抵押房产执行中对案外人租赁权的审查

　　王海宾 王荣华
　　【摘 要】法院在处置抵押房产强制执行过程中，常有案外人提出其享有租赁权，要求适用＂买卖不破租赁＂原则，执行法院须从租赁合同形成的时间、实际占有使用时间与抵押、查封的时间的先后顺序进行审查、判断，確定案外人的租赁权能否对抗执行行为，以平等保护相关当事人的合法权益。
　　【关键词】强制执行；抵押房产；租赁权
　　人民法院在强制执行抵押房产的过程中，经常会遇到有案外人对法院的执行活动提出异议，提出其对抵押房屋享有租赁权并主张＂买卖不破租赁＂，但执行实务中这种租赁关系可能是正当合法租赁，也可能是恶意或虚假的，同时也难以判断案外人与被执行人串通损害债权人利益或者达到对抗执行、拖延执行的不法目的情形。笔者拟从抵押房产执行过程中案外人主张租赁权的几种不同情形，进行审查并作出认定，以明确租赁权是否能对抗法院的执行。
　　一、强制执行中对＂买卖不破租赁＂原则的适用
　　《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。我们民法理论中买卖不破租赁原则在上述法律条文中均有所体现，＂买卖不破租赁＂的原则使租赁权具有了一定的对抗物权的效力，在租赁合同期间物权的变动，租赁物上原有的租赁关系继续有效。
　　在强制执行抵押房产的案件中＂买卖不破租赁＂原则并不当然适用，因为抵押权的实现可在一定条件下能够涤除租赁。执行实践中，案外人与被执行人相互串通虚构租赁关系来规避执行、拖延执行的情形经常出现，严重损害了抵押权人和其他债权人的利益，在执行中对租赁关系的严格审查，正确判断承租人是否享有足以阻止移交租赁房产的权利，也是反规避执行的重要手段。
　　二、案外人租赁关系不同情形
　　（一）承租人租赁关系的审查标准
　　对于法院处置抵押房产时，案外人主张租赁权的，执行法院应当从租赁权的形成时间、实际占有使用时间与抵押权的设立时间、法院查封抵押房产的时间节点的先后顺序来确定租赁权是否能够对抗法院的执行。执行实践中，只有案外人的租赁权设立并实际占有使用的时间均在抵押权设立、法院查封之前，才能对抗执行中强制交付房屋，且承租人负有证明其租赁权合法有效的举证责任。
　　笔者认为，能够产生对抗效力的租赁权应具备以下条件：
　　1.承租人在房产抵押前签订有合法有效的书面租赁合同。根据《担保法解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。承租人与被执行人签订有合法有效的书面租赁合同是享有房屋租赁权的前提条件。
　　2.在法院查封前实际占有使用租赁房产。实际占有是房屋租赁权对外公示的形式，以达到对抗不特定的第三人的效果，让租赁权取得对外公示效力。如果承租人没有占有使用抵押房屋，则其租赁权不能对抗抵押权人。笔者认为，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产的。
　　3.不存在恶意串通虚构的租赁关系情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。如承租人与被执行人串通虚构租赁事实，经查证属实为虚假租赁关系的，不仅不能对抗法院的执行，而且应受到相应处罚制裁。
　　（二）承租人租赁合同在房屋抵押、查封前的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条第一款规定：＂承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持＂。对于合法有效的房屋租赁关系，执行中应当保护承租人的租赁权，执行法院应当带租拍卖抵押的房产，拍卖成交后由买受人承受原来的租赁关系权利与义务。
　　（三）承租合同在抵押之后、法院查封之前的。
　　根据《担保法的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这就意味着成立于抵押之后的租赁合同，承租人的租赁权既不能对抗抵押权人，也不能对抗拍卖成交后的受让人。根据＂设立在先则权利在先＂的原则，先设立抵押权的，即应当确立抵押权对抵押物的支配力，故此种情形下，应确认房屋抵押权的优先实现和登记优先于未登记的原则。
　　（四）租赁合同成立于抵押、法院查封之后的。
　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。案外人的租赁合同成立于抵押、查封之后，如果其无法证明在抵押权设立前已经有书面的租赁合同并且法院查封前占有实际使用抵押房屋的，案外人请求阻止向受让人移交占有的不动产主张，执行法院不予支持。因此，对于法院查封之后的设立的租赁权，不能对抗查封的效力，当然也不能产生排除执行的效果，执行法院可除去租赁关系拍卖抵押房屋。
　　三、执行中对不能对抗执行的租赁关系处理
　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
　　因执行部门对租赁关系的判断，并不代表对抵押房产上租赁关系最终认定，当抵押物的处置对抵押权的实现没有影响时，法院不宜过度介入抵押物上的租赁权，以平衡抵押权人、债务人、买受人的利益。执行实践中，对于不能对抗抵押、查封的租赁权也不能一概除去租赁拍卖，需综合考虑租赁权的对抵押物价值的影响、抵押财产是否足以实现抵押权等因素，来决定是否除去租赁拍卖抵押房屋。