投资性房地产会计核算中存在的问题分析
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【摘 要】近些年我国房地产行业增速放缓，但总体依旧呈现快速发展状态，人们对房地产行业重视度不断提升。所谓投资性房地产，指的是出租土地使用权、房屋建筑物赚取租金或资本增值的的房地产。本文以投资性房地产会计核算为切入点，以分析会计核算现状及问题为基础，给出具体解决措施，推动投资性房地产行业快速发展。
【关键词】投资性房地产；会计核算；优化措施
现代社会快速发展背景下，投资性房地产市场规模逐渐扩大。但考虑房地产自身的特殊性与专业性特点，造成投资性房地产在会计核算方面存在严重问题，直接影响房地产的经济效益。相关企业应该以专业角度为出发点，分析会计核算问题成因，提出切实可行的解决措施。
一、投资性房地产会计核算概述
本部分主要分析投资性房地产会计核算概念及特点，陈述如下：
（一）概念
投资性房地产的本质，就是通过出租资产使用权实现收入的项目经营行为，这里的资产主要指土地使用权、房屋或建筑物，通过让渡资产使用权获取租金达成提高收益的目的。
（二）会计核算特点
会计核算指的是企业会计人员记录企业各种经营活动产生的账目，提供生产经营过程中各项财务指标，为企业经营管理者决策提供支持。根据投资性房地产会计准则，主要有成本计量模式与公允价计量模式。企业采用成本法核算后，可根据实际情况的变化，转变为公允计量模式核算；一旦采用公允价值核算模式后不得转为成本法核算模式。
二、投资性房地产会计核算问题分析
投资性房地产会计核算过程中存在很多问题，这些问题的存在不但影响企业发展，也会对行业进步产生阻碍，笔者将这些问题归纳总结如下。
（一）核算模式的选择＂一边倒＂
会计准则对投资性房地产核算尽管提供两种计量模式，笔者认为采用公允价值计量模式，能够准确、及时、科学地反映出企业资产价值。然而我国大多数企业依然采用成本法核算，分析原因如下：
1.成本法核算模式下，投资性房地产企业可以依照＂固定资产＂核算模式，计提折旧，从而减少所得税应纳税所得额。公允价值核算模式下，企业不得提取折旧、摊销等，从而达不到降低税负的目的。
2.采用公允价值核算模式，准则有较为严格的适用条件。且成本法核算模式转为公允价值模式后，不得再次转回成本法，企业调整核算空间受到限制。
3.公允法模式下，当期公允价值变动计入当期损益，增加了企业利润额，但是企业并没有现金流入，从而造成大股东利润分配损失。
（二）纳税申报问题
目前国内存在会计核算与税务计量的差异问题，填制纳税申报表时需要详细计算暂时性与永久性差异，合理计算会计收入与利润得出需要缴纳的税额。这种改变造成税务会计工作难度增加，加上实际工作中有太多项目进行调整，计算程序复杂，填报时稍不注意就会出现错误，影响税务机关后期稽查工作。
（三）财务核算问题
房地产企业投资前都要进行针对的会计核算，全面评估企业的经营状况与经济策略。房地产企业投资评估前，要选择公允值评价方式核算企业资产，这样可以给房地产企业带来较大的操作自由空间，进而让企业获得更多的利润，但也会对财务报表的产生一定程度的影响。因此要综合考虑这方面的因素。
（四）部分上市公司操纵利润
投资性房地产公允价值计量模式下，上市公司经营现状发生变化，可以选择将投资性房地产转为非投资性房地产核算，起转换差额计入当期损益。部分上市根据准则此条规定，利用会计政策变更，从而增加当期会计利润，达到操纵利润的目的，以虚报会计报告，欺骗投资者。
（五）职业道德问题
大数据时代不但要求会计具有相应业务核算、职业判断水平，还要求其具有相应的政策观念与道德修养，会计直接参与企业经营预测与决策，也是企业经营管理者的重要助手。因此会计人员的职业道德水平异常重要，直接关系到会计信息的质量，影响企业、管理者及社会公众的利益。这就需要税务会计从业人员具备强烈的职业道德与技术素养，确保税务工作顺利开展。
三、投资性房地产会计核算问题的解决措施
针对投资性房地产会计核算中存在的问题，笔者给出针对性解决措施。
（一）更多、更快地与国际会计准则趋同接轨
在我国会计准则与国际会计准则逐步趋同的大环境下，不断完善我国会计准，杜绝克服准则在实施过程中的弊端。在企业选择会计政策时，更多的体现可操作性。在会计准则中，对于投资性房地产的确认做出了相对明确的规定，投资性房地产主要是指用于租赁使用或用来实现资本增值，如果房地产在用途方面是属于自用的，应作为固定资产进行核算。因此，用途明确的且在短期内将不会发生更改，才能保证账目与实际情况相一致，才能确保财务数据的准确性和合理性。
（二）通过进一步提高国家市场化水平，改进投资性房地产核算质量
投资性房地产公允价值核算具有及時、准确体现企业价值的优点，但是它的适用需要有严格的市场环境。我们还需不断完善市场中中介机构、评估机构的职业道德、职业水准，从而为该准则实施提供外部环境保障。
同时，针对部分上市公司利用公允价值模式操纵会计利润，我们要不断完善准则，避免利用会计政策粉饰公司业绩。
（三）解决好纳税筹划与管理
在我国税收筹划过程中也暴露出一些问题。基于这些问题，首先，要消除投资性房地产税收准则对税收额的影响，就要做好房地产企业增值额把控工作。其次对于房地产企业要加强其税收筹划和法律意识。避免起采用不合理的手段进行逃税、偷税和漏税行为，以免对投资房地产企业的信誉的造成严重影响。此外，必须纠正投资性房地产企业在纳税识别方面的误区。众所周知，进行房地产企业税收决策的不单只有财务部门，企业负责人的决策对税收支付至关重要。因此，有必要加强对企业领导在纳税方面的认识，一边在企业发展过程中少走弯路。在进行企业决策时，投资房地产企业的管理者经常会进入一个误区，因为投资性房地产企业没有一个很好的税收管理者和管理制度，需要企业负责人、财务部门和营业部一起合作、决策。这就要求财务部门对对税收政策相当熟悉，负责人也要了解相关的税收政策，不能人云亦云，或者想当然。
（四）提高会计人员整体素质
随着大数据技术的快速推广和应用，新时期投资性房地产对会计从业人员的职业素质和道德素养要求越来越高，很多会计人员的达不到岗位要求，因此，企业需要对在岗的会计人员进行职业素质和道德素养培养。在培养期间，会计人员要时刻注意注意大数据技术的发展状态、不断学习新的会计知识和更新自身知识体系，企业还应对会计工作人员加强职业培训和继续教育，在提高从业人员的知识基础和工作效率同时，使其能更好地为企业会计事业服务。同时，要确保企业会计信息安全，会计工作者一定要具备良好的职业道德，认识到自身职责的重要性，加强责任心和社会责任感，严格做到＂爱岗敬业、遵守准则、依法办事、不做假账＂。例如某某公司的职员，作为公司出纳。利用自身职务的方便，欺上瞒下、徇私舞弊，肆意为自己关系亲密的人员报假账，导致公司年度业务招待费用严重超标，严重违反公司规章制度和作为一名会计人员的职业道德。
四、结语
总而言之，现代社会房地产投资行业火爆异常，企业会计资产核算过程中面临一系列的问题，以发展的眼光看待这些问题，并给出具体措施，只有将这些问题解决了，才能保障我国房地产投资企业快速、健康发展。本文中详细阐述投资性房地产会计核算问题产生的原因，给出行之有效的解决措施，为同类研究提供经验借鉴与参考。
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