长租公寓这么火怪雷军咯

　　长租公寓是这两年的创业热点，火爆得让人出乎意料。前不久，有人吐槽雷军的顺为基金投资的 YOU+ 公寓是＂用 6000 块钱一个月的价格把一个学生公寓出租了出去＂，尔后，舆论甚嚣尘上：有人觉得公寓实在太坑爹，光玩情怀没有用；也有人出来为公寓站台平反，认为公寓的发展尚在初期，应给予更多空间与机会。
　　据华创证券的研究报告《青年长租公寓：这是一片太平洋》显示，目前国内房屋租赁交易额在 8000 亿元上下，随着前十年房地产业的蓬勃发展，大量闲置房屋出现，数量达 7300 万套；另一方面，城市流动人口增加，90 后进入职场，住房刚需增势明显，长租公寓的出现满足了这部分人对住房＂不肯将就＂的要求。
　　长租公寓为什么这么火？这背后究竟有什么推动力？从几个维度来梳理，主要原因不外是社会大环境、资本助推、本身模式的竞争力，以及与公寓本身社交属性的结合。撇开住房刚需和房价居高不下这样的大环境因素，我们来谈一谈资本和模式是如何助推长租公寓市场的。
　　第一重火爆：资本
　　火是从雷军的顺为基金烧起来的。2014年9月，顺为基金联合联创策源投资 YOU+ 公寓 1 亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。
　　除了较常见的股权融资形式，长租公寓还在进行更加丰富的金融尝试：借鉴 REITs。发轫于美国 1960 年代的 REITs 模式，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表着全世界房地产领域最科学与最先进的管理方案，提供保障于房地产领域六大环节（即资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）。在融资方面 REITs 有着巨大的优势，表现为风险低、回报率较高、经营科学。对于房地产企业而言，REITs 的股权形式投资并不会给它们带来债务负担；而相对于银行贷款，合约还款带给房地产企业的压力会大很多。
　　目前 REITs 尚未被完全引入国内，也还没有得到司法环境与税务环境的支持，但是在国内公寓行业创业中，已经可以初探到这样的构思。新派公寓创始人王戈宏最早将 REITs 模式带回国内进行尝试，与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募 REITs 基金，即赛富不动产基金，负责公寓的资本运作和物业收购。
　　基金和公寓如何各司其职？赛富不动产基金最早以每平方米 2.2 万的价格购买了北京 CBD 区域的森德大厦，并经过统一改装为新派公寓 CBD 店。之后，通过基金发行的方式，新派公寓 CBD 店被分拆给 32 名 LP（有限合伙人），并允诺不低于 3.5% 的回报率。四年之后，以 4 万元一方平米的价格回购。
　　在没有完全引入 REITs 却充分借鉴的情况下，新派公寓走出了一条稳定获取房源并快速规模化、复制化的路径。2015 年年初，由住建部下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确表示要积极推进 REITs 的试点。目前，魔方公寓也对外透露正积极试水 REITs。
　　资本之火为品牌公寓实现品牌化、规模化运作提供了有力前提。目前国内二十多家品牌公寓占据的市场份额总共只有 3%。
　　第二重火爆：模式
　　长租公寓找到了传统市场的痛点。就租客与房东来说，传统租赁市场上，租客的弱势地位比较明显，信息不对称，找房费时费力又被坑，房屋家电陈旧，交接和交租麻烦；而对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、房屋保洁难达到标准也是很头疼的问题。综上所述，租客与房东在租赁过程中的感受都比较差，《北京青年人才住房状况》研究报告显示，仅有 26.31% 的租客表示未曾受到权益侵害的问题。
　　对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。
　　其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。以蘑菇公寓为例，就是与海尔家电进行合作，对大小家电进行集中采购和标准化配给。
　　第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。它们大多实行的是酒店管理模式，但在具体实施上却精简很多，一般提供一周一次的保洁服务。以魔方公寓为例，一家集中式公寓的管理人员可能只需要 1 名店长，外加 2 名辅助工作人员。
　　第四是它们的拿房形式，都实行的是较＂轻＂的模式，即包租模式，通过签订 5〜10 年的租赁合同，整体包租一栋楼或者一套房。前者被称为整租式公寓（更适合标准化），而后者为分布式公寓。实行包租，解决了租赁中最重的一环，即如何拿房。
　　第五是金融合作。传统租赁市场＂押一付三＂，新兴的长租公寓面对更多元、更年轻的租客，有的只需要＂押一付一＂。蘑菇公寓的蘑菇宝让租客可以每月向银行打入租金，以现金流为抵押获得低息贷款，蘑菇公寓因此得以提前一年获得租金，打通了现金流，实现了规模扩张。
　　总体来说，长租公寓走的是批发拿房、批发装修的路子，从中可以赚到从零售到批发的价差和溢价。如同魔方公寓创始人葛岚所言，公寓与租户是一个强需求的关系，因而一系列附加值产品可以被设计和打包，如保洁等 O2O 服务。
　　第三重火爆：社交
　　YOU+ 公寓成立之初，创始人刘洋表示，YOU+ 公寓是＂住房+社交+创业＂的聚集地。尽管有人对公寓的社交性表示怀疑，认为公寓的本质还应该是居住的舒适感，但不可否认，公寓确实笼聚了一批差不多年龄并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社会发展历史非常悠久，从经典美剧《老友记》中就可见一斑。而＂公共空间＂的概念在中国尚处于初级阶段，租客们更习惯关上房门做自己的事情。
　　为了撮合与营造公寓的社交属性，YOU+ 公寓实行＂三不租＂政策，即 45 岁以上不租，带小孩不租，不爱交朋友不租。更为＂奇葩＂的是它的社交考核制度，即每个月要认识 10 位公寓内的朋友，必须参加一次社群活动。
　　对比 YOU+ 公寓的严苛租客社交章程，蘑菇公寓相对宽松一些。作为分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是＂友善地＂把租客们的＂性别、星座、爱好和工作＂公之于众，以防止不爱天蝎座的偏偏遇上，头疼处女座的还要同一屋檐。
　　真社交也好，伪社交也罢，打通居住和圈子无疑是未来公寓发展的必经之路，让房子不再是简单的钢筋水泥，而是成为一个家的概念。相信这是所有的长租公寓所期望的。