以房养老的反思老龄化一来房子就不值钱了

　　基本每次发文之后，我的后台都有读者评论道，人口老龄化即将到来，生育率节节攀低，不久将来就是人少房多的局面……最后结论，房地产没有未来。
　　说的人多了，今天就统一回答一下。 01
　　房地产市场能够存在，最关键的一个因素就是需求。先不管金融、政策，这些都是后来的，需求才是根本，有了需求，才有后面的供给、金融、政策等。
　　如果老龄化到来，加上生育率的逐年降低，需求没了，何谈市场？
　　其实，读者朋友们关心的并没有错。
　　恒大首席经济学家任泽平之前发布了《中国人口报告2020》，文章预测中国未来将落入超低生育率的陷阱。
　　2019年中国出生人口降至1465万，出生人口持续下滑，2030年将降至不到1100万。
　　生育率低的同时，老龄化现象逐渐攀升。
　　2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%，从发展趋势看，任泽平认为中国人口老龄化速度和规模前所未有。
　　2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。
　　前不久民政部在例行新闻发布会上也发话了，＂十四五＂期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。
　　虽然对于老龄化的程度有不同的表述，但意思都一样，中国老龄化现象越来越严重了。
　　以上就是目前我们遇到的现状，将来的住房需求肯定是越来越少了！
　　甚至不用等将来，现在我们就能看到很多四五线小城市人口越来越少，这些地方的房子也变得越来越不值钱。
　　随便举几几个例子：黑龙江的鹤岗、双鸭山；宁夏的石嘴山；陕西铜川，等等。
　　这些地方的房子，砖头钱甚至比房子还贵。 02
　　但鹤岗们的未来不等同于北上广深的未来啊，大家看问题的时候，不能只看A面，忽略B面。
　　即便现在一二线城市也出现了老龄化现象，但别忘了，大城市自带吸血功能。
　　在2009年-2019年间，基本大部分的一二线城市人口都是增长的。
　　其中，上海是最让我惊喜的，毕竟前几年上海都在控制人口规模，这还能排名全国第一，可想而知魔都的魅力无可抵挡。
　　只要上海愿意，就不缺人才。
　　而广州、深圳、苏州、北京、成都、重庆、杭州、武汉都不弱，10年内增长几百万。
　　北方的城市相对来说人口增长偏慢，长春、大连直接呈负增长状态，尤其是大连，10年间人口流失近20万人，只能垫底。
　　大城市如此，小城市情况更糟糕。
　　据《21世纪经济报道》，2014年至2018年5年间，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。
　　其中，吉林龙井市、广东揭阳市和湖北洪湖市，是人口减少超过50%的城市，揭阳市过去5年城区常住人口流失更是超过百万。
　　基本上四五线小县城都是人口净流出的。除此之外，他们还面临人口老龄化的难题。
　　人散财也散，房子自然不值钱。
　　而一些大城市即便人口老龄化，但依旧有源源不断的新鲜血液。
　　为什么我总强调投资买房要往一二线大城市走，或者环一线的城市，就是因为这些城市有人口，准确来说有年轻人，年轻人就是未来。
　　在前几年，我也调研了湾区各大城市，像珠海、东莞、佛山、惠州、广州等。
　　你很少听说过父母会提前带孩子去较落后的三四五线城市，或者北方提前布局吧？
　　这就是趋势。 03
　　记得前几年房地产行业有一个回归三四五线城市的热潮，当时很多投资客和房企都奔向下沉市场。
　　从成交量便可看出来，2017和2018年，三四线城市的新房成交比强于一线，但是2019年后，一线城市明显超过了三四线。
　　二线城市因为近几年开发商扎堆拍地，导致库存量增加，个别地方明显供大于求，但二线城市毕竟有人口和产业作为支撑，长期还是看好的。
　　但三四线城市就没有这么幸运了。根据易居研究院的数据，统计内的64个三四线城市地价为4061元/平方米，同比是上涨的，但是涨幅曲线呈现持续下行态势。
　　从大周期看，三四线城市地价已经没有了2016-2017年的疯狂状态。除一些东部热点城市近期地价依然有炒作，其余大部分日子都不好过。
　　尤其是下达＂三道红线＂之后，开发商拿地更加谨慎，首先砍掉的就是三四五线城市。
　　土地和房子一样，没人要，价格自然回落，所以三四线城市的土地价格涨幅明显不如2016、2017年。
　　很多人说农村人口是一个支撑，他们也要进城，但别忘记，现在很多农村人口直接跳级来到了一线二线，实在呆不住，才会选择回老家县城。
　　再加上人口外流，出生率下降，如今在一些小城市是肉眼可见的人少，相信大家也能感受得到。 04
　　人口老龄化也好，出生率越来越低也好，这并不影响大城市，一二线城市的发展。
　　强者恒强，近几年的房地产市场就很明显了，好的城市会越来越好，资金、产业、人口慢慢流入，而落后的小城市则慢慢被抛弃。
　　大家总说日本的房产没有人要，免费送，说的是远离都市圈的小县城、小城市，大家可别忽略了东京都市圈，房产还是有价值的。
　　日本是个岛国，全国也就只有1.2亿人，如果说1亿人口孵化一个特大城市，那中国起碼要有14个类似的特大城市，也就是目前的一线城市都市圈+新一线城市。