年收入万元家庭换房规划

　　处于成长期的家庭，最大开支是保健医疗费、学前教育、智力开发费用。随着子女自理能力增强，父母积累了一定的工作经验和投资经验，投资能力大大增强。
　　王先生，36岁，月收入1.45万元，年终奖3.50万元，月生活支出2500元;王太太，32岁，月收入1.50万元，年终奖3.00万元，月生活支出2000元;孩子刚出生，月生活支出2000元。王先生家庭有2套自住房，其中一套市值150万元，有80万元贷款未还清，每月还款6600元;另一套市值140万元，有45万元贷款未还清，每月还款7400元。王先生还投资了一套公寓，市值42.5万元，月租金收入2000元。家用车2辆，每辆市值10万元，每月用车支出约3500元。王先生和王太太均有社保，并购买了商业保险。王先生的商业保险保额为20万元，公司负担一部分保费，每年自己交纳2500元保费;王太太的商业保险保额为25万元，公司同样负担一部分保费，每年自己交纳3000元保费。其他费用支出每年1万元。王先生家庭有现金和活期存款1万元，定期存款4.5万元，基金1.2万元，每月理财收入约300元，黄金2.1万元。王先生希望盘点家庭现有的财务情况，并制订一份理财规划，满足在孩子18岁时筹备50万元教育金及换一套120平方米房产的需求。
　　陈玉罡，中山大学管理学院财务与投资系教授，中山大学并购重组研究中心秘书长
　　家庭财务状况诊断
　　王先生家庭资产负债及收入支出情况分别见表1、表2。
　　从表1来看，王先生家庭负债占资产的比重为34.6%，家庭财务较安全，风险评级为中等风险。
　　从表2来看，夫妻二人的月总收入2.95万元，其中，男方月收入1.45万元，占比45.6%;女方月收入1.50万元，占比47.17%。目前，家庭月总支出为2.40万元，其中，日常生活支出6500元，占比27.08%;月房贷还款支出1.40万元，占比58.33%。日常支出占月收入比重为20.44%，低于50%，表明家庭控制开支的能力较强，具有一定储蓄能力。月房贷还款占月收入的比重为44.03%，超过40%，表明家庭财务风险较高。每年可结余14.31万元，留存比例为32.04%，家庭储蓄能力较好。
　　家庭理财规划
　　王先生家庭理财规划可从以下几方面入手。
　　应急规划
　　王先生家庭需准备12.30万元应急准备金，其中1/6以活期存款形式保留，另外5/6购买货币基金。
　　长期保障
　　王先生年收入20.9万元，已购商业保险保额为20万元，若发生意外情况，可保障其1年的收入。如果希望保障未来5年的收入，且覆盖房贷风险，则保险缺口为125万元。若将保费控制在年收入的10%～15%，王先生可增加1.84万～2.89万元保费以加强长期保障。
　　王太太年收入21万元，已购保险保额25万元。若希望保障未来5年的收入，同时覆盖房贷风险，则保险缺口为142.5万元。将保费控制在年收入的10%～15%，王太太可增加1.80万～2.85万元保费以加强长期保障。
　　子女教育规划
　　如果希望在孩子18岁时为其筹备50万元教育金，按7%的年收益率测算，每月需定投基金1172元。如果考虑学费上涨因素，按3%的通胀率计算，则定投金额需增加至1990元。
　　养老规划
　　王先生夫妇每月的生活费用为4500元，按3%的通胀率计算，23年后王太太退休时将这笔费用将上涨至8881元，24年后王先生退休时这笔生活费用将上涨至9148元。由于王太太先退休，因此以王太太的退休时点测算养老金，测算结果为266万元。如果这笔费用的50%可由社保满足，另外50%需要自行筹备，则王先生家庭每月需定投1953元。
　　换房规划
　　上述基本规划完成后，王先生家庭的月结余为3857元，年结余为3.84万元，留存比例为8.61%，说明家庭现有财务资源足以支撑上述基本规划。
　　王先生希望在2年内换一套120平方米的房产，改善居住条件。由于受限购政策的影响，王先生必须出售手中的一套自住房。可将市值140万元的自住房出售，扣除45万元贷款及税费后，约可获得90万元现金。出售该房产后，贷款减少45万元，每月还款支出减少7400元，家庭可动用的投资资产为98.8万元。如果王先生按照上述4个基本规划调配财务资源，则2年可筹备的首付款约为130万元。如果新购买的房产只能贷款30%，贷款利率预计为6.15%，则王先生可负担的房价为186万元，按照120平方米计算，即可负担的购房单价为1.56万元/平方米。
　　家庭理财实施策略
　　第一，准备12万元作为应急资金，其中的2万元以活期存款形式保留，余下10万元购买货币基金;第二，如果需要保障未来5年的收入，王先生可增加1.84万～2.89万元保费进一步加强长期保障;王太太可增加1.80万～2.85万元保费進一步加强长期保障;第三，每月定投基金1990元作为孩子的教育基金;第四，每月定投基金1953元作为养老基金;第五，如果王先生现在出售市值140万元的自住房，未来2年可换购单价1.56按元/平方米、面积120平方米自住房。