房地产项目管理流程房地产质量及工程项目管理培训的

　　房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，下面是小编为大家整理的关于房地产项目管理的流程，欢迎大家的阅读。
　　（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。
　　在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
　　（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。
　　开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
　　（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。
　　土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的＂第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
　　（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。
　　根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。
　　在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
　　（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。
　　取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
　　（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。
　　工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
　　（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。
　　为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
　　（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。
　　房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
　　房地产项目管理房地产质量及工程项目管理培训的感想
　　引导语：质量是企业的生命，实现企业经济效益的根本保证。质量是工程管理员的尊严。下面是小编为你带来的房地产质量及工程项目管理培训的感想，希望对你有所帮助。
　　房地产工程质量管理是提升企业竞争能力、企业素质和经济效益的重要手段。房屋质量的好坏，直接关系到企业经济和广大客户的切身利益。因此房地产开发经营者，不仅要牢固树立＂质量第一＂，＂客户第一＂的观念，而且还应以工程管理体系、规划书等一些有效的控制方法和研究技术质量管理策略和措施，提高房地产质量作为主要责任。
　　一 房地产工程质量管理的重要性及其影响因素
　　1.1质量管理及其重要性。质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调活动。 通常包括质量方
　　针和质量目标的建立，质量策划、质量控制、质量保证和质量改进。质量是企业的生命。提高 质量是企业在竞争中取胜的保证， 是企业经济效益不断增长的基础; 提高质量水平， 能从根 本上改善企业管理。以质量为核心的管理方式也是现代企业管理的要求， 更好、更快的满足 客户的要求是企业生存和发展的目标， 也是质量管理的目标。
　　1.2影响质量管理的主要因素。影响施工项目质量的主要有以下几方面因素：人员素质、材料、工
　　艺方法、机械设备、环境等对这几个方面的因素严格加以控制，是确保工程目标实现的关键。
　　1.2.1人员素质的因素
　　施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。
　　1.2.2材料因素
　　材料是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。材料的检验在国家现行的相关施工技术规范中对其进行了详细的介绍，实际施工过程中只要我们严格执行，就能确保施工所用材料的质量。
　　1.2.3工艺方法因素
　　施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能引顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程项目的实际状况，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施恬当、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。
　　1.2.4机械设备
　　是保证施工的重要工具，合理选择机械的类型和参数，设置地点，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理，杜绝发生安全责任事故。
　　1.2.5环境因素
　　影响工程质量的环境因素较多，往往前一道工序保证后一道工序的实施，前一分项、分部工程保证后一分项、分部工程的实施。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。
　　二 房地产工程质量问题产生的原因
　　2.1施工方面的原因
　　2.1.1工程施工队伍素质过低
　　各施工企业内部新工人比较多，技术培训跟不上，工人技术素质较低，甚至个别工人对本身所施工部位在整体建筑物中所起的作用不了解，操作时不按规程顺序进行，这就很难达到质量标准。尤其是许多未经过专业训练的农民工涌入建筑行业，导致了施工队伍整体素质下降很快。虽然农民工可以使房屋建筑中的人工造价降低，可其技术水平也很低。不少建筑企业缺乏相应的专业技术人员，无法按照设计与施工图纸的规定和要求进行房屋建筑工程的规范性施工。
　　2.1.2质量控制体系不健全
　　在施工过程中，没有建立健全的质量控制体系，工序与工序，工种与工种之间没有严格的交接措施，前道工序留下的隐患，后道工序施工者不但不及时处理，甚至蓄意隐蔽。
　　2.1.3施工管理混乱
　　在施工过程中，施工单位对工程的监管不到位。例如线管敷设过程中没有按规范施工，造成墙面线管处产生裂缝等。施工现场成品和半成品乱堆乱放，随意损坏，严重地影响整体工程质量。
　　2.2材料选用方面的原因
　　由于材料选用方面原因造成的质量问题也比较常见。例如抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。由于材料及设置质量低劣而造成的质量通病比较普遍，造成的后果也是相当严重的。
　　2.3设计方面的原因
　　现在许多设计研究院，他们大多考虑的是建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等因素却比较很少，在施工过程中设计变更联系单出具比较频繁。鉴于这些情况应加强使用设计指导书,统一技术要求,严把图纸审核关,保证图纸质量,落实图纸预审机制,有效的减少现场设计变更的数量。
　　2.4工程成本过低
　　房屋工程的质量问题和工程的成本有直接的关系，造价过低，会增加施工企业经营压力而疏于管理，材料质量无保证。房屋工程的投资价格应严格控制，应当符合使用要求，适当的节约而不是盲目的压低造价，由于部分工程受到盲目压低造价的影响，造成＂低价低质＂的局面，这也是产生质量问题的重要原因之一。
　　2.5现场监理不到位
　　施工现场监理行为不到位是造成质量问题的一个重要原因。监理机构的人员资格、配备要求不符合，现场监理质量控制体系不健全，监理人员对材料、构配件、设备投入使用或安装前未进行严格审查，没有严格执行见证取样制度，有些项目监理机构甚至未按规定程序组织检验批、分项、分部工程的质量验收，就进入下道工序施工，许多质量隐患得不到及时解决。
　　三 加强质量管理的措施
　　3.1 提高施工企业的综合素质，改进施工工艺
　　由于施工因素造成的质量问题占所有质量问题的80%左右，因此提高施工企业人员的综合素质，减少困施工不当造成的质量题至关重要，我们可以从以下几方面人手。
　　3.1.1提高施工企业管理人员的技术素质，熟练掌握工程质量问题形成的规律并具有预防工程质
　　量问题的技能，有效地指导本企业施工技术工作。
　　3.1.2改进施工操作工艺，对一些不能保证工程质量的工艺要加以改进。对某些容易形成工程质
　　量问题的部位或工艺要加大管理力度，以预防工程质量问题形成。
　　3.1.3加强施工技术人员对规范、规程的学习，认真组织施工，倡导优质服务，建立有效的奖罚
　　机制。对违反规范、规程施工造成质量问题的予以严惩，对能按质按量，有效消除工程质量问
　　题的技术人员做出奖励，并通报表扬，激励技术管理人员的积极心。
　　3.2 重点把好材料、制品及设备质量关
　　材料使用前严格遵守＂先检后用＂的原则，做到：
　　3.2.1择优选购，不要采购生产厂家不清、质量不明的建筑材料、制品或设备。
　　3.2.2购入的材料、制品在使用前，必须严格按规定进行质量检验和检测，合格后方可使用。
　　3.2.3对一些性能尚未完全过关的新材料，要慎重使用。
　　3.2.4对于地方生产的建筑材料，制品及设备应该加强质量管理，实施生产许可证和质量认证制
　　度，从根本上杜绝不合格的产品的流入工地。
　　3.3 建立健全的质量管理体系
　　质量管理不仅是对工程质量的预控， 更重要的是要建立一个完善、高效能的`质量管理保证体系， 有了这个体系， 就可以把各环节的质量管理纳入统一的质量管理保证体系， 使质量管理工作制度化、标准化、程序化。
　　3.3.1 树立＂质量第一＂，＂客户第一＂的意识
　　建立质量管理保证体系是对质量的必要性和重要性进行认识的统一， 这是高质量的重要保证。应成立全面质量管理领导小组，建立定期质量检查制度，适当提高工程施工标准。
　　3.3.2 明确质量规划和目标， 并与专业管理相结合
　　紧紧围绕公司确定的目标和总体方案， 把各部门、各级的质量管理工作统一起来，有效的发挥各方面的力量， 把质量管理的理念及要点， 融会贯通到各专业管理之中， 进一步强化各专业的管理基础工作和质量责任制， 形成以质量为中心的质量保证体系。
　　3.3.3 建立高素质的员工队伍
　　员工是企业最宝贵的资源， 只有他们充分参与他们才能给企业带来最大收益。同时应加强对员工的业务培训， 来提高员工的工作技能， 在很大程度上决定了质量管理保证体系的运行质量。
　　3.3.4 坚持监督检查， 保证工程质量
　　在工程建设过程中， 对工程预算的审核、施工队伍的落实、材料设备采购招投标、工程质量验收等进行严格的审核。
　　建立材料样板间，加强对材料设备和备品备一件的管理制度，严格控制材料进场验收关，而且最好做些交房样板间、工艺样板间、施工样板间。使客户在购买住房时了解建造房屋所使用的材料、工艺的流程、交房的标准。
　　只有在过程中严格按管理体系把控各个环节，切实解决监督制约过程中存在的种种问题， 从而保证了工程保质保量完成。
　　质量是客户的质量，质量是你我的质量，质量是预防的开始，一分析缺陷三分代价，没有了质量就没有未来，工程施工项目管理中，我们要高度认识工程质量的重大意义，坚持＂以质取胜＂科学管理，规范施工， 努力提高房地产工程的质量。