保利地产财务报表分析
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罗萍文 徐心敏
【摘 要】作为资金密集型行业的房地产业，其发展的关键在于能否高效的筹集与使用资本，即根据财务分析能否制定并实施正确的财务战略。文章选取具有代表性的房地产企业作为研究对象，对其整体发展战略及财务状况进行简要分析。以促进企业资金的良性循环，提高企业的竞争力。
【关键词】保利地产；财务报表；分析
近年我国房地产行业内部市场竞争越发激烈，行业的利润不断降低。国家不断加强对该行业的宏观调控，金融机构逐渐提高对房地产开发项目的信贷管制，那些在发展中缺乏科学财务管理方法的企业被淘汰的机率也会随之增加。
如何通过做好房地产的财务分析以提高房地产企业竞争力，促进整个行业的健康可持续发展呢？有不少学者对房地产企业的财务进行了分析研究，但大多偏向于理论化。文章的创新之处是以保利地产为例，对其近期财务状况进行研究探讨，力求从实际出发，比较全面系统地阐述保利地产财务状况的现状和存在的问题，同时从理论和实践的角度，建议如何强化内部管理，促进保利地产财务状况良好发展，并希望藉此能对创业者以及正在从事房地产工作或者研究的人员有所启发和借鉴。
一、保利地产股份有限公司财务报表分析
保利地產是我国专注于房地产开发及销售的最大企业之一。在房地产迅速发展的同时，不少新兴的行业也随之发展起来，逐渐拓宽了建筑设计、销售代理、物业管理、公共设施建设等相关行业，形成以房地产为主、相关行业稳步发展的新局面。
（一）保利地产的资产变动分析
从下表1显示，保利地产的资产规模逐年上升，但是增速缓慢。由2013年的313939.95百万元增至2017年的696451.09百万元，年均增长24.37%。
下表2所示，保利地产的货币资金和其他收应款在2016-2017年两年度都有持续增长，2017年增加53.06%元和64.4%，存货2017年增1.34倍，说明库存压力增大。归属于母公司所有者权益在2016年和2017年分别增长了13.49%和114.41%，2017年增幅翻倍。
（二）保利地产的现金流量分析
从下表3可以看出，保利地产2017年经营活动产生的现金净额为负数，比2016年下降1.86倍，说明购买支付远大于销售收现增长；投资活动现金净额处于下降趋势，说明公司销售能力下降的同时投资活动现金流出也大大降低，公司减缓了扩张速度；2017年的筹资活动现金净额比2016增长了6倍多，说明公司筹资活动在大环境恶化时仍保持了较快的发展态势。
二、保利地产偿债能力分析
（一）短期偿债能力分析
1.流动比率：从下图1可以知道保利地产这五年来的流动比率正在逐渐接近2，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准是1，保利的偿债能力在13-17年间正逐渐升高，反映了保利地产的短期偿债能力正在逐渐提高。
2.速动比率：从下图1中也可以看出保利地产短期偿债能力的速动比率相对偏低，这是由行业的性质和开发项目决定的，房地产行业通常存有金额较大的存货。企业在2013-2017年的短期偿债能力一般，不过有上升好转的趋势。
（二）长期偿债能力分析
1.资产负债率：下表5可见2013年的资产负债率指标和2017年基本保持平稳，说明保利地产的债务负担整体上没有较大幅度变动，相对比较平稳。保利的资产负债率在75%-78%之间。资产负债率相对较高。建议公司完善自身的资金结构。
2.产权比率：从数据上来看，保利的产权比率从2013-2016年呈现下降趋势，因为下降幅度不大，表现了企业的财务结构基本稳定，但2016-2017年有所上升，证明期偿还债务能力已逐渐增强。
三、保利地产盈利能力分析
2017年公司净利润156亿元，同比增幅25.8%。同时，销售业绩优于行业34个百分点，稳居行业前五。具体从表7中可以看出：
1.销售毛利率：销售毛利率每年都处在比较稳定的状态，但都不是很高，表明保利地产近几年的获利能力减弱，从整体来看因为国家对房产行业的制度有所影响，使得保利集团销售毛利率呈下降趋势。
2.销售利润率：保利地产的销售利润率在10%以上且上下浮动的幅度不是很大。
3.总资产报酬率：保利的总资产报酬率呈现上升趋势，并且超过了同级的房地产公司，说明企业对资产的运用效率不断提高。
四、存在的问题
公司的财务状况总体良好，总资产规模和主营业务收入都保持着高速增长，经营状况良好，现金流量和利润结构比较稳定。流动资产周转率上升趋势较大，处于有利地位，公司在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，提升管理效益，能很好地控制自己的流动资产变现能力，努力保持了利润率的稳定。短期偿付能力变强，面临的短期流动性风险变小。但还存在如下问题：
1.负债过大：从公司连续几年负债总额来看，建议公司减少负债的额度，调整公司内部资产结构，将资产和负债打到平衡的状态。
2.存货总额过大：存货占公司总资产的比重较大，存货量过多会严重影响公司资金流动速度，通过分析得知保利公司近三年来资产收益率的增长仅仅是依靠增大收益中负债比率来实现的，虽然比较以往的基础上有所提高，但是资金周转率还是没有显著提高。
五、建议
降低短期偿债风险的措施：第一，加强流动资产的管理，提高对流动资产的使用效率，比如适度增加对外投资等，增加非流动资产的的数量，优化资产结构，降低流动资产的比重。第二，加强营运资金的管理，即加强流动资产与流动负债的管理。加快现金、存货和应收账款的周转速度，降低资金占用以提高偿债能力。
降低资金回收风险的措施：首先，建立存货等流动资产的管理制度。存货占用资金量大会增加企业因存货的积压占用资金而增加公司的财务风险。因此，公司应加快公司存货的销售与货款回收，如：降价销售存货房；租售并举。其次，加强应收账款的回收管理。对于应收账款管理应在以下几方面强化：第一，建立稳定的信用政策；第二，确定客户的资信等级；第三，确定合理的应收账款比例。
六、结论
以上是对保利地产财务管理现状进行的浅略分析。随着市场经济的高速发展，同类公司财务管理中的问题也会突出，只有加强财务管理工作，不断改进内部财务管理制度，抓好资本结构治理，把有限的资金合理使用，促进企业资金运动的良性循环，树立现代财务管理的理念，依法理财，讲求资金的使用效果，不断提高企业的竞争力，实现＂公司价值最大化＂，把企业做大、做强。
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