规划未出泡沫先起

　　自从京津冀一体化启动以来，房地产和股市成为这场剧目的首批演员。有媒体报道称，保定将建设为首都副中心，紧接着保定楼市水涨船高，开发商连夜涨价，新开盘房价＂一日三市＂。除了保定，在京津冀的大圈子内的涿州现房遭到抢购，燕郊个别项目单价大涨。即便是熟悉当地环境的本地居民对此并不买账，但是依然有大批的北京、天津看房团蜂拥而至，就像是终于发现超市特价商品，可谓疯狂。疯狂的不止房地产，还有股市。整个保定板块都进入＂亢奋＂，包括一些权重地产股也都接连暴涨，甚至多股出现涨停，热闹非凡。
　　风暴之后总会留下满地狼藉。京津冀一体化一定是未来不可逆转的趋势，但是显然市场提前释放了政策红利，这种红利能维持多久，市场是否对此项政策的红利估计过高，却是很难说的。
　　楼市膨胀京津冀泡沫
　　3月以来，被传为首都副中心的保定商品房销量和价格猛涨，多个楼盘价格上浮超10%；有些楼盘均价甚至从每平方米5000多元飙升到近7000元，涨幅近40%。
　　然而，有数据显示，保定房价长期以来始终徘徊在3000-5000 元/平方米之间。而且，在3 月19 日＂保定市将升格为政治副中心＂的消息见报之前，由于经济、金融与政策大环境不理想的影响，保定许多楼盘日均销售不及2 套。3月27日河北省政府出台意见，明确保定作为＂首都功能疏解的集中承载地＂之后，房屋日均销售轻易破50 套以上，个别楼盘表现更是扶摇直上。一时之间，购房者争相抢购，尤其是中小户型楼盘，更是战况空前。
　　但是采访保定当地人，他们对这种炒房行为并不看好，在他们看来这种房价是不切实际的，因为居住环境并没有任何变化，仅仅因为一条消息，很难支持房屋价值跟上房价的增长。
　　业内资深人士叶檀认为，保定房价上涨相当于股市题材短炒，有了首都经济圈、第二机场、副中心等概念，房价短期蹿升。从长期来看，随着首都经济的成型，以中心城市的核心为圆点，房价呈水波纹向外扩散。东京也好，首尔也好，莫不如此。
　　事实上，保定楼市的库存并没有那么容易就能消化掉。数据显示，2013年1月至11月，保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月消化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存消化时间高达42个月。
　　另外，从市场角度分析，中原地产分析师张大伟认为，在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。历史上也从来没有出现过，环北京周围区域房地产市场，与北京楼市发展不同步的现象。
　　其实，仔细观察还可以发现一个奇怪的现象。保定房地产的开发商中，最大的是中国铁建，像是万科等特大房企都缺席保定地产，我们很难不发出疑问，如此趋利的他们不布局保定，又是意欲何为。
　　相比河北概念，万科、绿地、富力、万通等一批房企龙头都扎堆到了更靠近北京的香河。一家知名房企总经理曾表示，香河在京津冀大格局中具有区位优势，交通发达，产业发展潜力大，因此符合房企投资取向。未来在京津冀一体化进程中，香河房地产也将获得长足发展。
　　也确实如此，在地产业内，人们更看好北京周边地块。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，以燕郊为代表，香河、大厂、三河已经先于河北其他地方开始了＂京冀一体化＂的进程，燕郊的房价早也已经跟着北京而非廊坊市的房价波动调整。
　　北京盛达置地投资有限公司总经理彭文涛也表示，＂大北京＂的辐射是呈梯度的，四环、五环、六环、环北京，一阶一阶，属于规律性现象。
　　显然保定楼市在短期内，是被吹了一个大大的泡泡，还是放一段时间就破的那种。就像是上海自贸区，自从政策启动之后，商品房价一路飙升，连毗邻自贸试验区的土地均价亦比去年1月份上涨了30%左右。可是好景不长，上海自贸试验区挂牌后，其周边房产却出现＂有价无市＂的现象，升值空间在数月内即透支完毕。
　　股市再起河北狼烟
　　再来看看股市。京津冀概念股也随着预期整体上扬，一时引来多数投资者布局保定板块。其中如唐山港、廊坊发展、荣盛发展等公司涨幅都在50%以上，宝硕股份的上涨幅度一度达到80%。
　　然而各方消息却并不乐观，更多的人相信这是短期炒作的结果。近期，京津冀概念个股接连经历涨停跌停，也确实热闹非凡。比起上涨，似乎更多人更乐见它走跌，以实现普遍人们的预期。
　　但是很多机构却依然看好这个主题。中信证券就认为，今年京津冀会是市场非常重要的主题，尤其是即将出台的总体规划和细则，一旦超预期，也将引起新的一轮行情。
　　这还不得不再提起去年的上海自贸区，上海自贸区虽然是在去年8月才正式启动，但是其行情却贯穿了3月至9月这段时间的市场。并且，以国务院正式批准自贸区挂牌为契机，上海自贸区概念的指数涨幅更是高达150%。股市本来就是在反映未来的预期价值，在具体政策落地之前，预期越高越会成就行情的向好。京津冀一体化是更高的战略方向，它的影响层面远比上海自贸区要更大，也更深远，相信会持续释放更多的价值潜能。
　　据统计，嘉实稳健混合和华商领先企业混合两只基金近期就重仓配置了京津冀概念股。另据基金年报显示，共有134只主动股混型基金涉足了16只京津冀概念股，其中重仓配置的概念股有7只，分别为长城汽车、华夏幸福、荣盛发展、河北钢铁、新华联、华业地产、巨力索具。
　　多家机构投资者也在积极调研京津冀概念相关公司。像是私募大佬徐翔旗下的上海泽熙投资管理有限公司近期调研了多家公司，其中唯一一个比较传统的公司是处于京津冀概念房地产行业中的荣盛发展。
　　所以，中信证券相信京津冀行情有望贯穿今年全年。其中基础设施建设，像是交通运输类企业；或者区域地产被规划带动，进行重新估值，比如荣盛发展、宝硕股份；还有因京津冀联合整治环境而诞生巨大成长机会的环保企业， 都极具投资潜力。
　　真实红利仍难释放
　　市场不管如何透支政策红利，总得在未来有真正的经济实力作为支持才能长久而稳定。然而，实现京津冀一体化并不是那么容易的。
　　事实上，京津冀一体化的说法早在2005 年便已浮上台面，但是由于牵涉的面积巨大，各方利益博弈不断，致使无力实质推动，只能暂时搁置。
　　不过近年来，北京、天津人口过载，环境问题突出，房价高居不下等状况愈发严重，分散城市压力和职能势在必行。河北省则因为大城市的吸虹效应，在围绕北京和天津周围还存在一圈贫困地带。达成一种有效的经济均衡状况才是缓解以上问题的正确答案。
　　即便如此急迫，三地利益之争依然存在。比如，近期，三地政府就在针对外迁企业进行＂你丢我捡＂的游戏，都急于摆脱＂三高一低＂的＂鸡肋＂，而把最有利的选项留给自己。虽然无可厚非，但是由此可见，此类难以调和的矛盾、冲突将不断垣横在一体化改革的路上。
　　所以，我们看到的，无论是楼市还是股市的飙升，都是＂你方唱罢我登场＂的过眼云烟，想要抓住这种没有时间表的投资利好，需要投资者具备长期关注的耐心和对基本面的正确认识。