广州市番禺区外来务工者对私人出租屋市场影响调查

　　胡晓楠+叶旖琦+李绮媚+陈旭凌+方涛
　　【摘 要】基于近年来外来务工者对广州市住房的影响力度日益增大，本文选取了外来务工者大量聚集点之一的番禺区为代表，通过问卷调查、访谈等一系列的实地调研，收集到了第一手数据。结合文献资料，对外来务工者住房现状、影响住房选择的因素等各个方面进行了的数据分析，以此为私人出租屋屋主提供可行性建议，同时希望引起政府对外来务工者中低层收入者这个特殊的人群更多的关注。
　　【关键词】供给侧；外来务工者；私人出租屋；住房现状；住房需求
　　一、前言
　　外来务工人员是我国工业化，城市化发展过程中产生的一个特殊的群体，是农村劳动力过剩并大规模向城市转移的产物。随着工业化的发展和社会的转型，大量的外来务工者成为城市的新生力量，与此同时也带动了地区住房的飞跃发展。据番禺区2015年鉴显示i，2014年，全区在册登记来穗人员116.5万人，出租屋16.4万栋、84.5万套。出租屋数量和来穗人员在广州市12个区（县级市）中排列第一和第三位。由此可见，番禺区的出租屋供给市场饱和，但仍出现违建乱建现状，不能提供有效供给。
　　二、文献回顾
　　以往的学者对于出租屋的研究方向主要集中在出租屋管理体制，治安管理等方面，很少以外来务工者租房需求角度对私人出租屋市场进行经济研究和调查分析
　　李若建ii调查研究发现广东省外来人口中高度居住性与高度流动性并存，而影响外来人就在居住时间长短的最重要成分，一个是职业，一个是住房。张新民iii等人认为，建造出租屋是当地农民（村集体）利用自己的宅基地（集体土地）的理性投资。罗和国iv认为，城中村出租屋存在的问题表现在资源配置方面；指出解决城中村出租屋存在问题的基本原则是既要切实保护好。租屋业主的利益，同时规范出租屋市场，满足租住者的需。郭升池认为v，目前番禺区农民建房主要问题，意识各镇村农民建房，缺乏整体规划，无需发展严重。
　　针对以上文献所存在的不足，并为了进一步了解外来务工人员租房需求与对私人出租屋产生的影响，笔者选取出租屋比较密集的广州市番禺区为研究案例，采用问卷调查，随机走访出租屋屋主，外来务工人员以及房地产中介等方法进行调查。
　　三、调查对象基本特征描述
　　2016年7月至9月，笔者调查小组深入走访广州市番禺区石岗东村，旧水坑村，市桥街道，新桥村，沙湾镇，桥南街道，番禺广场附近等街道以及村落进行实地调查，与外来务工人员，私人出租屋屋主等进行了采访，并采用简单的随机抽样的形式，发放问卷调查415份，回收有效问卷342份，有效率为82.4%。问卷分为外来务工者基本信息，收入水平，租房消费水平，租房情况，租房影响因素，租房满意程度等内容。
　　（1）性别结构、年龄结构
　　问卷被访对象主要是20世纪80、90年代的新生代外来务工人员，占被调查对象的79.2%。在这个阶段的劳动力多为健壮劳动力，对外界事物适应性好，学习新技能快，主要从事制鞋厂、制衣厂、工地农民工等简单体力工作。另一个部分是36岁以上的中年人，一般以夫妻形式在番禺务工，需要照顾子女及赡养老人。
　　（2）文化程度
　　由于九年义务教育制度的普及，与老一代进城务工人员不同的是，新生代外来务工人员有96.6%接受初高中教育或以上的教育水平。更高的文化教育程度使得大部分打工者具有更强的适应性，从而更加重视自身发展及生活方面。尽管如此，大部分也只集中在初中和高中阶段，这也是其选择职业和南下工作的主要原因。
　　（3）收入水平
　　被调查者收入水平集中在3000-5000元，很大原因是由其从事的职业相关，劳动密集型职业技能要求低，报酬也因此较低。据广州统计局统计vi，在城市居民消费价格指数方面，2015年租住房租金消费价格指数为105.1，其中水、电、燃料为96.1。可见租金价格占居民消费总指数相对较大。
　　（4）居住状况
　　租房的形式一般为单房的较多，很大程度上是以自身經济状况以及家庭人数情况而决定。
　　（5）私人出租屋的基本特征。出租屋是外来务工者在打工地的主要居住方式。其基本特征是：大多数位于城乡结合部；大多数建在宅基地上；运作成本低廉，成为出租屋财产性收入的重要来源。vii而本文章调查研究的私人出租屋，在此基本特征的基础上，是由私人建造的，由于缺乏政府的规划和管理以及屋主对市场的了解，往往是杂乱无章地构建和运营，出现出租屋市场混乱，导致供需不平衡。
　　四、访谈结果分析
　　笔者根据预调查发现外来务工者对私人出租屋的需求主要集中在房屋配置、安全性、周边是否有工厂以及交通便利性等方面。于是笔者采取访谈形式进一步探究分析私人出租屋空置原因。通过对18名外来务工人员、8名私人出租屋屋主和6名房地产中介进行访谈，了解外来务工者对租房需求偏好、租房信息渠道、对现有租房的信任及满意程度以及本地屋主对建房出租的看法。以下结合广东供给侧现状，对访谈结果进行分析。
　　（一）出租屋库存过剩。随着物价的上涨，私人出租屋房租从刚开始每月90元（15平方米），上涨到今年约180元。屋主招租方式的简单、产业结构优化后劳动密集型工厂的转移导致了周边村内租房空置率不断上升。广东夏天时的高温作业和出租屋内空调设施等的不完善也使得外省人数量从2008年的上千人，到现今的100人。因此，工资没有上涨的外来务工者更愿意回乡务工。综上，私人出租屋的盲目扩建增加市场供给，但房价上涨和大部分自建出租屋招租方式、地理位置和交通问题等导致租房需求过小，因此出租屋的市场供大于求，库存过剩。
　　（二）基础设施保障能力低。根据实地调查，大部分私人出租屋过于密集，导致街道极窄，房内光线不好，公共区域不够整洁卫生，交通问题严重，生活环境比较乱。特别是2016年9月以来，两场大暴雨使得番禺成为一座＂水城＂，排水管道里的淤泥和垃圾淤积不泻，这也凸显了番禺地下排水网建设的不完善。从被访者了解到，他们一般会选择有屋主居住并且管理的出租屋。这类出租屋，一般环境卫生，配套设施会相对好，而租客想要对租房进行加装风扇、空调等设备的时候，屋主往往会积极满足其要求。同时，一部分被访者是由于安全问题，房间光线暗，空气混浊的原因而选择退房。这些调查表明当前农村建房的规划不全面，基础设施建设不完善，不能提供有效供给。
　　（三）屋主投资渠道单一。在投资面临边际效益递减、出口面临外部环境不稳定考验的情况下，刺激消费内需成为拉动经济增长＂三驾马车＂中最重要的一驾马车。而据番禺区2015年鉴显示viii，2014年出租屋数量为16.4万栋、84.5万套，在广州市12个区（县级市）中排第一位，并保持增加趋势，全区在册登记来穗人员116.5万人，且开始逐年减少，这表明当前出租屋市场已经饱和。但私人出租屋屋主仍将资金投入到出租屋建设中，因此不能拉动内需，也不能很好地利用其资金用于其它投资。
　　五、结论与建议
　　根据访谈结果分析，当前私人出租屋市场出现出租屋库存过剩、基础设施保障能力低、屋主投资渠道单一等问题。为解决相关问题，我们应贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神，按照省委、省政府工作部署，着力加强供给侧结构性改革，在适度扩大总需求的同时，去库存、补短板，优化存量、引导增量、主动减量，优化劳动力、资本、土地、技术、管理等要素配置，增加公共产品和公共服务，优化供给结构，扩大有效供给，提高供给体系质量和效率，推动我省社会生产力水平整体提升，为率先全面建成小康社会提供强大经济支撑。
　　（一）去库存。当前私人出租屋市场供大于求，库存过剩问题，除了产业优化导致外来人口流失需求减少外，是由于房租上涨，出租屋内设施不完善等原因造成的。因此，要解决这个问题，屋主需理性投资建房出租，做好房屋建设规划，搭建市场化、专业化、规模化住房租赁平台，通过优化房屋配置、合理调整房屋租金等方式来吸引租客。
　　（二）补短板。私人出租屋周围的产业布局、地理位置、设施配套、物业管理和公共服务是影响租金价格和出租率的重要因素。通过实地问卷调查和访谈发现，番禺区旧水坑村私人出租屋的出租率为68%。而正常年份出租率一般都在90%以上。影响出租率主要因素：一是出租屋所处的地理位置，二是交通便利情况；三是出租屋基本设施配套建设。
　　因此，私人出租屋的建设要与新型城镇化相协调、与新供给体系相匹配，布局科学、覆盖全面、功能完善、安全可靠的软硬基础设施支撑体系。具体措施是提高居民天然气气化率；提高光纤入户率；完善交通设施建设，升级雨水口、改造管道、新建泵站等工程措施及清疏管網、预排水库、调度闸站等非工程措施。加强私人出租屋的安全配置，私人出租屋属于灰色管理地带，无论是私人出租屋屋主还是政府管理部门都有义务共同营造一个安全和谐的生活社区。
　　同时，私人出租屋屋主应承担起相应的责任和义务，在自建房区域和相应的公共区域进行必要的卫生整治，最大化地满足外来务工人员对自身居住环境的需求，努力改善农民工的居住环境，营造关爱农民工的良好氛围。从而加大外来务工群体对租房的满意度。
　　（三）适应国家宏观经济形势。国家宏观经济形势是影响租金价格和出租率的重要因素。政府需加强对私人出租屋的管理。
　　政府要抓紧制定完善有关私人出租屋管理服务法律法规和政策，使得出租屋能够达到经济适用、合理布局、科学设计、确保质量、管理有序、方便群众的目的。并出台相关政策，约束私人出租屋屋主建房，引导其理性建房，对出租屋进行科学规划。在编制城镇规划和进行城镇建设时，不仅要考虑当地户籍人口，还要兼顾外来务工人员的居住生活问题。当地政府应综合考虑居住人口数量、产业分布、生活习惯等因素，统筹规划，合理划分建设用地。在现有土地从紧的情况下，在城乡结合规划上要重新设定建房楼层和高度，达到土地的集约合理利用。
　　当然，要想私人出租屋的建设与经济社会发展相适应，还需要屋主的理性投资。在出租屋市场饱和的情况下，笔者建议，屋主要控制私有财产合理投资建房，根据市场实际情况做好风险评估，不跟风建房；同时，为分散投资风险，屋主可以将资金用于投资基金等。
　　【参考文献】
　　i 谭锦沛 主编. 强化服务管理手段[Z].番禺年鉴.2015
　　ii 李若建. 广东省外来人口的定居性与流动性初步分析. 人口研究，2007.
　　iii 张新民. 从出租屋看农民工市民化的困境[J]. 城市问题，2011，02：49-53.
　　iv 罗和国. 天河区城中村出租屋市场研究[D].暨南大学，2006.
　　v 郭升池. 浅谈番禺区农民建房的规划管理[J]. 广东科技，2003，08：52-53.
　　vi 广州统计局 广州统计信息手册（2016）.2016-08. http：//www.gzstats.gov.cn/tjsj/tjxxsc/
　　vii 张新民. 从出租屋看农民工市民化的困境[J]. 城市问题，2011，02：49-53.
　　viii 谭锦沛 主编. 强化服务管理手段[Z].番禺年鉴.2015