楼市年回归理性

　　不久之前，笔者和几位地产圈的老友组了个饭局。过程中有人提议，大家用一个最有力量的词，总结一下2018年中国房地产市场。众人蹙眉思索，而后逐个发言。
　　笔者身边的老曹一抹秃脑门：当然是＂韭菜＂丰收年。2018年＂韭菜＂多得惊人，连菜场大妈买菜时都在讨论房价，恨不得把存的钱都贡献给钢筋水泥，可见买涨的心理套死了多少炒房客，尤其是三、四线城市。
　　老李则一脸憎恶：流言蜚语年。中国的楼市本来信息就不对称，再加上网络造谣成本低，买房者每天耳边充斥着各种虚假信息，焦虑得睡不着觉。还有一些中介、开发商信口开河，让这个市场更加混乱了。
　　老张长叹了一口气：危机四伏年。2018年百城抢人大战把二线城市房价炒上天，棚改货币化又让贫困县房价飙到1万多元，生平第一次感觉到灰犀牛离我们这么近，如果不是高达440多次的调控，可能诸位今天就不用讨论房地产了。
　　因为发言顺序排在末位，心想该说的大家都会说，倒不如鸡贼一些，把大家所说的话再做个总结就可以了。结果发现，在所有人的讲述里几乎都包含着一类字眼：恐慌、焦虑、争抢、欺骗、塌方、维权、萧条……2018年的楼市似乎没给我们留下好印象，而是一场人性阴暗面的饕餮盛宴。
　　在这场盛宴中，一段段疯狂、混乱的缩影在我脑海中翻涌。2018年上半年，限价出台，全国各地抢人大战白热化，楼市狼烟四起，迎来高潮：杭州限价摇号，98岁老人排队抢房;深圳高端盘开售，亿万富翁排队蹲墙角认购;南京凶宅高调上市，被大妈掠夺一空;西安加码限购，年轻人排队离婚;北京房租暴涨，长租公寓机构逼走打工者。
　　下半年，史上最强问责制调控政策出台，楼市不堪重压，一夜入冬：土地流拍创纪录，万科唱死众小企业;各地房价掉头而下，购房者四处维权;开发商放低姿态，送米送面没命拉客;调控政策松绑，各地蠢蠢欲动。
　　你会发现，2018年的楼市已不是百姓纯粹的住房市场，而是钢筋混凝土构建的利益赌场，大家均是其中被牵着走的赌徒。那么，是什么让本该简单的市场变得如此混乱不堪？答案有很多，但总结来总结去，只能归结于懒惰、无知和贪婪。
　　当然，还原楼市真相，帮助大家提高对楼市的认知，是笔者一直为之奋斗的事业。接下来，笔者将用数据做一个年终总结，把最清晰的楼市轮廓和趋势告诉大家。回首2018年
　　对于2018年的楼市，可以用下面几个关键词来概括。虚妄之火
　　如果说2017年是全国各地为了补跑前几年的通胀而涨价尚且可以理解，但2018年上半年在政策调控强压的情况下，又来了一波大牛市，就实属说不过去。
　　现在看来，2018年楼市的疯狂主要源于两个因素。一方面，城镇化下的人口大战，暴增的住房需求冲垮供需平衡;另一方面，限价政策下的新房、二手房房价倒挂形成套利空间，激发人们贪婪心理。
　　以成都为例，从2016年开始，成都就吹响了抢人大战的号角，人口源源不断增加，2018年年初更是进入了白热化阶段。在这种需求大于供给的形势下，成都在调控政策方面却依旧保持限购宽松、限价严格的策略。
　　限价严格，一、二手房价倒挂严重，形成套利空间;限购宽松，全国投资客蜂拥而至，随意买房。二手房业主看到买房人增多，坐地起价，新房二手房之间的套利空间持续扩大，以此恶性循环，形成虚假繁荣。全国主要城市楼市的疯狂均＂得益＂于此。负面效应逼近
　　在此情形下，全国新房年度销售金额连续3年超过10万亿元，这在历史上绝无仅有，虚假繁荣的市场几乎把居民储蓄消耗殆尽。
　　全国居民杠杆率则从2008年的17.9%飙升至2018的53.5%，债务余额增加了42万亿元，杠杆率增加35.6%，而这个数值美国用了整整40年。
　　房地产严重挤压制造业发展空间，实体经济投资额一路下滑，内生增长动能进一步衰减，居民人均可支配收入进一步缩减，房贷对居民的压力越来越大，迫使居民消费水平落入冰点。政策见顶
　　在此情况下，楼市继续加强调控，部分城市破釜沉舟，尤其在2018年7月31日召开的中央政治局会议上，提出＂坚决遏制房价上涨＂的口号，史上最强地方问责制调控政策出台，旧四限升级为新四限，八大限令强压市场。
　　2018年以来，全国各地调控次数达444次，16个城市认房认贷，47个城市开启限购，52个城市限售，62个城市限贷。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰，市场中最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来的最高水平。房价拐点
　　在严政的封锁下，2018年楼市一夜入秋。上半年重点城市房价涨跌分化，而到了下半年，则均进入房价下跌通道，四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。
　　2018年，北京、上海、天津及厦门4城二手房均价同比下跌（分别下跌3.3%、7.6%、5.9%、6.5%），下跌的房价也拉下了交易量，市场自身的负反馈作用已显现。高房价抑制了潜在购房人群的进入，城市化动力日渐消退。
　　房价下跌，购房者观望情绪浓烈，二手房业主预期松动，开始大规模下调挂牌房源，议价空间越来越大。其中，杭州、成都、厦门、青岛、济南等城市预期松动表现突出，这也是2018年过分炒作的几个城市。
　　截至2018年11月，深圳、西安、长沙、重庆连续5个月下跌，成都、济南、青岛房价连续6个月下跌，上海为19个月（图1）。图1 重点城市均价下跌持续时长
　　总结2018年中国楼市，我们会发现：一方面，2018年的大涨完全是虚妄之火，是泡沫上的狂歡，而且已经严重影响到其他行业的良性发展，各项数据达到了临界水平，只要限购加码，房价失去支撑马上会掉头而下;另一方面，中国楼市还是强政策市，短期内，政策是影响房价最重要的因素，但按照历史情况把时间拉长来看，政策只能起到刺激或者延缓的作用，真正影响房价的还要靠供需关系。下面，我们以此来前瞻2019年的中国楼市。
　　瞻望2019年
　　2019年，这一年很特殊。首先，经济趋势已经在2018年下半年了定了调，经济下行的压力会集中凸显，这意味着中国如果想度过经济难关就不能完全雪藏还是支柱的房地产产业，你会看到，未来地方会不顾一切地回稳楼市，政策放松是大方向。政策放松
　　在这个层面上，一定是三、四线城市首先放开调控，其次向二线城市传导。因为三、四线城市产业经济相对较弱，对房地产的依赖强，地方债务严重。
　　从2018年的数据来看，9月之后，三、四线城市土地流拍量达到峰值，土地出让金在5月之后一路下滑。
　　稳住交易，不至于让楼市陷入萧条冷市，是当下三、四线城市迫切想做的事情。但是放松调控后的三、四线城市是否能稳住房价又是一个问题，如果失去棚改货币化，还有什么理由能托衬三、四线楼市的需求面？所以2019年将是三、四线城市有价无市的尴尬年份。
　　不出意外，2019年地方层面开始大规模松动调控，流动性偏松，但政策相对抑制，而在2020年流动性会放开，政策由抑制转为支持（图2）。图2 政策推理图
　　因此，大部分城市的市场底会出现在2019年下半年，当然具体还要分城而议，例如上海已经开始触底反弹，需求面强劲的长沙跌幅越来越窄。这里还要注意一点，从历史经验来看，房价是否大涨，新一轮周期是否到来，完全取决于京、沪两地是否全面放开调控。利率回调
　　如果2019年政策放松，房贷利率一定会止涨回调，从数据来看，目前全国首套房平均房贷利率为5.71%，二套房贷平均利率为6.06%，已经达到了2015年上轮房价周期初期水平，接下来回调的概率大大增加，会持续利好购房者。一线筑底反弹
　　一线城市是房价最先上涨的城市，是最先遭受调控的城市，同样也是第一批楼市回暖的城市。严政下，上海的房价已经持续了19个月下跌。而数据显示，上海2018年下半年新房月均成交比上半年高30%，二手房成交量也在11月明显回升，说明上海房价下跌、贷款环境改善，会使更多购房刚需族入场，带动换房改善链条活跃，底部出现。不出意外，2019年以上海为首的一线城市会筑底反弹。二线压舱分化
　　二线城市未来将是楼市的主要战场，所有开发商都会在此角逐博弈。重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力，随着户籍制度进一步改革和购房资质适度放松，更多三、四线城市居民为了获取更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。
　　随着调控政策边际改善以及新房供应的增加，预计2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的压舱石。至于哪些城市的房价会反弹上涨，还要看其民储实力和人口净流入量。
　　对中国楼市来讲，2019年是一个好年份，市场将回归理性，所有城市的房地产价值暴露无遗，是骡子是马所有人将看得清清楚楚。
　　2018年的楼市告诉我们，世事无常，跌宕起伏，历史不会愧对谁，也不会饶过谁，我们均是这滚滚洪流中的一分子，看潮起潮落，花谢花开。
　　机会依然是影响我们命运的重要因素，如果你想把它掌握在自己手中，就要做到不懶惰、不无知、不贪婪。＂做一根聪明的韭菜，闷声发大财＂是笔者的人生哲学，也是一个长期的过程。2019年，让我们迎来曙光，从＂心＂出发！
　　本文由子木聊房（zimuliaofang）供稿。