小区停车位权属的法律问题研究

　　摘 要：小区停车位依据类型不同，有不同权属。现有法律规定对其中一些容易产生纠纷的问题尚缺乏具体说明，无法对司法实践予以很好地指引。对此，应当从落实业主对车位的优先权、不同类型车位区别对待和完善车位登记制度入手，尽快进行相关制度建设。
　　关键词：小区停车位;建筑物区分所有权;业主优先权;登记制度
　　《物权法》出台以来，国家对公民私有财产的物权保护日益重视。司法实践中，普通不动产的保护已经比较到位，它以登记作为权属界定标准，但是作为较新事物的小区停车位的权属问题，司法实践中则存在较大分歧，对此本文将进一步分析，探求消除分歧的方法。
　　一、小區停车位权属概述
　　所谓小区停车位，是住宅小区在地上或者地下开发的以停放机动车辆为目的的开放式场所。它和具有封闭特征的车库虽然功能一致，但是否具有开放性是其与车库最大的不同。小区停车位涉及到业主的建筑物区分所有权，按照《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分都享有所有权，对专有部分之外的共有部分，享有共有权利。共有权利，意味着共同支配、管理等方面的权利。
　　小区车位和其他土地使用权之间有不同特点，一方面它的权属没有那么明确，特别是由于其开放性特征，至少从外在看无法明确权属;另一方面，它又必须要明确归属者，故而就要适用到建筑物区分所有权理论。也即，如果车位和商品房一体，就应当共同被登记到商品房产权中，无法单独出售;如果车位单独出售，就应当单独进行物权登记;如果车位是小区业主共有，则无法单独登记，由小区业主对其行使共同权利。
　　二、小区停车位权属在实践中体现的法律问题
　　虽然小区停车位权属在《物权法》中已经有相关规定，但是仍旧存在如下法律问题：
　　首先，车位应当优先满足业主需求在实践中无法落实，车位共有缺乏明确规定。虽然业主有购买车位的优先权，但是如果业主对购买车位的价格无法承担，《物权法》没有规定对其应当如何处理，此时实践中一般由物业公司转卖他人，业主对此无法参与。而如果业主对小区停车位属于共有状态，相关立法中也没有对如何共有、如何共同支配等进行进一步规定。
　　车位权属没有进一步区分类型。《物权法》中仅仅规定占用业主共有道路的车位属于业主共有，对于其他形式车位，比如地下车位、独立建设的多层停车位，没有说明。当后者由于权属不明确发生纠纷的时候，司法实践处理上存在分歧。而其他形式车位出现以后，因为未被规定为共有，许多小区物业公司选择将其出租给业主或者其他人，这成为一个争议焦点。
　　车位作为不动产，实际上也应当进行权属登记，从而明确其设立、变更、转让和消灭。但是实践中对小区车位登记制度的相关建设却十分不完善，许多小区对小区停车位并没有办理登记手续，从而给开发商带来机会，将其长期出租或者变相销售以此获利，最终使得业主利益受损。对此，业主一方面可能自身停车需求无法被满足，另一方面也很容易在未来居住中和开发商、物业公司之间产生矛盾。
　　三、小区停车位权属法律制度完善的建议
　　以上问题表明，虽然我国《物权法》中相关法律条文可以运用在小区停车位权属的确认中，作为重要的法律依据之一，同时也为其提供了基本指引。但是由于小区停车位属于较为新型和特殊的不动产，《物权法》在制定的时候尚未对其充分考虑，因此随着小区停车位权属相关法律纠纷的突出，有必要对其法律制度进一步完善。
　　对此，首先要对各类型停车位权属进一步在法律条文中予以明确。小区停车位有不同类型，比如地面车位，实际上是土地使用权的延伸，属于业主共有;独立建设的多层停车位、地下车位、利用人防工程改造的车位以及其他类型的车位等，首先由开发商和业主进行协商约定，如果两者之间没有对此进行约定或者明确约定的，法律条文中有必要对其进行规定，明确权属，从而避免纠纷。笔者认为，如果缺乏约定或者约定不明确，应当根据小区业主数量将部分比例的停车位规定为共有车位，满足业主生活所需。在该比例之外的其他部分车位，可以作为开发商自己支配的专有车位，对外出租或者出售。
　　其次，落实业主对车位的优先权利，包括购买权和租赁权。其中首先要对车位价格和对外出售、出租比例进行限制，使得车位对业主出售、出租的价格是合理的，和市场价相符合，或者相对于市场价而言优惠一定比例。车位首先要对业主出售、出租，满足其停车需求。其次，开发商对外出售车位之前，必须有充分证据证明业主在车位上的优先权已经实现，且小区未对外出售的部分车位已经能满足业主生活所需。在此前提下，才能够将车位对外出售、出租，对外出售、出租的价格可以高于对业主价格，但是必须控制在一定比例内。
　　最后，对小区车位权属登记制度有必要进一步完善。一些城市将业主专有车位一并登记在房产证明中，会导致车位只能随房产而转移，这样不够灵活，也和《物权法》相关规定不符。笔者认为，小区车位应当单独登记，根据实际情况，是业主专有车位、第三人专业车位或者业主共有车位等，都应当登记明确，在登记中标明类型，从而对抗善意第三人。对一些认定比较困难的车位，开发商需要在对外出卖出租之前对其权属进行证明，从而避免未来可能发生的纠纷。
　　四、结语
　　停车位权属问题是一个随着城市小区规范化而出现的新问题，它具有重要的实践意义，并且涉及非常广泛的人群，在我们的日常生活中，是人们所不能回避的。如何实现其上开发商、物业公司和业主之间利益的平衡，特别是保障在其中处于弱势一方的业主的合法利益，需要我们仔细思考。而首先对相关法律规定进行完善，构建完整的制度，从而规范停车位权属的管理，是当下最需要的措施。
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　　作者简介：
　　贾春雷，男，汉族，天津人，天津益清律师事务所律师，研究方向：民商法。