房产销控系统调研的设计与思考
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文章主要从业务流程、业务功能结构和核心功能业务几个方面对RIM房产销控系统进行了系统调研，与大家分享。
一、调研目的
通过使用了解该系统核心业务流程，系统结构，项目管理业务逻辑。
二、简介
1. 产品简介
房地产销控系统，以强大的CRM营销系统为后台依托，作为置业顾问辅助售楼的重要工具，IPAD是前台移动终端，只需通过移动网络即可直接与企业CRM系统相链接，查看各项销售数据。方便置业顾问各项工作的高效开展，形成客户登记、客户调研、房屋查询、客户报告打印等一条龙服务，简化了销售流程。
目前RIM系统可以由PC端、APP端、微信小程序端三种形式进入。
RIM 房地产营销管理系统以＂房源＂、＂客户＂、＂合同＂为主线，系统针对房地产市场营销、销售过程、客户服务三个核心业务方面，并将广告发布、客户确认、销售反馈、客户成交、财务收款、财务催款、售后服务、问题投诉等管理环节有机结合起来，形成优化并高效的地产营销管理业务流程——企业的每个业务活动运行在清晰的企业管理流程中，自动 化的系统对企业管理者提供基于真实业务运营的管理可视性。
三、业务流程
RIM房地产营销管理系统为房地产集团企业整体的营销收入管控提供信息化支撑，从集团战略 分解、营销管控、营销执行三个层面满足集团企业的营销管控过程，RIM 房地产营销管理系统的功能结构图如下：
在集团公司战略层面，营销管控的核心是满足房地产营销战略指标的有效实现，房地产营销战略指标的核心构成要素为：
【货值指标】：控制房地产项目的总货值实现是否满足项目的投资指标。
【销售额/销售回款/销售去化指标】：控制房地产项目的收入现金流是否满足集团公司的要求。
【销售费用/毛利指标】：控制房地产项目的销售毛利是否满足项目的投资指标。
四、系统业务功能结构
房产销控系统主要四部分业务：控制费用、控制价格、控制销售、控制汇款。系统功能分类明确，售前准备，销售管理，后期财务管理等有明确分类。
五、核心功能业务
房产销控系统主要业务：控制费用、控制价格、控制销售。
1. 控制费用
RIM营销管理系统通过一系列营销推广计划、营销费用申请、营销费效分析等功能监控营销费用的执行，保证集团战略费用指标的有效实现：
图：营销推广计划编制与审批
图：营销费效活动分析表
通过后台管理人员对推广计划编制于审批以及推广费用执行与审批实现对营销活动的系统监管，并且形成营销费用分析表。对营销渠道，活动开销等信息系统进行记录。方便管理人员对营销活动的管理以及便捷确认营销活动的状况。
2. 控定价/折扣
（1）房屋低价制定与审批
集团总部营销部门通过对集团货值指标、收入指标的分解制定项目的集团控制低价，并进行控制，任何销售环节都不可突破集团低价的控制，保证销售货值指标有效实现。
图：房屋低价编制与审批表
项目公司根据市场、政策、竞品等因素综合制定房屋的项目销售列表价格，房屋销售价格制定需要总部营销部门进行审批，总部重点审批房屋销售表（面）价不能突破集团总部底价的控制。通过对房屋表价标记与底价形成房屋综合价格控制表。
图：房屋综合价格控制表
（2）折扣制定与低价校验
RIM 系统通过项目房产的选择对价格与折扣参数的设定，保证在后续销售时系统根据销售策略自动判定是否符合销售价格与折扣政策。
图：低价、折扣控制参数设置
RIM 系统在认购管理、合同管理的功能中针对销售价格、折扣策 略的设置进行校验检查，如果低于折扣策略、低于集团房屋底价，系统将弹出弹框进行警告与限制。
图：销售认购/合同审批过程中低价控制校验。
3. 控制销售
（1）销控表
集团总部营销部门可以通过 RIM 营销系统在 PC 端与移动 APP 端随时查看集团所有项目的实时销控状态。
图：PC端项目销控表
图：移动app端集团项目销控表
不管是营销管理人员还是客户，都可以一目了然的通过销控表看到各种房源的销售情况。对不同项目，不同楼房以及不同楼层的房产都有显示。此功能直接反映销售现状，通过不同颜色来表示不同房源的不同状态，未推，未售，认购，签约等状态。
（2）项目推盘/收盘
集团总部营销部门针对项目的销售进度通过推盘进行控制，针对不同业态、不同楼座、不同户型的房屋进行放盘控制，从而提升项目的销售货值总额，完成集团的营销战略实现。
图：项目推盘/收盘审批
（3）销控控制
营销运营管控部门针对已经开盘的房源通过销控控制，对房屋销售保留，从而有效的控制销售节奏。通过销控系统，进行房源分批销售，将房源的户型好坏进行分类，分配售卖，达到利益最大化。
图：项目销控保留审批表
（4）撞单处理
针对客户转化过程中的销售撞单进行规则设置，保证销售顾问执行过程中的有序管理通常采用两种方式防止重单现象：
首接时间判定法，秉承先录先得的原则。
采用多维标签校验，通常做法是客户手机号码、身份证号码，一旦重复了系统都会进行智能化校验，进行提醒。
图：撞单规则设置
图：撞单客户重新分配及客户级别调整
六、总结
房产销控系统最核心的在控制销售，分为房产销控表、推盘控制和销控控制三部分，其中销控控制的房产状态的及时调控，价格更新需要着重把控。通过三部分可以控制房产销售的进度，实现利益最大化。其余的系统功能，财务计算，客户公海池等功能基于其绑定的CRM系统来进行实现。