加拿大的加息周期和房地产走向
　　加拿大的经济周期和加息周期也与中国类似。7月12日，加拿大央行声明：＂央行对加拿大经济增长愈来愈有信心，因为本国经济不仅在各地区，而且在各行业均表现良好。根据对未来经济前景的展望，央行认为加拿大不再需要过于低息的货币刺激措施。＂也就是说，加拿大央行认为加拿大经济正处于强劲的经济复苏之中，经济增长已渐趋繁荣。
　　加息之后，会对加拿大楼市产生什么影响呢？笔者的看法是：加息之后，加拿大楼市会短期震荡，甚至下跌，而中长期来看，依然会上涨。
　　短期震荡的原因
　　加息之后，对于买房者来说，在进行房屋贷款评估时，需要有更高的收入才能买下合适的房产，部分加拿大居民可能会因此而搁置购房计划；而对于需要偿还房贷的已置业者来说，增加的房贷利息则会加大他们的还款压力，部分人或许会因为不堪忍受而出售房产。以上经济压力还会影响人们的心理预期，这都会使房价失去上涨动力，甚或转为下跌。
　　中長期上涨的原因
　　第一，此次加息政策出台之前，2016年10月，在加拿大范围内已经进行了一次贷款压力测试。当时加拿大银行的5年期房贷固定利率，其特别优惠利率约为2.5%。而加拿大央行所进行的贷款压力测试，则对那些首付比例低于20%的买家，进行了标准提高到4.64%的压力测试。换句话说，就是这部分买家，虽然他们实际缴纳的房贷利率仍为2.5%，但通过测试，这些高危人群能确保在贷款利率提高到4.64%的情况下，依然轻松还贷。加拿大央行的这次加息，是在压力测试实施了9个月以后才宣布，因此，加息虽然增加了房贷，但长远影响不大。
　　第二，加息周期往往在一个经济周期复苏期的后半场开始。加息周期开始，说明加拿大经济已经从低谷中走出，正处于不断上升之中。加拿大央行当时的说法也证实了这一点，＂央行对加拿大经济增长愈来愈有信心，因为本国经济不仅在各地区，而且在各行业均表现良好＂。在经济上升的途中，买家的收入增长通常会超过因加息而导致的房贷还款额增长。长远来看，买家对加拿大房产市场的投入会不断增多，从而引发房市的上行。
　　第三，此次加息虽然只增加了0.25%，但却是一个加息周期重新启动的重要转折信号。这意味着加元相对其他国家的货币将会看涨。包括人民币在内的其他外币资产，有兑换成加元、流入加拿大市场进行投资的寻利冲动。例如，加元兑人民币，已经从2017年6月最低1加元兑换5.02元人民币，涨至2017年7月21日的1加元兑换5.37元人民币。资金进入加拿大之后，会有相当大的一部分流入房地产市场，从而引起房市上涨。
　　加息之后温哥华的房价变化
　　下面以加拿大上一轮加息周期中，温哥华独立屋市场的价格变化来说明房价的变化问题。
　　上一次加拿大的加息周期从2010年5月31日开始，2015年1月20日结束，一共持续了大约4年半的时间。从2010年6月1日开始，温哥华独立屋价格在79万～81万加元之间盘旋了半年之久，然后在加息周期正式启动一周年的2011年5月，上涨到了89万加元。在此次加息周期终点的2015年1月，温哥华独立屋均价则突破了百万加元，达到了101万加元，见下图。
　　进入21世纪后，加元与人民币的兑换价格，历史上最高曾达到约1加元兑换8元人民币，历史上最低则约为1加元兑换4.5元人民币。在目前加拿大加息周期再次启动的情况下，加元存在持续上行的可能性。如果未来自己有在加拿大留学、生活、移民、置业和投资的计划，不妨未雨绸缪，适当兑换一部分加元以备不时之需。如果还有更多的预算，则可以考虑抓住加息之后的房市震荡期，布局加拿大的房地产市场。