中国房产泡沫化与理性回归
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张楠+赵晨晨
摘 要：随着中国房价持续走高，中国房产存在泡沫的论断也接连不断。很多人拿我国房产现状和发达国家相比较，甚至说我国房产正在走着发达国家的老路。那我国是否存在房地产泡沫，又是否如人所言那样严重呢？我们可以通过一些指标来衡量预测。但我们也需知道，中国房产所走的路与其他各国不尽相同，对我国房价趋势的论断也不能因衡量指标而定。我国在逐步城镇化与经济飞速发展下，房价的上涨含有其理性成分。指标只能作为一个参考，它给了我们一定的理论依据，而中国房产的未来之路仍需结合我国实际情况判断。
关键词：房产泡沫；衡量指标；理性回归
十几年来，关于中国存在房地产泡沫的观点从未停止，持＂泡沫论＂的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特•希勒，曾对美国房地产市场精准预测的希勒直言中国房地产泡沫严重。房地产泡沫主要就是指房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。也就是房价远远超出了它的价值和普通人购买力。很多人说今天的中国很像2002年的美国。1940-2007年，美国房价一路上涨，长达67年的经验似乎足以说明房价持续上涨的合理性，人们有理由继续看好房价。然而2008年次贷市场崩溃，美国房价迎来雪崩式下滑，造成9450亿美元损失。房产泡沫的破裂带来的后果不堪设想。那中国房产市场目前存在房产泡沫吗，房产泡沫是否严重又是否会破灭呢？
我们先来看衡量是否存在房产泡沫的主要指标。
房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，用于判断居民住房消费需求的可持续性。用房价收入比来评价房价的理论基础在于通常情况下一个家庭会将其收入的某一比例用于住房开支，而住房开支反映的是真实需求。所以如果房价收入比太高很可能就难以反映真实需求了。希勒等人预测中国存在房产泡沫的一个主要理由就是与其他国家相比，中国的房价与收入之比最高。有一个流传甚广的数据是，中国人买一套房子平均下来需要15年的收入，国际上是4-6年。
租售比，即租房价格和买房价格之比，租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。租售比一般界定为1/200 至1/300之间，如果租售比低于1/300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果高于1/200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。从我国近几年的房价增长率与房租价格增长率之比走势看，2005 年下半年和2009年下半年出现严重的泡沫，房价增长较快超过租金价格上涨的10 倍以上。随后虽然房价也稳步上涨，但是房租价格也出现大幅上涨，致使两者比例出现下滑趋势。
房屋空置率，尤其是商品房空置率。根据一般经济学原理，判断一个商品市场状况，主要考察这个商品市场供给与需求双方力量的变化状况。房地产市场的空置状况是反映需求强度的指标，它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势的判断。如果市场供大于求，房屋空置面积和空置率一直持续居高不下，但市场价格却保持稳定甚至不降反升，那么市场的运行必然存在很大风险。我们可以采用陆磊《房地产泡沫研究》中的计算方法。根据书中计算方法和我国固定资产投资数据，可以得出我国从1998年到2006年，平均每年的空置率为20.29%，而欧美等房地产成熟资本主义国家房产空置率一般处于10%到15%。虽然从平均20.29%的空置率看，我国房地产存在泡沫，但随着对房屋的需求和购买力的增加，房屋空置率在逐年降低，泡沫成分较90年代有所缓解。
此外衡量房产泡沫的指标还有房地产价格增长率与GDP增长率之比、房地产贷款占全部贷款总额比重以及个人住房贷款增长率与人均收入增长率之比等。通过用指标对中国房产泡沫进行衡量，综合几个指标的结果可以发现中国房地产市场总体上是存在泡沫的，但是中国的房产泡沫程度并不严重。而且在不同的地区，房产的泡沫化程度不同，经济发达地区的房产市场泡沫要大于经济欠发达地区，这是我国房产泡沫的一个特征。
2009年，罗伯特•希勒对上海的房价比较担忧。人是有投机心理的，人们预期房价还会上升而买房，但希勒直言这是非理性的。2011年，在世界经济论坛年会上，希勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。很多人认为中国的房价有泡沫，可更确切更深入来看，与实际需求及增长预期脱节的房价上涨才是泡沫。如果当前房价上涨是基于对未来收入增长、城市化和住房需求的预期，而这一预期又被实现，那当前的高房价就很难说是泡沫了。关键在于有谁能事先估计出泡沫在解释高房价的比重有多高。我们对未来的推断都是建立在理论逻辑和历史数据基础之上的，这多少与实际有些不相符贴切。
在2014年3月5日，亿众瞩目的十二届全国人民代表大会第二次会议上，李克强总理17000字的政府工作报告中，有一句话点明了2014年房地产市场的调控方向：＂针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。＂这一表述引发了各界对房价理性回归的期待。根据如上指标对我国房地产泡沫的分析，在中国领导人正确的指挥下，相信中国房产泡沫不会恶化甚至破灭，而是逐步理性回归。中国经济飞速发展，目前的房价过高是在现阶段经济水平下由于我国经济发展速度低于房价增长速度引起的。随着我国经济水平与人民收入的提高，城镇化的完善以及政府对房地产行业的重视与调控，可以想象我国房产价格将逐步理性回归，这同时也将带来我国房地产业新一轮的蓬勃发展。
参考文献：
[1]徐玲玲，《当前房地产泡沫争论之辨析》，《商场现代化》 2005.09
[2]刘维新，《房地产泡沫产生原因分析》，《中国土地》 2003.02
[4]刘世轩，《中国房地产泡沫经济问题》，《辽宁经济》 2003.08
作者简介：张楠（1993.8-），女，汉族，山西忻州人，2011级本科生西安交通大学经济与金融学院金融信息工程专业；赵晨晨（1993.11-），女，汉族，陕西咸阳人，2011级本科生西安交通大学经济与金融学院金融信息工程专业。