房地产开发设计阶段的成本控制探讨

　　【摘 要】随着国家经济建设的快速发展，房地产市场经济的前景越来越好，国内房地产业呈现出一片欣欣向荣的景象。然而房地产市场发展也受众多因素制约，房地产商必须加强管理，本文针对房地产开发设计阶段的成本控制提出了几点思考，供大家探讨。
　　【关键词】房地产开发；控制措施；成本控制
　　一、概述
　　我国住房的供给日趋商品化，房地产开发作为一种新型的投资行业，逐渐进入了大众的视野。现阶段我国的房地产行业尚处在起步阶段，较之发达国家不论是项目的成本控制方法和理论还是成本控制水平都还存在一定的差距。我们有必要去了解影响成本控制的影响因子，找到我国现阶段在项目开发中存在的成本控制问题。通过详细的分析，找到行之有效的解决办法，同时不断完善项目的成本控制理论体系，从而不断提升我国项目的成本管控总体水平。
　　二、设计阶段的影响因素
　　设计阶段主要包括方案设计、初步设计和施工图设计。项目前期的决策规划和投资意图是方案设计阶段的重要设计内容，这个阶段的设计成果基本决定了整个项目的总投资估算。设计单位需在房地产企业的协助下调研与拟建项目有关的各种市政情况及规划设计条件，其中主要包括：地区气候、项目周边自然环境、当地城市规划要求、建筑允许高度、房屋退距、建筑密度、容积率、建筑造型、外立面等要求，除此以外还包括：拟建项目地形、地勘地质资料、相关市政设施等其他与设计相关的各种客观因素。初步设计是方案设计进一步深化的成果体现，在这一阶段中，整个拟建项目设计框架和设计内容已基本成型。相应的建筑方案、建设投资概算以及相关的经济技术指标已基本确定下来。在这一阶段过程中，进一步明确了各种材料的选用、施工方案的选择及设备的选型，对进一步分析和论证拟建项目的经济合理性和技术可行性提供了很大的帮助。在初步设计阶段，最主要的工作内容是各专业对本专业的重大设计方案或重大技术问题提出建设性的解决措施，同时论证该解决措施的有效性、经济性及合理性。影响初步设计阶段成本控制的主要因素有：建筑平立面布局、技术方案、设备选型、结构体系、建筑材料等。施工图设计是设计意图的最终体现，施工图是对初步设计图纸的进一步具体量化，在材料的选用、设备的选型上做了更加详细的解释，更加完善了设计内容。另外为保证施工单位人员对施工图纸内容的正确理解，根据相关要求，设计单位在设计完图纸后，仍应派专项设计人员到现场对施工人员进行技术交底，并与参建项目各方共同会审图纸，最后根据图纸会审意见，修改图纸中不符之处，最大程度减小图纸中的错误、漏洞、碰撞、确定等现象。影响施工图设计阶段成本控制的主要因素有：建筑材料、设备选型、图纸质量等。
　　三、设计阶段成本控制的措施
　　（一）技术措施
　　技术措施主要采用限额设计、图纸审查、变更管理等技术手段来实现成本控制的目的。所谓限额设计就指在设计单位的招标文件以及后续签订的设计合同中应明确设计限额指标，设计人员应按招标文件及合同规定的限额指标完成设计任务。限额设计指标下达后，各方人员在每个阶段均应及時检查限额指标完成情况，这就要求设计人员必须加强成本节约观念。加强设计过程中的成本费用专业检查，如出现超过限额盈及时发现问题通过相应技术措施进行核算调整，确保各专业限额能在可控范围，保障整个项目限额的目标实现。图纸审查就是通过对参建各方都加大对图纸审查的力度，今早发现和避免图纸中出现的错误、漏洞、碰撞、缺点等问题，以及可能影响建设进度、质量、成本的一些其他问题，实现即时修改和图纸优化的目的，避免建设中不必要的浪费甚至返工，这必将极大降低项目建设成本。此外，房地产企业也应加大变更管理力度，特别要加强对施工图设计变更的管理，控制工程建设造价。所以设计单位需加大对施工图纸进行校审力度；其次由于其他原因或其他相关部门造成的工程设计变更，需尽量争取在施工之前进行解决，以减少资源的损失和浪费；再者设计变更的控制工作并非某个单一部门的事情而是需要多方积极参与，比如通过举行专业技术、经济相关的论证会，对设计变更审核通过后方可实施，进而有效减少投资。
　　（二）组织措施
　　管理组织是成本控制的灵魂，是设计阶段成本控制的主体，要实现成本控制的实效性，必须有相当能力的管理人员开展管理工作。房地产企业通过对相关管理人员管理技术和管理水平的培训，提高企业整体管理水平和素质，不断学习新的项目管理知识和方法，这样才能在设计过程中在对设计管控的同时又能对投资进行分析，能动地影响设计成果。房地产开发项目在设计阶段的成本管理和控制对建设项目的总投资造价的控制尤为重要。优秀的设计单位是保证设计方案的先进性和科学性重要基础，而房地产开发项目实行设计招标的方式正式为了响应市场经济规律的发展，只有通过严格的市场竞争，优秀的设计单位才能最终被留下来。因此建立招标体制，可以让优秀的设计人员得以充分施展自身的才华。房地产开发商通过招标体制可以选择更加优秀的设计单位，从而也保证了工程整体的质量。
　　（三）合同措施
　　合同措施是较为直观和有效的成本控制措施，从成本控制角度来看，设计合同中限额设计、设计标准、设计进度、违约责任的条款应尤应详细，并且合同双方要把合同的重要性放在首位，各方均应成立合约管理部，由其专门进行合同管理，并同时通过督促、检查、协调等手段督促对方严格的按照签订的合同的要求来执行。因此，正确履行一份完整的设计合同，是设计阶段成本控制的重点关注内容，通过合同措施能让成本控制措施显得更加有效。
　　（四）激励措施
　　科学合理的激励措施是房地产企助推项目建设各方工作积极性的重要手段，房进一步提上地产企业工作效率创造更大的经济利益，促进企业长期良性的发展。目前，房地产企业常用的激励措施有很多，总结起来主要有以下几种激励措施：第一是设置激励奖金，这是目前为止见效最快效果做好的一种激励措施，也是最能激发和调动员工的工作热情和创新精神的一种激励措施；第二是目标激励，所谓目标激励措施即是通过设置激励目标，只有达到激励目标员工才能在工资待遇、物质奖励、职称晋升和职位竞争上更有优势，从而实现激发和调动员工积极性；第三是授权激励，授权激励是指企业授予某位员工更高或更重要的权利，来激发员工的潜力，取得更优异的成绩。
　　四、结束语
　　房地产开发市场前景良好，但也存在较多风险因素，必须加强控制和管理，本文从技术、组织、合同和激励等方面提供了有益参考，也给房地产开发成本控制方法提供一些思考方式。
　　【参考文献】
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