怎样过户更划算房屋赠予与买卖过户税费各不同
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随着房地产市场的发展，不少人士有亲人之间房产过户的需求。有的名下有多套房，担心今后国家可能开征高额遗产税，也想趁早把房子过户到成年子女的名下；有的购房者名下不止有两套房，他们又想再次买房，就把名下的房产过户给父母......房产过户主要有赠与和买卖两种方式，但是，究竟采取哪种方式可以更省事、更省钱，很多购房者都不太了解。近日，市民周先生致电热线帮办栏目：我想将自己的一套房子过户给大儿子，需要缴纳二手房过户税费。听说房产过户有赠与和买卖两种，这两种过户方法哪种更实惠？本期小编通过咨询专业人士并查找资料，整理了一些相关内容，希望为大家提供帮助。
房产赠与：属于不动产赠与的范畴。目前国家将无偿赠与划分为一般赠与和其他赠与两种，其中，一般赠与包含有直系亲属赠与、赡养关系赠与、遗嘱赠与等行为。如果交易双方非亲非故，想通过赠与方式过户房产基本行不通。
房产买卖：指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的房产，再次上市进行交易。
两种过户方式所提交的资料：
赠与需要提交的资料为：登记申请书、双方身份证件、婚姻情况证明（结婚证、户口或户籍证明等）、赠与公证书、原房屋权属证书；未成年人受赠房屋的，应提交法定监护人报告及身份证件；如有地址变更，还应提交派出所关于地址变更的详细说明。
买卖需要提交的资料为：登记申请书、双方身份证件、婚姻情况证明（结婚证、户口或户籍证明等）、原房屋权属证书、《房屋买卖合同》、资金托管证明；未成年人购房，应提交法定监护人声明出售该房产有合法理由的公证书；如有地址变更，还应提交派出所关于地址变更的详细说明。
两种过户方式税费不同 两证不满5年赠与较划算
赠予过户：直系亲属在办理房屋赠与时，需要缴纳的税费有手续费、登记费和契税，没有两证是否满5年的约束，过户要向税务部门缴纳3%的契税。如果房产是赠与人家庭的唯一住房，则只需交纳1.5%的契税。近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。未缴纳房屋维修资金的，还应按规定补缴，已经缴纳的办理变更手续；非直系亲属间在办理房屋赠与时，另需缴纳个人所得税和营业税等。
以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照＂经国务院财政部门确定征税的其他所得＂项目缴纳个人所得税，税率为20%，但可以扣除办理房屋过户过程中的相关税费。
买卖方式过户房产：需要缴纳的相关二手房买卖过户税费有手续费、登记费、契税等，契税只与房子面积有关，分为90平方米以下契税为评估价的1%，90~140平方米契税为评估价的1.5%，140平方米以上税率为评估价的3%。另外，两证不满5年时间就买卖的，要征收评估价5.8%的营业税。成交总价不完全参照买卖双方合同上标的交易价，要参照评估公司作出的市场评估价，以避免买卖双方为了少交税而有意报低成交价。两证满5年买卖的，免征营业税。如果是卖方家庭唯一住房的可享受相应的优惠政策，免征评估价1%的个人所得税，如果卖方有两套或两套以上住房（以家庭为单位）则需要交纳评估价的1%的个税。未缴纳房屋维修资金的，还应按规定补缴，已经缴纳的办理变更手续即可。
办理直系亲属房产赠与的主要流程如下：
1、赠与人及受赠人到房屋所在公证处对赠与事实进行公证，赠与人与受赠人签署赠与合同，公证处将会按照房产估价的2%收取公证费；
2、向房管局申请估价，估价后向房屋所在地税局申请免税(免的是营业税等)，另外由受赠方缴纳房屋估价3%的契税，以及印花税；
3、上述手续办理完毕后，凭过户申请书、身份证件、房地产权证、赠与公证书、有关税费的收据向房管局递件，缴纳相关的交易费、登记费及印花费用后，受赠人一般当天或者第二天即可领到房产证。
买卖方式方便房产再出让
现在购房者了解房产赠与或买卖的过户事宜，只是想省点过户费用。但是，房子作为大宗商品，日后可能还会再次过户，目前在办理过户手续时，要未雨绸缪为日后做打算。
国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。比如，某套房子当时赠与人是以50万元买下，现在涨价到100万元。受赠人想再次出让房产，仅个人所得税就要交纳10万元，计算公式为：（100万－50万）×20%＝10万。相比之下，如果是以买卖方式交易的房产，再次出让涉及的税费就没有这么多了。同样房价为100万元，如果这套房的房龄满5年，当初是以买卖方式买下的，房产再次出让需缴税费为4%左右，即4万元可办过户。
因此如果房子不打算再次出让，那么以赠与方式过户划算。否则，产权人以赠与方式过户省了钱，但日后再次过户就要多掏钱。
房产继承：所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。
办理房屋的产权过户需要有效的证明需要的证明：1.老人的遗产，是所有继承人的共同财产。2.继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。3.如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。
房产继承程序:房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。
◆(一)继承公证
继承公证需要带两个证明和两个证件：1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明；2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明；3、继承人的身份证明；4、被继承的房产证或其他证明文件。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。
◆(二)到房产交易中心办理房产继承所需提交资料
1、房屋所有权证书；2、继承公证；3、继承人身份证及复印件；4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
注：
A、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取)；
B、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；
C、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书；
D、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
所需费用
继承公证费：继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元；房地产价值评估费用；房地产继承过户税费，包括印花税、登记费工本费等；契税，法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。