新形势下房地产企业土地增值税纳税筹划探析
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胡焦镔 陈倩
摘 要：随着社会经济的不断发展，新形势下我国的房地产企业获得了快速成长。而在房地产开发企业成本中，土地增值税占很大比例，因其实行四级超率累进税，使得企业承担较重的税负。本文主要针对土地增值税对房地产开发企业各阶段的影响进行探究，以期帮助企业减轻税负并降低经营风险。
关键词：房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划;可扣除金额;经营风险
一、土地增值税纳税筹划的必要性
税收作为企业成本的重要体现形式与企业的利润有着密切联系。作为我国的纳税大户，房地产税负率一直处于较高水平。而众多税种中，作为范围最广，占比最大的土地增值税，科学合理的土地增值税纳税筹划方案更是确保企业盈利水平的关键。切实可行的土地增值税纳税筹划方案不仅能够降低企业在税收方面的经济负担，还能提高企业综合效益和市场竞争力从而确保房地产企业的持续稳定发展。
二、项目开发阶段纳税筹划
（一）利用多种方式获取土地
具体来说，企业一般通过转让、出让、投资入股等多种方式获取土地使用权。不同获得方式的纳税成本不同。如根据＂营改增＂的税务规定，针对预收购的目标的土地，企业通过原价购入政府收购后拍卖的土地可以免除企业自己收购需要缴纳的土地增值税和营业税。
（二）合理增加企业开发成本
根据税法对于土地增值税的计征规定及其计算方式，一般房地产企业可选择增加开发成本的方式降低增值税率。如房地产开发企业可以在合理的范围之内增加对小区公寓配套服务设施的建设，如：规划公园、扩大绿化面积、增添体育健身设施、阅览室等，此举不仅可以更好地满足消费者的需求，提升消费满意度，还增加了可扣除项目的金额。
（三）充分利用企业利息费用
由于房地产企业的特殊性，大部分房地产企业在开发项目对资金的需求量较大，需要通过借贷来筹措资金，而在征收土地增值税确定财务费用扣除项目金额时通常有两种选择，企业在实际操作中通过对两种情况的高低予以对比选择最佳方案，例如若企业向相关金融机构的贷款利息高于土地使用权和房地产开发成本总和的5%则考虑扣除实际利息，而当企业选择通过其他方式筹资、资金充裕或被限制放贷时则应考虑相反方案。
三、项目建设阶段的纳税筹划
房地产企业需要认识到并非所以业务都需要计缴土地增值税。首先，在开发过程中，企业可以通过合作建房的方式进行建造，一方提供土地，一方提供资金。其次，企业可以通过承包建房的方式来提高经济效益，在这过程中，房地产开发企业的产权没有发生变动，故而不需要缴纳土地增值税。此外，房地产开发企业可以通过收购建筑公司的方式将利润转移到建筑公司从而减少土地增值税的税额。
四、项目销售阶段纳税筹划
（一）紧抓临界点制定销售价格
税法规定一般纳税人建造普通住宅对外销售时，增值率低于20%的，免征土地增值税。从而可以发现，企业若想享受税收临界点的优惠政策，需要将销售价格严格控制在4834.81万元以内，否则将需要全额纳税。
（二）提升售价促进收益增加
首先，土地增值税的四级超率累进税率含义如下：20%<增值率<=50%时，税率30%;税率40%;100%<增值率<=200%时，税率50%;增值税>200%时，税率60%。假设企业增值税高于了20%，应尽量采用＂增值率在50%以下，税率为30%＂的规定。综合以上案例，若企业最终的销售定价为4834.81+Y，则允许的可扣除项目金额提升0.6%。此时，全部可扣除项目金额：4029.01+0.6%*Y。增值额=（4834.81+Y）-（4029.01+0.6%*Y）=805.8+0.884Y。因此，房地产企业应纳土地增值税额为：（805.8+0.884Y）*30%=241.74+0.2652Y。
若企业想要使提高售价带来的利润>增加的税收，就需要满足：Y>241.74+0.2652Y。即：Y>328.987。因此，该种情况下，房屋销售价格至少为：4834.81+328.987=5163.797。由此可以發现，只有普通住宅销售价格高于5163.797时，企业才能实现通过提高售价从而达到获取更大收益的目的。
（三）通过合同管理分散收入
指将可实现单独分割的业务从整体销售中分离。如在商品房竣工但未装修安装附属设备时，房地产开发企业可与购买人员签订两份合同。一份是房地产转让合同，另一份是装修房合同。通过这种方式，房地产开发企业只需要对第一份合同中涉及金额缴纳土地增值税而第二份合同则属于营业税征税范畴，税率明显小于土地增值税从而实现纳税筹划的目标。
结语
土地增值税对房地产行业起到了很好的调控作用。当下，房地产市场总体态势趋于稳定，面对激烈的市场竞争行情以及不断加强的监管力度，房地产企业要想做到长久稳健发展，土地增值税的纳税筹划不可或缺，通过合理科学的纳税筹划措施，既能实现企业的长足发展，也有利于维护整个行业的秩序。
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作者简介：
胡焦镔（1998.2-），男，汉族，江苏盐城人，在校学生，研究方向：企业财务管理与战略规划。
陈 倩（1998.10-），女，汉族，江苏泰州人，在校学生，研究方向：企业财务管理与战略规划。