房地产开发企业会计核算的相关问题

　　(一)房地产开发项目投资费用估算
　　由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
　　对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
　　1.开发成本
　　(1)土地使用权出让金。
　　(2)土地征用及拆迁安置补偿费。
　　①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
　　②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
　　(3)前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、＂三通一平＂(即通水、通电、通路和平整建设场地)等支出。
　　(4)建安工程费，是指直接用于建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
　　(5)基础设施费，又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
　　(6)公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用，包括居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。
　　(7)不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述(1)～(6)项之和为基数，按3%～5%计算。
　　(8)开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
　　2.开发费用
　　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
　　(1)管理费用。可以项目开发成本构成中前(1)～(6)项之和为基数，按3%左右计算。
　　(2)销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下3项：
　　①广告宣传费。约为销售收入的2%～3%;
　　②销售代理费。约为销售收入的1.5%～2%;
　　③其他销售费用。约为销售收入的0.5%～1%。
　　以上各项销售费用合计约占销售收入的4%～6%。
　　(3)财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
　　为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。
　　(二)房地产开发企业会计核算的特点
　　(三)房地产开发企业会计科目设置
　　2006年，财政部发布了《企业会计准则(2006)》，2007年1月1日起首先在上市公司范围内执行，鼓励其他企业执行。到2010年，除小企业外，基本上所有大中型企业已全面执行新企业会计准则。按照财政部的部署，2011年底全面废止行业会计制度、企业会计制度等原有规定，实现在全社会范围内统一会计标准和指标口径。因此，原执行《房地产开发企业会计制度》和《企业会计制度》的非上市房地产开发企业，将逐步过渡到执行新的企业会计准则。
　　(四)房地产开发企业会计账簿设置
　　房屋开发成本明细账
　　开发项目名称：
　　年 凭证 摘要 借方 贷方 余额 借方明细项目
　　月 日 字 号 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建安工程费 公共配套设施费 开发间接费
　　(五)房地产开发企业的成本核算
　　前已述及，房地产投资项目具有资金投入大、建设周期长、投资风险高等特点，同时，成本核算环节也比较多且复杂，这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。鉴于房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，为便于读者学习，本书将在第七章中分五个部分进行详细介绍：土地开发成本核算;房屋开发成本核算;公共配套设施开发成本核算;代建工程开发成本核算;开发间接费用核算。
　　(六)房地产开发企业纳税
　　房地产开发企业涉及的税种较多，主要有契税、房产税、城镇土地使用税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。