南昌市房地产价格影响因素与政策建议
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朱博 石芮希
【摘 要】住房是人们个人和家庭的生活必需品，房地产业也是国民经济的主要支柱。房地产价格的高低是国民关注的焦点之一，房地产市场的健康与否也直接关系到整个国民经济。本文希望通过对影响房地产价格的因素、南昌市房地产市场发展现状、商品房价格走势以及相应对策的研究，为政府对房地产市场进行管理时提供政策制定的理论依据，希望对房地产开发企业和消费者能有一定的参考作用。
【关键词】房地产价格；影响因素
一、南昌市房地产价格影响因素的理论分析
1.1房地产价格影响因素
1.1.1 影响房地产供给曲线的因素
一、土地成本。土地成本是指获得房地产开发用地时所需的费用和相关税金。
二、建筑安装成本。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
三、其他费用。主要包括：a、投资利息；b、管理费用；c、开发利润；d、销售费用；e、销售税费。
1.1.2影响房地产需求曲线的因素
一、人均可支配收入，这是最主要的影响因素之一，直接影响着居民在房地产市场中的购买能力。
二、消费者心理预期，心理因素也会影响对该市场的需求，从而直接影响到价格波动。
三、人口数，人口同样是对住房需求影响最大的因素之一。人口数量增减，人口密度变化，所需住房的总量因而变化，房地产价格也就随之而变。
1.1.3影响供求曲线的宏观经济因素与政策因素
一、经济发展状况是支撑房地产健康发展的一个重要因素，我国房地产市场的波动与国民经济的波动显示出非常强的的相关性。
二、金融政策与全国金融环境对房价影响，国家金融政策作为房地产市场供求曲线的外生变量，从供给曲线和需求曲线的平移影响房地产行业。
三、商品房空置率。空置率是反映一定时点商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标，直接用来表明房地产市场的热度和房价高低程度。
四、房产政策，限购令、房产税等。房产政策则可以增加超额持有房产的成本，最终＂逼迫＂炒房者降价出售存量房，平衡市场供需关系。
1.2南昌市房地产价格影响因素的分析
商品房空置率、人均可支配收入这两者呈现的趋势与房价的趋势大致相同，可以判断为影响南昌市房地产价格最为显著的因素。人均生产总值、年末人口数这两项并未表现出与房价强烈相关的趋势，这三者是同方向变动的，但是相关性表现不明显，因此可以判断为不显著因素。稳定的通货膨胀会使物价稳定上升，也就是说在其他条件不变的情况下，房价的增长率与居民住房的消费价格指数同步。南昌市房价的变化受通货膨胀指数的影响不显著，所以通货膨胀率是影响南昌市房价的不显著因素。
二、政策建议
2.1针对南昌市房价过高与过快上涨的建议
2.1.1降低住房供给成本——土地成本
一、合理向市场供应土地。不收紧地根，减少土地供给，同样也不能向市场供应太多的土地。
二、加强对房地产开发用地的监管。建立健全基准地价、标定地价定期发布制度，加强土地价格的管理与调控工作，避免土地价格出现不过度上涨。坚决打击囤积土地、炒买、炒卖土地的行为，以保证房地产市场良性健康发展。
三、加强政府对土地市场的统一管理和调控能力，完善土地供应制度，合理利用存量土地的，提高土地实际供应总量和利用效率。
2.1.2抑制需求——鼓励居民租房
强大的需求亦是导致房价过高与过快上涨的原因之一，租房是房地产交易市场需求方的主要分流。2009至2010年房价大幅上涨的背后是房屋出租面积的大幅下降。因此政府应尽量鼓励居民租房，比要的情况下可以制定相应的优惠政策，引导居民偏好的改变。
2.1.3利用金融政策——调控利率
一、提高住房贷款利率。提高个人购买第二套或以上住房按揭贷款的利率，对将有效地挤压个人住房虚假的需求，有助于抑制房价的过快上涨。
二、提高银行存款利率。大量的购房投资，会造成房地产价格出现需求拉动型上升，在其他条件不变的情况下，价格会大幅上涨，使得房地产商利润率上升，一轮购房投资会带动一下轮更大的购房投资，在此基础上形成的房地产泡沫会越来越大，因此必须充分发挥利率杠杆的调节作用，控制货币供应量，降低居民的投资需求。
2.2促进南昌市房地产市场健康发展的建议
2.2.1加大保障性住房建设力度
一、加大廉租住房保障资金投入。南昌市财政厅在国家给予廉租住房建设每平方米200元中央预算内投资补助的基础上，再给予适当政策协助与财政补助，同时要将廉租住房保障资金纳入年度预算。
二、落实经济适用住房和廉租住房建设有关政策。南昌市严格执行国家关于土地、财政、税收、信贷等优惠政策。凡列入年度建设计划、土地供应计划的经济适用住房和廉租住房项目，国土资源管理部门要保证土地供应。使用新增建设用地的，在办理用地手续时可单列申报；对完不成列入当年住房保障建设任务和土地供应计划的，扣减该市下年度新增建设用地农转用指标。免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。
三、着力调整南昌市商品房供应结构，切实增加有效供给。
（一）要继续加大保障性南昌市住房建设的资金投入，严格落实保障性住房建设的有关政策，大力推进保障性住房建设，要进一步发展公共租赁住房，积极稳妥地解决低收入困难群体的住房问题；
（二）优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置；
（三）要制定科学的城中村、旧城区和棚户区改造中长期规划，引导南昌市的各个城中村、旧城区和棚户区改造依法有序推进，防止不顾地方实际的大拆大建。
2.2.2 降低住房交易税费
一、调整规费征收。南昌市要进一步清理房地产交易环节不合理收费，没有政策规定的坚决取消。对房地产开发项目需交纳的基础设施配套费、经批准需要收取的人防易地建设费等行政事业性收费和劳保统筹基金、墙改基金等政府性基金，可延期到办理商品房预售许可证时收取。
二、鼓励居民改善住房条件。对居民人均住房建筑面积未达到当地人均住房建筑面积水平而购买第二套改善型普通自住房的，比照首次购房的有关政策执行。
2.2.3 预防金融风险，强化信贷管理
一、合理控制总量，调整结构，实行差别政策。合理分析房地产市场的具体情况，在房地产市场过热是适当减少房地产贷款的力度，以抑制投资、投机需求和过度超前消费。
二、严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理。在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行，同样要加强对个人住房贷款管理。
2.2.4 优化住房供应结构
一、认真实施住房建设规划。认真落实住房建设规划，全面建设满足居民住房需求的不同类型、不同价位的住房。优先保证经济适用房和廉租房土地供应，保障中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，合理控制单宗土地供应规模和土地价格。
二、多渠道落实廉租住房房源。根据南昌市廉租住房需求情况，通过招投标方式收购市场上符合条件的普通商品住房或二手房作为廉租住房房源，逐步通过实物配租方式解决城市低保家庭的住房困难问题。
三、盘活利用城镇存量建设用地。结合实际，坚持集约节约用地，妥善安置被拆迁居民，稳步推进城中村和旧城区改造工作。充分利用存量土地，增加商品房有效供应。
【参考文献】
[1]洪黎明. 南昌市房地產可持续发展研究[D].南昌大学，2009.
[2]张秉乾. 上海商品住宅市场价格影响因素研究及价格预测[D].甘肃农业大学，2009.
[3]何小钢，聂爱云.南昌房价走势分析与预测[J].企业经济，2006（02）：134-13.