小舍得舍不舍学区房

　　01
　　最近热播的电视剧《小舍得》，戳中了老百姓几个普世痛点：一是＂房子＂，二是＂学区＂，加起来就是＂学位房＂。为了让孩子能够上心仪的学校，家长们是撸起袖子，各显神通。剧中围绕着学习、学位的满满焦虑，扑面而来的压力，早已溢出屏幕之外，让每一位为人父母都感同身受。
　　上好学校的传统方法，简单易行，就是特别费钱——买学区房。剧中南俪一家本来是想着用尽力气买套房，家里两个小孩都能用学位，一举两得。前面功课没做好，又碰上政策大调整，最后落得个两头不着调，只能用非常规方法，走后门、找关系。
　　剧中的亲外孙和后外孙，以南老爷子为争抢对象，角逐唯一一个可以协调的名额，这还是南老爷子腆着老脸，去给以前的下属鞠躬赔笑换来的。
　　亲外孙女的竞赛班，后外孙的金牌班，给谁，不给谁？这是个问题。
　　南老爷子很想端平这碗水，费劲心思，无奈还是撒了一地，被全家老小众目睽睽之下质问到下不了台。
　　每一个父母都不想像南老爷子一样，面对孩子的责问＂为什么我不能上竞赛班？＂，却没有一点回答的底气。
　　为了将来不被子女埋怨，为了托举给孩子一个更高的起点，＂鸡娃＂、＂培优＂、＂学而思＂、＂学区房＂，这些触动人焦虑神经的词，都在一遍遍叩问每个家长：这场教育军备竞赛，你跟，还是不跟？2020年各省市普通高中录取率排行
　　02
　　众所周知，今年全国范围内打击房价上涨过快的城市和板块，而部分城市内部，哪怕是整体被打压住了上涨势头，学区房这个特殊的房产品类还是独自走出了余温不减的曲线。
　　4月底中央政治局会议上不仅重提了＂房住不炒＂，更是极其罕见地点名批评了以学区房名义炒作房价，涉及范围之广，影响之深，意义之重大，政治站位之高，不言而喻。
　　后续各地在学区房上即将跟进的雷霆手段，相信各位都懂。
　　其实以北上广为首的一线，早在2018年就已经开始了教育改革。只是触及到学校、家长、学生多人利益的系统性改革势必不可能一下到位，而是靠循序渐进，匍匐前进。
　　今年年初起，各地又继续加码改革。
　　北京：多校划片，电脑派位，9年一贯制学位9年一学位锁定。其中，教育高地海淀区2022年1月1日起新转入户的，新老划分，将区内统筹入学，是轰炸级的调整。
　　上海：名额到校，哪怕是菜中，努力跑到头部也能考进名校，初中学区房基本被废。名校华二前滩学校小学部近期更是搞出个雷人的政策，需要儿童上产证，入学才能排在第一档。产证加人的前提是，没有任何按揭抵押贷款，这得是什么样的家庭条件啊？
　　广州：教育传统强区越秀，玩出了削峰填谷、排列组合、改名换风水的669好戏：通过托管、合并、整合，布局6个教育集团、6个小学学区和9个幼教联盟，强校带＂弱校＂，弱校改名字，来实现教育均衡化。教育新贵天河区，五大热门小学发出了预警，预计到2021年8月31日之后买入房产的学生需要排队入学，也有可能被调剂。
　　深圳：一个学位调整，就能一套房一夜暴涨几百万，也能数十名家长跪地抗议请愿的魔幻城市，以龙华区开头，也开始修改大学区积分入学办法了。
　　合肥：6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，家庭2套及以上者，禁止购买17个热门学区学位房。
　　重庆：对房地产开发企业、中介机构将商品房销售与中小学入学资格挂钩等虚假宣传、虚假违法广告行为，从严从快查处，形成高压震慑。
　　如此重锤，不知道到底是楼市连累了学区，还是学区拖累了楼市。03
　　以学区房为代表的教育焦虑，来自于教育资源的稀缺性。在这里我并不想动不动以＂卷＂来描述教育竞争的激烈性。暂不说高考录取率如何，我们先看看高中的升学率。
　　通过图表可以直观看到2020年全国各省市高中录取率的排名，除了东北边的几个省份以及几个大城市，其他省份基本也就是50%-60%之间。
　　也就是说，初中毕业有将近一半的同学要去职高院校学习专业技能，丧失了走＂高中—大学＂这一康庄大路的机会。当然，他们后面可以通过成人高考、专升本等方法，重新获得大学本科以及以上的学历。
　　但是，能看到这篇文章的人，一般职高的环境是什么样的，别说你不知道，让你孩子去，反正后面还有机会曲线救国，愿不愿意？
　　再把目光放回廣州，数字更加触目惊心，47.58%的录取率，比本来就不高的广东省的55.63%的录取率，还要低不少。
　　撇开一线城市的土著不说，其他新一线人是怎么从小镇小村，千军万马中杀过来，高考、就业、买房，一步步才在新城市扎根落脚的？回望来路，相信谁也没有底气对着自己的小孩说什么＂学历不是一切，学历不代表什么＂。
　　这就是为什么几乎所有的家长未必愿意换更好的房子，却都愿意在自己的能力范围内，尽量让孩子上更好一点的学校。竞争少一点，机会多一点。
　　越秀区逼仄窘迫的小巷子里住着多少为了学位，克服了心理障碍，掏出大几百万，让全家生活品质退回十几、二十几年的家庭啊！不知道在午夜醒来的时候，从老破小的窗户望向外面的白月亮，这些家长们会不会产生＂究竟值不值＂的自我怀疑？
　　04
　　今年五一，我回了趟老家——湖南的一个地级市。
　　众多的知名开发商都在高铁附近的新城区开发了大型花园小区，比如恒大、碧桂园（9盘联动）、华远、宏宇等等。据我有限的观察和打听，卖得最好的还是大型小区+名校配建的＂学位房＂。
　　房产+学区=溢价，谁用谁知道。
　　这些楼盘直接就把名字起成＂碧××学府1号＂、＂×大×城学府＂，生怕别人不知道自己是学位房。
　　更有财大气粗的开发商直接引来了全湖南人都认的顶级名校＂長郡＂和＂雅礼＂来开分校。这不算什么，毕竟在长沙，雅礼下面就挂了20个分校，长郡下面挂了25个分校，专业批量生产名校。
　　这一招，用得最好的莫过于当年大名鼎鼎的＂鬼城＂鄂尔多斯。自从2011年楼市闪崩之后，鄂尔多斯作为炒房失败的实例登上了新闻头条，一时被世人所知。
　　前些年我还曾经去过鄂尔多斯，城市界面非常漂亮，园林绿化做得好，高楼林立。除了，没人。
　　当地政府深知这帮被套死的炒房客不靠谱，自创了一招：通过把名校资源迁移到新城区，把＂鬼城＂学区化花了七八年时间，硬是靠着本地家长自救，走出了一条原地复活的路子，把房价由2000直接干到了12000。最后
　　关于教育，最讽刺的是，谈起来高谈阔论全是理论，做起来身体很诚实乖乖买学区房的都是同一拨人。不到你孩子上学那一刻，你永远也不知道自己会做什么。不管这是主动选择，还是大环境裹挟，身不由己。
　　问题来了：学区房，买，还是不买？
　　划重点干货：学区房=房产+学票。房产是房产的逻辑，学票价值却有很大的政策风险，尤其是目前全国打压学区房炒作、教育平权的大环境下。
　　无论广州还是全国其他城市，教育改革的方向都是教育公平化。公民同招、集团化办学、多校划片、电脑派位、学位锁定降低学区房流动性，就是要打破房产=小学学位=初中学位这种一对一高确定性的预期。
　　长期来看，学区房的价值会削减和弱化，投资不宜。短期来看，如果有明年入学的小学鸡，今年可能是相对高确定性学区房的末班车了，需要抓住最后的窗口期。
　　即使纯刚需要买学位房，也要特别小心区域板块和产品的选择。一套房中，学票价值占比越大，房产本身价值越弱，越不值得购买。
　　比如，越秀区刚超30平米的老破小，楼龄老旧，几乎没有居住属性和金融属性，学票的价值占比过大，约等于买学票送房子。这种房子需要远离，即使总价再便宜。
　　而对开发商以学区名义炒作的一手楼盘，一定要谨慎入手，以免最后学位不能落地。
　　摘自《中国证券报》