浅析商品房预约合同的法律问题

　　摘 要：房屋买卖预约合同，是约定将来订立房屋买卖合同的合同。合约中双方当事人由于法律或者事实上的原因不能在当下时间订立本约合同，但是又不想错过订约机会，所以会事先订立一个合同，这个事先签订的合同对当事人具有的法律约束力，用以保障将来本约合同的订立。我国房地产市场的迅速发展，预约合同在商品房买卖领域有着越来越广泛的适用，但是目前我国《合同法》并没有明文规定预约合同制度，因此预约问题在理论和司法实践中存在大量争议有待加强法律研究，完善预约合同的效力问题以及违约责任，为了促成房屋买卖合同高效、快速的订立，就必须用相应法律规则加以调整。
　　关键词：预约合同;法律效力;违约责任
　　一、商品房预约合同概述
　　预约是相对于本约而言的，它在时间上基于合同订立之前双方当事人的磋商阶段，既尊重意思自治，同时也兼顾法律秩序。预约有两个关键点：第一为预先，指预约是有时间的，也就是说预约并不是订立商定的本约合同，而是签约的过程中一个预先存在的、以签订本约为目的的契约。第二点是约，是双方具有约定的意思，当事人之间存在的给对方的承诺，是双方当事人之间达成的一致的意思表示，即违反预约合同存在救济的可能性。实践中存在着大量的诺成合同，由于各种内外因，当事人无法即时成立契约，但是又不想错过将来签约的机会，因此，先成立一个以签订本约为内容的预约合同，确实有利于双方当事人的利益。
　　预约合同具有其自身的特性。第一，独立性。在《买卖合同司法解释》中以法律解释的形式承认了预约合同在实践中的应用。从该解释的规定中我们能看出预约合同具有的特性，使得其成为具有的独立性合约。第二，内容具有确定性。正如上一特点所说，预约合同的是独立于本约存在的，其合同标的表现为将来时间点签订本月的行为。《合同法》中规定构成邀约的要件的程度要求是详细和明确的，那么预约也应该与其一致。关于预约内容的确定性程度，只要能够满足在未来签订本约就行。第三，对合同主体具有约束力。预约合同的目的是为了将来某一时刻能签订本约，如果当事人双方就这一内容意思表示一致，并且符合法律规定的成立条件和生效条件，那么双方当事人就要受到约束。
　　二、预约合同的违约责任
　　预约合同是对将来签订本约合同，和本约的区别在于合约双方是否具有将来签订本约的合意。鉴于预约合同成立后并没有产生效力，只有当预约合同满足必需的生效要件时，预约合同才生效。预约生效并不是合约存在的必然结果，合约生效以后法律赋予预约强制约束力，这是在法律上对符合预约合同的成立和生效要件的保护。预约生效之后，合约双方就必须履行预约约定的义务，完成本约的订立。笔者在整理法院对预约合同的相关判决时，发现法院在判定违约方承担责任时，大多数判决的都是承担缔约过失责任，而不是违约责任。预约合同的违约责任是基于预约合同的约定，是在当事人违反约定的基础上产生的，但缔约过失责任就完全是根据法律规定产生的。预约合同作为一种独立的合同类型，在当事人违反预约合同的约定，不履行签订本约的义务时，承担的应该是预约合同的违约责任，而不是缔约过失责任，其合同违约责任应遵循一般合同的违约规则，但是因为其具有独特性，应相应的对违约设定特殊的承担方式。违反预约合同要承担违约责任，这是基于履行和信赖利益;同时在确定合同效力时要区分合同内容，考虑当时的具体情况。我们把预约合同违约分为下列情况。①预期违约，就是在履行期限届满之前的时间点，一方通过行为或通知的方式，提前作为违反合同义务的行为，既有明示也有默示。②不履行，指合同当事人在合同履行期届满时完全未履行合同且拒绝履行或者不能履行的行为，包括拒绝履行和不能履行两种情况。③延迟履行，指在不存在任何阻碍履行的情况之下，一方在约定履行的时间届致时依然没有承担起应负的合同义务，而是在履行期限届满之后的一定时间段内才履行。
　　我国《合同法》规定，违约责任的具体形式包括继续履行、采取补救措施、支付违约金、定金责任、赔偿损失，其中采取补救措施显然是不合适预约违约的。下面具体探讨一下预约违约的责任形式。①继续履行，请求法院对违约方继续按照合同的约定履行签订本约进行判决的权利。对于这种责任形式，理论界还存在不同看法，否定派认为强制性的缔约违背了合同法中的意思自治原则，并且继续履行在法律上有严格的限制条件，如劳务合同等于人身相关的就并不适用。肯定派认为除非预约合同本身无效，否则当事人主张履行合同中的各项义务，正是出于对当事人意思自治的尊重。②赔偿损失，现在存有争议的地方是针对＂履行后可以获得的利益＂这句表述在预约制度项下如何去理解，仅仅是指双方签订本约即可，还是范围更广的将履行本约后可以获得的利益也包含在内。王泽鉴先生认为预约的履行利益损失不应把本约的履行利益牵扯进来。最终没有签订本约，使守约方丧失了在同一时间段内与其他主体签订合同的机会，因此机会损失应该被考虑到损害赔偿的范围中。③定金和违约金，在理论和实践中可以适用定金已经得到了认可。定金是用来保障合同的订立的，如果双方订立了本约，就完成了预约合同义务，也就可以退还定金。综上所述可以在几种违约救济的方式当中，由法官具体选择适用何种方式能在最大限度内保护守约方的利益不受侵害。
　　三、小结
　　随着预约合同使用范围的广泛和实践对于建立完备预约制度体系的迫切需求，人們对于预约制度的关注和研究逐渐增多。我国的法律体系的健全和信用体系的完善必须提上日程，但立法的过程是复杂且持续的。因此，在现有的法律体系框架下，通过实际的措施来更加有效地规范避免来降低房屋交易当事人双方的购买风险。随着实践的深入进行，会有更多的学者对该问题进行更透彻的研究，笔者将对该问题继续保持关注。
　　参考文献：
　　[1]王利明.预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评[J].法商研究，2014年第1期.
　　[2]张新.论预约（硕士学位论文）[D].华东政法大学法律学院，2015年.
　　[3]张子奇.预约合同违约责任研究（硕士学位论文）[D].吉林大学法学院，2016年.