房地产营销策划和管理方案房地产营销策划方案怎么写
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房地产是一个赚钱的行业，开发商的日渐增多，让房产市场的竞争更加激烈。下面小编准备了关于房地产营的销活动策划方案，提供给大家参考!
一、区域发展背景
去年以来，国内楼市在经历10年快速发展，房地产交易量开始持续下跌。在国际金融形势、国内经济环境等双重影响下，各地纷纷出台政策，但仍未出现购买信心的恢复。低迷之中，房地产市场的走向依然犹如雾里看花，由于销售萎缩、库存积压使得众多房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。当前国内楼市已经进入整体下行阶段，继一线城市部分楼盘降价后，降价趋势正在向二三线城市或更大范围蔓延。如何在地产市场力挽狂澜，当下市场如何发展，直接关系到地产市场走向，也关系到房产事业的健康发展。在经济带动、增长型居民收入促动以及包容型发展环境的拉动等多方发力下，实施＂两帮两促＂、举办宜居文化节等措施的撬动，五莲县作为三线城市危中觅机，市场整体较为平稳。在东进融城、交通完善、新型工业化、新型城市化等带来的诸多优势基础上，其房地产的格调、品质和规模都有了质的提升。近几年来，大量外来房产企业进军五莲县，本土房地产企业蓄势发展，均带来了新的理念和管理模式，开发了高品质的楼盘，给五莲房地产业注入了活力，整个产业获得了较快的发展，取得了长足的进步，这也得益于县域的众多优势。
1、便利的居住交通网络。洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长常高速公路及319国道横穿县境，西大门距长沙36公里，距黄花国际机场60公里，金洲大道和长常高速直通长沙，处于长株潭金三角，南接韶山名人故里，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了XX四通八达的交通网络，房地产区位优势得天独厚。
2、腾飞的经济发展基础。县域经济跃居全国第 位，朝着＂挺进五十强＂的目标迈出了铿锵步伐。融城战略步伐加快，使工业整体实力跃居全省第二，国家级品牌数量居中部县级之首,城镇发展提速提质，使五征等大型企业进驻五莲县城，使得五莲房地产具有良好的经济发展基础。
二、本项目概况
1、工程名称：芙蓉小区
2、工程位置：五莲县 路
3、建筑面积：3#住宅楼7798㎡，4#住宅楼8390㎡，地下车库5858㎡，沿街楼2676.75㎡，合计24722㎡。
4、户型：130㎡ 户，150㎡ 户，沿街 户。
5、有关指标：容积率 ，绿化率 。
三、销售整体思路
＂提升主题，激活市场，推动产业发展＂是推广目标，随着社会经济的发展，房地产的竞争已从户型、价格、地段、环境之争转到了文化和生活方式之争。理念、文化和生活方式等方面已经渗透、融合、演绎在房地产开发之中，房地产的有序推动需要进一步建立，建立统筹推广、市场为主、复
合传播的思路整体推进房地产事业的发展
1、统筹推广。推广的灵感与创意一定要忠实于整体宣传的主题，各个环节要紧密相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，各项目的广告发布，工程进展，设计优化，物业管理，价格变动等都要规范布局、互相协调，达成一致目的，实现房地产的推广整体性。
2、市场为主。杜绝以主观的价值观，鉴赏品味去取代目标顾客的购房品味，从而不顾市场反映平平，一味陶醉于政府的策划成果，要注重市场效果，选择不同的方式或媒体，在搞好市场调查的基础上，从受众出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。
3、复合传播。一是宣传人性理念。以中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产的人性理念提供了坚实的文化基础。二是宣传生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，提供更加适宜的生存空间。三是宣传智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向多元化，提供给人们更加多的服务。四是宣传投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
四、活动推广
为全面展示房地产市场，活跃房地产市场气氛，吸引更
多的消费群体到会场购房、参观，体现出服务大众、引导消费的服务理念。在春季举办一次房交会和秋季举办一次房地产商会，期间还可以以各种活动来带动房地产销售，
1、建立展场、确定范围。确立房交会或商会等参展场地交通便利，地段繁华，保证参展项目的进驻。参展范围包括房地产展示交易区(住宅项目、商业地产项目、综合地产项目)、相关产业交易展区(与房地产相关的物业管理、园林绿化、建筑设计、地产策划、房屋中介及代理、家政、保洁服务、家具、家电、布艺、厨卫、灯具、太阳能、装修装饰材料、建材等相关产业企业)和综合服务区(涉及引导农民进城服务部门的优惠政策宣传窗口，与房地产相关的金融保险、信息服务)。
2、举办活动、吸引客商。房交会或商会期间，组织有关演出、＂绿色家园，和谐小区＂摄影大赛及优秀作品展，对参展单位组织情况和楼盘销售情况进行统计并评奖，评选售楼精英;各参展企业自行组织优惠购房及购房中奖和逛展看房有礼活动和 ＂创新楼盘、创新居住＂名优楼盘推介会(每天安排一至两家XX在建的楼盘进行现场推介，由房产企业自主策划)，组织广场文化演出，举办丰富多彩的文艺演出活动，为展会助兴。
3、强化宣传、加大推广。展会广告宣传。开展前在县电视台、电台多频道、高频率播出房交会宣传片及图文广告、
文字广告，在报纸、网站发布参展信息，宣传房交会主题，吸引县内外购房者参观房展会。县城的主要街道、广场、商场、游园及乡镇集镇利用宣传栏、公告栏、街道牌、广告牌等张贴房交会海报，悬挂宣传横幅，还可以利用在各街道、乡镇、村集出动宣传车巡回宣传房交会会讯等方式
五、媒体强势推介
房地产的迅猛发展，离不开媒体的推波助澜作用。在房地产市场这一块，新媒体优势越来越明显，要提升房地产市场的品位，需要有交叉的宣传辐射。可以采用反复带有悬疑的广告的形式加深顾市场印象，引起好奇心，除了辅助宣传，专栏节目还是必要的，而且也是主要的，要立足县域媒体，面向省内媒体，真正达到宣传房地产市场的效果。
1、立足省台，抓好专栏推介。选择一个房地产项目或其中几个项目来做宣传，以专栏或专题的形式推介房产的典型做法和先进经验，制作新闻性可以严肃一些的节目。
2、扩容杂志，强化自我宣传。充分利用自身的，加大投入，做成专业的广告性刊物，单月出版新闻、纪实等软文，如专题的内容则要更加偏向趣味化、城市化、轻松化。突破自身的局限性，扩大发行量，加大影响人群和文化概念及生活方式的推广
4、确定目标，制作DM画册。特定目标发送DM是房地产项目的重要宣传手段。它最主要的表现就是街头分发传
单。通过全县地产项目，整合资源，整体将各个项目DM作为形象宣传，并汇编成册，针对人流多的门店、公司、企业进行发放，让大家对房地产市场一目了然。
5、强化网络，推动终端宣传。目前，新兴媒体蓬勃发殿，这一块以前可能投入力度不够大，但它是极其重要的，已经有和平面媒介鼎立的势头，宣传房地产市场，网络宣传必不可少。可以通过自身网站，建立与本地一些比较有影响力的网站做一些宣传。同时，制作的餐盘垫纸、水杯、宣传单、户外布旗、横幅、海报等。
房地产营销策划方案怎么写
营销方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，下面小编为大家准备了关于房地产营销策划方案模板，欢迎阅读。
第一节：销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。
第二节：销售策划方案与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是＂纲＂，销售策划方案则是＂目＂，＂纲＂举才能＂目＂张。
一、项目销售方案策划所包涵内容：
(一)市场销售方案调查
项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭
文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机：入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心：示范单位：围板等)：印刷品(销售文件：售楼书等)：媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容：
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节：销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。
二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓＂知己知彼：百战不殆＂。
三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案thldl.org.cn需求，做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路：
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的＂时间不能太长。
六、项目销售策略：
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2：你已经知道目标客户是哪些人;
3：你知道你的价格适合的目标客户;
4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7：已制定出具竞争力的入市价格策略;
8：制定合理的销控表;
9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11：尽力完善现场氛围;
12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13：其他外部条件也很合适。
(二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期;防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划方案的原则
一、创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二、资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式＂中间强、两头弱＂的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。
三、系统原则
房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的＂卖点＂一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四、可操作性原则
销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划方案的成果
随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。