营改增课堂房地产开发企业土地取得成本

　　在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中＂差额征税的账务处理＂具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记＂应交税费——应交增值税（销项税额抵减）＂科目（小规模纳税人应借记＂应交税费——应交增值税＂科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记＂主营业务成本＂等科目，按应付或实际支付的金额，贷记＂应付账款＂、＂应付票据＂、＂银行存款＂等科目。
　　文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种：
　　借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
　　贷：主营业务成本（开发成本）
　　借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
　　贷：营业外收入
　　我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。
　　【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元。
　　应抵减的销项税额为：2553÷（1+11%）×11%=253万元
　　1.假如进行如下会计处理：
　　借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253
　　贷：开发成本253
　　①增加的土地增值税：
　　假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率
　　253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元）
　　②增加的企业所得税：
　　假设该房地产开发企业为盈利企业
　　（253-98.67）×25%=38.58 （万元）
　　③增加的营业利润：
　　253-98.67=154.33（万元）
　　2.假如进行如下会计处理：
　　借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253
　　贷：营业外收入253
　　①增加的土地增值税：
　　因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。
　　②增加的企业所得税：
　　假设该房地产开发企业为盈利企业
　　253×25%=63.5 （万元）
　　③增加的营业利润：
　　营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。
　　上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入＂营业外收入＂能够减少税收进而增加净利润。