投资性房地产背后的黑洞

　　业绩不够，卖房来凑。
　　用卖房所获的钱，来填补经营的＂黑洞＂，在A股上市公司中屡见不鲜。
　　截止今年第一季度末，有多达1726家A股上市公司持有＂投资性房地产＂，占比总体上市公司近一半，合计持有的＂投资性房地产＂价值约高达1.26万亿。其中，除本身为房地产属性的公司之外，持有＂投资性房地产＂的上市公司的类别中，商业贸易类上市公司擁有的＂投资性房地产＂最多，居榜首的是美凯龙785.33亿，其次是豫园股份145.10亿。
　　如果说，房地产公司拥有＂投资性房地产＂属情理之中，那么商业贸易、机械设备、生物医药、化工、计算机，甚至汽车类上市公司购置＂投资性房地产＂，意义又何在？
　　按照现行的会计制度，＂投资性房地产＂属于独立科目，其＂管辖＂的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。由此，＂投资性房地产＂与过去被简单归入固定资产的做法完全分离。
　　现在，只要看资产负债表中的＂投资性房地产＂科目的数据以及情况，即可判断公司是否持有非主业以外的物业。
　　以美凯龙为例，根据其近三年的年报显示，2016年至2018年末，公司＂投资性房地产＂账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快，而根据2018年末计算，美凯龙的＂投资性房地产＂占比总资产高达70.84%。
　　为此，上交所向其发出问询函，美凯龙的回复显示，其在全国共持有68家物业，＂投资性房地产＂账面价值785.33亿元。而所有这些房产的购置成本为460.45亿元。同时，公司也明确表示：＂公司持有房地产的目的是用于赚取租金用途。＂
　　表面上，美凯龙的＂投资性房地产＂账面价值比购置成本高出324.88亿，但是如按实际市场价格来看，其存在数倍的溢价。也就是说，如果美凯龙遇到业绩不善，只要模仿一些上市公司＂业绩不够，卖房来凑＂，即可轻松抵消经营不力的问题。另外，基于＂投资性房地产＂占比总资产高达70.84%的比例，也意味着，美凯龙的商业贸易属性在淡化，而房地产属性在增强。这就引发了一个深层的问题：作为一家经营家具卖场的公司，为什么其主要资产不是经营性资产，而是用于赚取租金的投资性房地产？
　　答案不复杂。近年来的家具行业正在进入一个深度调整周期，在此背景下的美凯龙，很难在短时间内创造客户，进而通过主业收入增加公司利润。因此，美凯龙将目标对象转移到商户身上，通过＂投资性房地产＂手段所形成的量化铺位，租给商户，以汲取更多的租金收入。
　　依靠＂投资性房地产＂，然后通过增值后转让或出租，正是当下部分上市公司的＂获利游戏＂。而发生这一行为的公司，多是亏损或主业不振的公司。对于这种变通行为，偶尔为之尚可，但如果长期浸淫于此，那么，这样的公司为什么还要存在于资本市场？
　　德鲁克说过＂公司的目的是创造顾客＂，如果一家上市公司不再有能力创造顾客，而是靠偏门手段赚钱，基于其存在目的已经消失，对于这样的上市公司，就不值得被尊重。
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