商品房开发贷款抵押权与买受人权利的冲突

　　（315040 中国光大银行宁波分行 浙江 宁波）
　　摘 要：房地产开发贷款，通常以该房地产开发项目所占用的土地使用权或该项目在建工程为抵押物。房地产开发项目取得预售许可并将房地产出售给消费者后，银行的抵押权不得对抗买受人的权利，银行不得对已完成销售的房地产继续行使抵押权。因此，银行需对该开发项目的销售进度及售房款回款情况进行必要的跟踪、监控，对售房资金进行严格监管，以保障项目开发贷款能够得以顺利清偿。
　　关键词：房地产开发贷款；抵押权；买受人
　　房地产开发企业在开发商品房项目过程中，常常因自有资金不足而需向银行申请项目开发贷款。实践操作中，为担保银行债权的实现，此类贷款多以该项目所占用的土地使用权或该项目在建工程为抵押物。随着项目开发进度，达到预售条件并领取预售证后，房地产开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》，购房者一旦按约定交付购房款项，即享有要求开发企业按约交付房产并在规定时限内办妥房地产相关权证的请求权。问题是，如开发企业将来未按约还款，银行需处置抵押物以清收贷款时，银行的抵押权是否可以对抗购房者对房产的请求权？在银行抵押权与购房者的请求权之间产生冲突的情况下，先行法律优先保障何种权利？
　　根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）（法释【2002】16号）答复：一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中国人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
　　以上答复意见虽未直接比较抵押权与消费者权益的优先顺位，但显然可以得出结论：消费者请求权优先于银行抵押权。须注意的是，该批复中对买受人行使优先权设定了两个条件（必须同时满足）：1、优先权的主体是消费者，因此排除了法人或其他组织以及为经营需要而购买房产的人；2、必须已交付全部或大部分购房款。
　　实践操作中，开发企业在办理预售之前，一般需通知抵押银行并取得抵押银行关于同意进行预售的意见。如笔者所在的宁波市，开发企业在申请办理预售证时，必须提供经抵押银行盖章的关于同意项目预售的书面声明。笔者认为，如银行同意对项目进行预售，一旦购房合同正式签订且购房人按约支付全部或大部分购房款，则银行丧失对该购房合同指向的具体房产的抵押权（原项目贷款为土地抵押的情况下，则丧失该具体房产对应的土地使用权的抵押权），原因如下：
　　（1）在银行同意预售、购房合同已签订且购房人已按约支付全部或大部分购房款的情况下，购房人仍丧失对房产的请求权，显然不利于维护交易安全及社会稳定，并有违民法上的＂公平原则＂。
　　（2）根据我国《物权法》第一百九十一条规定：＂抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存＂。根据上述规定，银行一旦同意预售，则原开发贷款的还款保障，逐步从原土地抵押、在建工程抵押，转变为对售房所得款项的控制（包括购房者以自有资金支付的首付款及直接发放至开发企业账户的银行按揭贷款）。银行无权对经自己同意后已完成销售的房产继续行使抵押权。
　　综上所述，随着房产销售的推进，银行必须接受原抵押物被逐步＂蚕食＂、抵押物价值不断缩水的现实。为保障项目开发贷款将来能够得以顺利清偿，银行对房产销售进度及售房款回款情况进行必要的跟踪、监控，对售房资金进行严格监管显得尤为重要。
　　说到对售房资金的监管，不得不提出一个问题：相关行政部门对商品房预售资金的监管其实有着比较明确的规定，如《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称＂暂行办法＂）第五条规定：＂批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。一个监管项目只能開立一个资金账户，该账户不得支取现金＂。作为银行，必须对该《暂行办法》中规定的＂资金监管＂有着清醒的认识：《暂行办法》虽规定在银行机构开立专用账户对预售资金进行＂资金监管＂，但该规定中的＂资金监管＂与项目贷款银行对售房款的＂资金监管＂其实有一个根本性的区别，那就是监管的目的及监管资金的使用完全不同。
　　根据《暂行办法》第十二条的规定：＂商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料＂。第十三条规定：＂监管银行……，符合条件的，自申请之日起二个工作日内付款＂。《浙江省商品房预售资金监管协议书》（示范文本）第十二条违约责任第（四）款约定：＂因甲方（即监管银行，笔者注）无正当理由克扣或者迟延支付乙方（即开发企业，笔者注）所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任＂。可见，《暂行办法》规定的＂资金监管＂，是为了保证预售款项专项用于项目施工，防止因资金挪用而导致工程烂尾，且根据《暂行办法》及《监管协议书》，监管银行必须根据项目实际施工需要配合完成款项划转手续，否则应承担责任。而对于发放项目开发贷款的银行来说，＂资金监管＂目的是为了弥补不断缩水的抵押物价值，以保障已发放项目贷款的顺利获偿，监管账户中累计收到的售房款项未超过贷款余额的情况下，原则上对监管账户采取＂只进不出＂的封闭式管理。由此可见，上述两类＂资金监管＂的目的及对监管账户的运营管理有着根本性的区别。作为银行，不仅不能以行政机关格式的监管协议【如《浙江省商品房预售资金监管协议书》（示范文本）】替代自身文本格式的监管协议，还应当就维护自身利益的条款与开发企业及相关行政部门进行磋商，采取积极的应对措施，真正做到对售房资金的实际监控，以确保自身信贷资产的安全。