房地产专家才知道的买房秘密等额本息是最

　　同样贷款100万，等额本息的利息比等额本金利息多出21万，不过炒房客却喜欢采用等额本息。
　　等额本息和等额本金是房贷的两种还款方式，本质上两种还款方式并没有优劣之分。但是如果单纯从利息角度来看，等额本金利息远远低于等额本息的，因此比较受到购房者青睐。
　　我举例让大家了解一下两种贷款方式的利息差距。假设某购房者申请房贷100万，贷款时间是30年，房贷利率按照5.39%进行推算：
　　如果购房者采用等额本金还款方式：30年需要偿还房贷利息81万。
　　如果购房者采用等额本息还款方式：30年需要偿还房贷利息102万。
　　通过对比我们发现，如果购房者采用等额本息，利息将多出21万（102万-81万=21万）。
　　但是，作为房地产市场的最精明购房者——炒房客，他们却非常喜欢采用等额本息的还款方式，这是为什么了？？？
　　下面冷眼详细讲解其中的奥秘，告诉你等额本息的还款方式的优点：
　　一、等额本息月供少交1700元/月，因此才会需要多支付21万利息；购房者只要把少缴月供进行理财，收益是绝对超过21万利息。
　　1、等额本息和等额本金的利息计算方式一样，不存在等额本息的利率高的问题，多支付21万利息是月供少交的结果。
　　等额本金和等额本息都是针对购房者没有偿还的本金计算利息，因此两者的贷款利率是一致的，不存在那种贷款方式利率更高的问题。
　　但为什么同样100万房贷，等额本息的利息会比等额本金多出21万了？这是由于等额本息偿还月供也比等额本金少30%。
　　等额本金是通过前期高额的月供把银行的本金偿还了，导致整体利息少了21万，等额本息则是把资金保存在自己手上，占用银行的资金更长，因此多支付了21万的利息。
　　2、 购房者只要通过对剩余资金的积极理财，收益超过21万利息就没有损失，还换来几十万资金的自由使用权。
　　这条比较绕，大家可能会看不懂，我举例方便大家理解：假设购房者拥有承担7300元月供的能力。
　　如果采用等额本息的还款方式：购房者每个月5600元资金偿还月供，另外每个月多出1700元用于投资，投资时间三十年，但需要多支付21万利息。
　　如果采用等额本金的还款方式：第一个月所有钱用于还款，第二个月有12元钱用于投资，时间是359个月，第三个月有13元钱用于投资，时间是358个月，第三个月有12元钱用于投资，时间是357个月，以此类推…………，但利息少支付21万。
　　简答来说：购房者只要每个月1700元的月供带来的投资回报高于21万利息就完胜等额本金还款方式。
　　如上图所示：按照目前市场理财收益进行测算，只要购房者的投资收益超过5%，投资回报的资金就基本等同21万利息。目前银行理财收益在4.5%-5%之间，购房者通过理财达到收支平稳还是非常容易的。就算收益略低于利息也没关系，等同你用少量的利息换来几十万资金的自由使用权，也是非常换算的。
　　二、货币贬值周期，等额本息可以借助货币贬值抵消贷款利息，最终偿还的贷款实际价值低于等额本金。
　　部分购房者可能资金理财能力比较差，无法把剩余资金的回报率提升到5%。那是不是就应该选择等额本金还款方式了？不，购房者还是应该选择等额本息，就算你不懂理财只会存银行定期，依然应该选择等额本息。
　　因为目前中国处于货币贬值周期，货币会随着时间的增长价值越低。房产贷款越迟还越得益，房产贷款前期还的越少越好。
　　货币贬值周期下，等额本金、等额本息真实偿还资金价值
　　等额本金采用月供越来越少的还款方式，等额本息采用月供一致的还款方式。按照货币贬值理论，等额本金前期偿还资金量比等额本息大，因此偿还资金的整体贬值率肯定是远远低于等额本息的。
　　我做个简单的计算，便于大家了解。目前中国货币的年均贬值率在3%-6%之间徘徊，按照4%保守估计货币的贬值率。
　　等额本息贷款：购房者申请房贷100万，需要连本带息偿还201万资金，但按照货币年贬值4%计算，最终实际偿还资金价值只有114万。
　　等额本金贷款：购房者申请房贷100万，需要连本带息偿还181万资金，但按照货币年贬值4%计算，最终实际偿还资金价值只有115万。
　　通过上面的案例对比：等额本息虽然比等额本金多支付21万利息，但最终支付货币实际价值却少了1万元。
　　三、同样月供的情况下，等额本息购置的房产收益，高出等额本金30%。
　　炒房客最关注的是房产回报率，驱使他们敢于高利息贷款的唯一原因就是等额本息的回报率高。在同样月供的情况下，等额本息可以申请的房贷金额高出等额本金30%，因此房产收益也相对提升了30%。
　　我依然举例说明。假设某购房者可以承受的月供是7300元左右，房子1万一平米：
　　按照等额本金还款方式：购房者可以申请100万的贷款金额，可以购买100平米的房子。两年之后，房价上涨了2000元/平米。等额本金拥有100平米房子，赚取了20万（100平米×2000元/平米=20万）。
　　按照等额本息还款方式：购房者可以申请130万的贷款金额，可以购买130平米的房子。两年之后，房价上涨了2000元/平米。等额本息拥有130平米房子，赚取了26万（130平米×2000元/平米=26万）。
　　通过上面对比，我们就可以发现在同样月供的压力之下，等额本息的贷款金额高出等额本金30%，购房的收益就永远高出等额本金30%。
　　总结：等额本息适合不提前还款，理财能力、投资能力强的购房者。
　　1、从理财角度：采用等额本息贷款时，购房者的理财收益率达到5%以上，就能通过理财收益抵扣21万利息，并且获得几十万资金的灵活使用权。
　　2、从货币贬值角度：按照货币每年4%跌幅计算，等额本息虽然比等额本金多支付21万利息，但最终实际偿还资金的实际价值反而比等额本金少了1万元。
　　3、从投资角度：等额本息资金杠杆能力更高，同样月供等多贷30%资金，购置房产的回报率也高出30%。