长沙某发展有限公司经济运行分析报告
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长沙**发展有限公司 经济运行分析报告
一、2018年企业运行总体情况
1. 商铺租金情况。2018年，为稳定场内商户，对卖场各楼层租金下调10%，新入驻商户给予了较大幅度的租金优惠。与去年同期相比，卖场整体租金价格下滑15%。 时间
楼层
2017 年租金区间
2018 年租金区间
һ¥
120-560 Ԫ/ 平米
100-493 元/平米
二楼
110-556 Ԫ/ 平米
55-225 元/平米
三楼
100-160 Ԫ/ 平米
45-144 元/平米
四楼
48.4-133 Ԫ/ 平米
43.6-119.7 元/平米
五楼
52-79 Ԫ/ 平米
46.8-71.1 元/平米
2. 商铺出租情况。2018年，卖场二楼招商难得到缓解，经营面积利用率得到有效提升。卖场整体出租率同比、环比均呈现止跌回升态势。
3. 消费者投诉情况。2018年，我卖场共处理消费者投诉37起，同比下降75.7%，下降的主要原因为：一是分期付款业务退出市场；二是IT业态经营面积缩减，产品销量大幅下降。
4. 广告位出租情况。卖场室外广告位为21个，室内为20个。四季度末，卖场户外广告位出租率为52.4%（包括资源置换，很多品牌厂商已取消广告资源费），同比上升8.6%；卖场内广告位出租率为50%，大部份为赠送商户使用。
二、2018年主要工作完成情况
1. 为了感谢广大商家2017年对长沙**的信赖与支持，公司先后组织全体商户开展了健康体检和答谢晚宴活动，活动圆满成功，获得了商户朋友们的一致好评。
2. 根据**集团审计工作要求，长沙**积极配合股份公司内审、大华会计事务所和外方审计单位审计安排，按时、按要求完成了财务审计工作。
3. 本着公平、公正的原则，通过各部门推荐、公司办公会复核及对外公示等程序，完成了2017年度公司优秀员工评选和表彰工作。通过优秀员工评选活动的开展，提高了广大员工的工作积极性。
4. 根据商户的业态性质、实力强弱和所需铺位面积的规模，公司有针对性的对卖场一楼和二楼铺位进行了整合改造，并成功招商相机配件商户、影楼用品商户和电脑科技公司入驻。其中，二楼新招商的影楼用品业态和电脑科技公司面积近800平米，有效缓解了二楼的招商压力。
5.2018 年，卖场联合场内大数码、手机等优势业态，充分利用节假日等销售旺季开展了多次宣传促销活动，一定程度上提升了产品的销量。卖场还与长沙近20家高校合作，通过在校内设立广告牌的形式，进一步提升了产品销量和卖场知名度。
6. 为了缓解商户的日常经营压力，营造温馨、和谐的家庭氛围，同时也为促进卖场管理方与商户之间，商户与商户之间的互动交流，4月15日，长沙**党支部联合市场部组织场全体商户开展了洋湖湿地公园亲子游活动，共有300多人参加了活动。
7.5 月21日，长沙**第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二会议成功召开，本次董事会及监事会在公司发展转型关键时期召开，为下一步的发展指明了方向。
8. 长沙**经过近半年的商户经营摸底，发现卖场商户经营处于亏损状态数量约为60%左右，主要原因在于卖场人流量下滑严重，网络购物侵蚀市场及利润及其他卖场竞争。另外五月份商圈主要竞争对手国储电脑城、华海3C针对商户进行了降租，分业态降租幅度为15%-20%。为了稳定商户，确保卖场稳定，长沙公司抓紧召开专题会积极应对，在商户有群体抱团的迹象之前有效应对，最终对卖场格楼层商户租金价格下调10%，并制定出稳定商户发展的一些管理措施，策划方案，终于有效化解危机，确保公司2018年经营指标完成。
9. 二月份因为国家分期政策调整，导致卖场二楼分期商户大面积立场，卖场二楼空置率一度达到60%，且经过近4个月的招商一直没有取得大的进展。期间公司谈过餐饮、足浴、健身房等异业及科佳数码城二楼商户，但都因为卖场结构、租金等原因没有成功。但公司市场部同仁没有放弃，通过坚持招商，终于在7月份取得招商突破，引入新浪潮恒德、婚纱业态、影棚等业态商户，大幅提高了卖场出租率，稳定了商户。通过二楼业态调整，卖场婚纱照材业态经营面积进一步加大，业态品类进一步丰富，确保了卖场经营稳定，提高了卖场人气。
10. 长沙**为了稳定商户，对10名在卖场经营一年以上、并在今年子女升入高中、大专或本科的商户颁发＂爱心助学金＂，其中初升高卖场奖励5000元，高中升大学奖励8000元。通过活动的开展，营造卖场与商户＂一家人＂的氛围，进而增强了商户的归属感，确保卖场长期稳定发展。
11. 为加强党风廉政建设，发扬求真务实的工作作风，11月2日，长沙**党支部组织党员、积极分子及部分员工参观学习了蔡和森故居，开展以＂加强廉政建设，求真务实发展＂为主题的党风廉政建设宣传活动。
12. 长沙**发展有限公司配电设备为1994年投入使用，现已使用24年。2018年上半年以来公司变压器及高压配电柜出现空载高温、噪声过大，异常故障等现象，给公司安全管理及卖场正常运营带来非常大的隐患。根据施工方设计如果按照正常施工方案即在原设备位置逐次更换最短施工调试时间为4天左右，但是卖场营业期间施工肯定会造成大的商户动荡，给卖场稳定运营造成负面影响。
为了降低不利影响，公司招投标小组针对高压设备更换召开了8次会议，四次更改方案，最后确定采用外部发电机确保卖场运营，施工时间放在11月份不使用中央空调时进行施工。高温期间物业部员工冒着安全风险坚守一线，发生事故立即处理，确保了公司暑期正常供电。招投标小组针对每个投标公司都做到了前期调研摸底，确保最具经验实力的公司中标。11月22日-23日，在公司全体同仁的共同努力下，两天两夜时间公司做好了配电设备施工，期间市场部同事做好了商户安抚，确保卖场无大的运营事故，物业部同事做好了现场施工监督，做好了施工安全及设备质量把控，确保了施工项目顺利完成，给卖场后续安全稳定运行打下坚实基础。
13. 公司组织卖场商户举办了棋牌游戏＂跑得快＂比赛，吸引近百商户参与。通过活动的开展，缓解了商户与卖场管理方之间的紧张情绪，提升了凝聚力和向心力，塑造了卖场的企业经营文化，有利于卖场稳定发展。
三、卖场同区域行业竞争环境分析
1. 长沙各IT卖场缺乏创新，发展遇到瓶颈及极大压力
2018 年，中国经济持续呈下行趋势，实体经济发展异常艰难。同时，随着消费习惯的变化、品牌商直营店和网购的快速发展，传统IT卖场的销售份额被分流，面对经济环境和新发展趋势，各卖场在硬件、服务上进行了一定创新，但在市场营销和经营模式上普遍采用保守战略，致使卖场招商、转型、提升人流量和销售额非常困难。在现有的粗放经营模式和经营理念下，卖场人流量和销售额持续下滑，各卖场对行业下滑使卖场运营面临极大压力。
2. 面对招商难问题，各电脑城对租金价格进行了下调
2018 年，为了稳定场内商户，长沙**下调租金10%，同时加大业态调整力度，打造＂影楼用品专业市场＂，与其它电脑城逐渐形成差异化竞争。
2018 年，在行业快速下滑的大趋势下，商圈内各电脑城为降低运营成本，为稳定场内老商户，防止大面积退场，基本都采取的是租金＂价格战＂策略，国储电脑城的下调幅度较大。
四季度末，国储电脑城出租率为98.8%，排名第一。**数码广场经出租率为94%，位居第二，华海和科佳出租率则相对靠后。
国储电脑城在经济形势非常严峻和行业快速下滑的大环境下能始终保持较高的出租率，主要原因：一是品牌影响力最强，物业面积最大，业态较为丰富，为湖南省最强势电脑产品批发集散地，符合电脑城的最优定位，给商户带来明确的心理预期；二是对租金价格有针对性的进行了大幅下调，降租幅度达到15%-30%，并且商户合同到期离场如果配合市场招商可以免费使用至卖场出租完成为止，留住了部分计划退场的商户，确保了卖场出租率；三是经营时间较久，通过多年的经营沉淀，培养出了一大批忠实的商户和消费群体。
华海和科佳电脑城为了积极应对行业的快速下滑和提升出租率,进行了大力招商和业态创新，但效果都不是很理想。在没有更好的办法有效提升出租率的情况下，陆续对租金价格进行了下调，想通过此办法来稳定场内商户，防止出现大面积商户流失的现象。
目前，各电脑城的经营模式完全相同，业态也大同小异，需共同面对的问题是：如何提升卖场人流量和产品销量、采取什么措施稳定场老商户、如何有效招商提升出租率。
四、卖场经营情况分析
1. 截至本期末卖场经营面积出租表：
单位：平方米
楼层
建筑面积
铺位个数
按面积的出租率%
空置面积
空置商位个数
备注说明
本季度末空置面积
上季度空置面积
本期空置商位个数
上季度末空置商位个数
1 ¥
3163.12
49
100%
0
0
0
0
2 ¥
2512.73
95
90.4%
240.82
348.92
32
39
3 ¥
3229.22
53
91.5%
273.82
131.82
5
4
4 ¥
3154.03
41
95.2%
149.9
217.6
4
5
5 ¥
1570
18
93%
110.28
174
3
4
合计
13629.1
256
94%
774.82
872.34
44
52
2. 卖场出租率情况分析及减少空置面积措施
四季度末，一楼出租率为100%，同比增长2.2%，主要原因为对一楼西南区域的铺位进行了整合改造，成功招商几家大数码业态商户入驻；二楼出租率为90.4%，同比增长17.6%，主要原因为成功招商恒德、莎莎等5家经营面积较大的商户入驻，大幅提升了二楼的出租率；三楼出租率为91.5%，同比下降5.5%，主要原因为影楼用品业态经营大户唯魅秀和部份IT业态小商户退场；四楼出租率为95.2%，同比下降0.7%，主要原因为商户退场；五楼出租率为93%，同比下降7%，主要原因为商户退场。
四季度末，卖场整体出租率为94%，比上季度末增长1.2%，比去年同期增长1.3%。卖场整体出租率环比、同比呈止跌回升趋势。
目前，二楼空置铺位面积240.82平米；三楼空置铺位面积273.82平米；四楼空置铺位面积149.9平米；五楼空置铺位面积110.28平米，整个卖场空置面积合计774.82平米，比上季度末减少97.52平米，比去年同期减少203.44平米。
为了提升出租率，确保卖场稳定发展。长沙**第一是提升卖场的服务水平和营销水平，重点留的住老商户，树立＂老商户是黄金＂的经营策略，在此基础上有针对性的招商新商户；第二是确保出租率第一的理念，为了确保出租率可以适当损失坪效。在当前经营环境下，有商户才有未来，因此公司把出租率考核指标放在了租金单价之上，以确保卖场长期发展。第三是提升卖场的实用率，在当前租金单价大幅下滑的态势下，为了确保卖场收入，长沙**针对铺位进行整合，提升卖场经营面积的有效使用率，进而稳定租金收益；最后是要加大招商力度，采取＂人人都是招商员＂的策略，构建全员招商的招商机制，并动员场内老商户开设分店。在招商区域和渠道方面，公司把招商区域扩大至整个长沙市，多捕捉、收集相关信息，并实地进行了解、调查。在业态方面，重点招商影楼用品商户，对商户的经营规模和经营实力尽量放宽，合法经营的都可以招商入驻。
五、 卖场经营运行特点及分析
1. 消费者趋于理性消费，卖场产品销量、人流量呈下滑趋势。随着消费者收入增速放缓，消费逐渐回归理性，同时伴随着市场的饱和、观念的改变和网购等多种购物渠道的出现，各产品销量继续呈现出下滑趋势。
2. 出租率呈止跌回升趋势，经营收入呈下滑趋势。2018年，卖场加大招商力度，二楼成功招商几个经营面积较大的商户入驻，同时，对部份空置铺位以低租金租给商户做仓库使用，有效提升了卖场出租率，但也减少了经营收入。为了增强商户的稳定性，卖场给商户降租10%，新入驻商户也给予了较大幅度的租金折扣，导致卖场整体经营收入呈下滑趋势。
3. 打造数码产品影楼用品双业态，重点突出影楼用品专业市场定位。截至目前，长沙**影楼用品业态经营面积已占据整个卖场的65%。下一步，公司将根据行业发展趋势，继续调整DIY、小数码及办公耗材业态，积极招商影楼用品业态商户入驻，将卖场打造成了一个完整的影楼用品＂一站式＂采购和服务平台。
六、亮点及创新活动
1.6 月9日，京东实体店长沙**数码广场店开业，本家实体店以销售手机、家电、电脑及数码为主，店里的所有商品均来自京东自营，与线上实时同价。京东实体店的入驻提高了长沙**的知名度和人流量。
2. 长沙卖场运营一年电费支出在290万，占运营总成本的22%。为节约用电、降低运营成本，公司与华润电力签订了第三方售电协议，协议电价每度电能省1分4，每个月节约费用2万元，协议电价随着用电淡季会更便宜，对我公司成本控制起到积极作用。
3.2018 年公司党支部以＂两争一创＂活动为契机，加强基层党组织建设。支部联合恒创摄影俱乐部打造了芙蓉区摄影采风基地，共开展了3次摄影培训，摄影爱好者涵盖区直党政机关党员及街道党员，取得较好反响。
4. 对卖场三楼影楼用品业态继续进行了扩充，同时，二楼积极进行业态调整，新招商3家影楼用品商户和1家电脑科技公司入驻，4家新入驻商户经营面积近800平米，有效解决了二楼招商难问题，进一步强化了影楼用品业态的优势地位，致力于将卖场打造成影楼用品＂一站式＂采购和服务平台。
七、经营中存在的主要问题及对策
（一）经营中存在的问题
1. 租金收取压力较大。2018年，公司对卖场各楼层商户租金价格下调10%，在一定程度上缓解了商户的经营压力，得到大家的一致好评。但是，随着人们消费习惯的改变、消费水平的降低及经济下行压力的增大，各业态产品销量继续呈下滑趋势，尤其是卖场的主营业态-影楼用品业态，年轻人不在热衷拍摄婚纱照和艺术照，导致整个影楼用品产业链受到严重影响，销量急剧下滑，出现了＂旺季不旺，淡季更淡＂现象，商户租金缴纳非常困难。
2. 卖场主营业务下滑严重。一方面当前经营环境下，长沙商圈内几个经营对手为稳定商户基本采取租金价格战策略，导致稳定商户成本加大，商户经营情况较差外加行业租金水平下滑，导致公司针对现有商户必须采取抱团取暖，降低租金的策略，以稳定商户，导致公司租金收益下滑严重。另一方面卖场新招商商户，面积较大，有效提升了卖场出租率，但给予了较大的租金折扣，导致卖场租金收益较原来存在大幅下滑。
3. 卖场二至五楼依然有较多空置铺位，招商转型难度非常大。经济形势依然比较严峻，实体经济经营困难。同时，由于长沙火车站商圈为传统的老商业区，无大的商业综合体，人流量被各地新兴的商业综合体和火车南站分流，长沙火车站商圈逐渐被边缘化，区域位置优势尽失，也直接导致招商转型难度加大。
4. 新的业态形式和行业的生命周期都在缩短，业态创新和新业态引进难度较大，给卖场运营带来很大挑战。
（二）解决对策
1. 创新招商思维、拓宽招商渠道，动员老商户换大铺位或开设分店。采取＂人人都是招商员＂的全民招商策略，打破只招商IT业态的单一性和局限性，重点招商影楼用品商户。同时，动员场内老商户换大铺位或开设分店。多考察了解市场，根据消费者需求，积极引进异业入驻，形成多业态融合发展。
2. 多举措增强场内商户的稳定性。第一，对经营困难的商户实行按月缴纳租金；第二，对各业态商户进行租金价格下调；第三，开展各类商户活动，提升商户的向心力和凝聚力；第四，持续对子女考取大学或高中的商户发放爱心＂助学金＂，增强商户对长沙**的归属感和忠诚度；第五，为商户提供优质服务。
3. 进一步完善培训体系，加大员工内部培训力度。为了更好打破现有被动局面，做到业态创新，公司加大了针对内部员工培训，以优秀企业参观和加强对标管理为主，打破路径依赖。
4. 以服务、管理补短板。对卖场内商户和消费者实行差异化、个性化和精细化管理，积极满足新入驻商户和场内部份商户对铺位面积的特殊需求，热情做好消费者投诉和售后跟踪服务，激励员工创新，进一步提升市场管理和服务水平。通过提供优质的服务，提升商户及消费者的满意程度。
5. 创新推广形式，加强宣传策划。一是联合长沙各大高校，加强IT数码业态的宣传推广，提升卖场的知名度和产品销量；二是利用节假日，协助场内大商户多开展路演促销活动；三是联合影楼用品优势业态核心商户针对消费者宣传推广，以提升商户销量，确保卖场稳定发展。
长沙**发展有限公司
2018 年12月26日