中小城镇房地产市场需求研究
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艾松元+周洪兵+何志诚+舒伟江+付梁
【摘 要】2015年12月中央经济工作会议提出，化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。会议将＂促需求，去库存＂定为2016年全国房地产改革的总基调。目前，我国房地产市场库存过剩现象存在相对性、结构性、区域性、阶段性特点。其产生原因主要体现在不同时期、不同地域中消费者对房地产市场的需求不同。为有效化解全国房地产库存问题，有必要针对不同地区展开房地产市场需求研究。而中小城镇是化解库存问题的主战场，其房地产市场需求研究则尤为重要。
【关键词】中小城镇;房地产;市场需求;去库存
一、中小城镇房地产市场需求现状分析
（一）供给过剩，有效需求不足
目前，中国的房地产市场面临着供给过剩和需求不足这两方面问题并存的局面。一方面是农村和一些小城镇房屋严重过剩，导致大量空心村和空心城的存在，另一方面是大中城市房屋严重短缺。导致大中城市和中小城镇两极分化局面的主要原因可以归结为房地产市场结构性过剩和结构性短缺问题。国家统计局发布的数据显示，2015年10月末商品房待售面积（不包括已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存）达到68632万平方米，同比增长14%。从全国房地产总库存量来看，供给量过剩严重。但从局部地区来看，房地产市场需求有明显的区域性特点。有效需求的形成必须满足两个条件：一、消费者有消费需求;二、消费者有消费能力。部分一二线城市房地产市场，消费需求过剩，消费能力不足;而中小城镇房地产市场则呈现消费需求不足的现象。最终，导致中小城镇房地产市场有效需求不足的现状。
（二）住房供应体系存在弊端
第一，我国房地产市场唯一的土地供应者是政府，开发商通过竞价的方式从政府手中购买土地开发建设权。通过出售土地使用权的＂土地财政＂为我国广大中小城镇政府带来了可观的财政收入，但同时，这也直接推高了当地房地产开发成本，间接影响房价，使房地产价格虚高。这也是导致地区性房地产有效需求不足的原因之一。第二，我国住房供应种类繁多导致针对性和适用性不强，由于我国住房供应政策缺乏长远性和整体性设计的考虑[1]，导致保障性住房种类繁多现象的产生，同时也使住房供应政策作用无法充分发挥作用。
（三）城镇人口流失，消费动力疲乏
目前，我国大部分中小城镇面临房地产高库存压力。其中，部分城市出现＂房比人多＂的现象。以江西省鹰潭市为例，截止到2015年末，鹰潭常住人口为115.33万人.鹰潭城镇常住人口64.33万人，占总人口的55.78%。由于江西省地处中部地区，为典型农业大省，农村和城镇外出务工、经商率高，导致鹰潭市实际在住居民数量远远低于在户籍人口数量。这就是所谓的城镇人口和潜在城镇人口（农村人口）的流失现象，人口的流失之间导致了消费动力的疲乏，需求和潜在需求被极大地削弱。
（四）租赁市场不健全，房屋空置率高
房地产租赁市场作为房地产市场的一个重要组成部分，由于市场的不健全，导致中小城镇房地产租赁市场的发展受到了极大的制约。一方面许多房产被投资者购买后＂放空＂闲置，以及许多楼盘由于有效需求不足而库存积压;另一方面，许多本地改善型住房消费者者和外来刚需型住房消费者找不到合适的房产。这种现象导致了中小城镇房屋空置率高无法解决的现象，同时也限制了房地产市场需求的增长。
（五）行业转型期，投资需求不足
2016年，除一线城市和少数二线城市外，绝大多数城市的开发投资同比增幅会继续回落，全国房地产开发投资同比增幅很可能出现负增长[2]。2015年房地产业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个前端指标同时负增长。这两组数据显示了我国房地产行业已从过去二十年的高速发展时期中走出，并进入转型期。这期间，地区性房地产政策频繁发出，导致部分投资者投资信心不足，选择持币观望。中小城镇的刚需消费者也越发谨慎，直接导致投资需求不足。
二、解决城镇房地产市场需求问题的对策和建议
（一）供给侧改革，扩大有效需求
供给侧改革是2016年的热词，它适用于大部分产能过剩行业，是解决产能过剩的根本方法。同样，供给侧改革也适用于房地产行业。要解决房地产高库存问题，扩大有效需求是关键。而扩大有效需求就需要从消费者的角度思考，认准未来房地产市场的定为，从供给侧进行改革，使住房消费者真正具有置业欲望和置业能力。这需要地方政府的政策改革和开发商的体制改革共同作用下才可能实现。
（二）住房供应体系改革
第一，政府通过宏观调控可以控制虚高的房价，具体措施可以是规范建设用地使用权出让一级市场，杜绝土地转让中产生的权钱交易所导致的房地产价格虚高现象的产生。第二，有农村户口转为城镇户口的新市民将成为去库存，阔内需的强大力量。同时，新市民的住房保障问题也是各级政府必须解决的一大问题。通过精简，合并繁多的住房供应政策，出台适应性更强的，能够满足新市民住房保障问题的新政策将是住房供应体系改革的方向。这也是通过农民工市民化，扩大房地产需求的必要保证。
（三）加强基础设施建设，鼓励回乡就业
中小城镇房地产库存居高不下的原因之一就是本地人口流失，以及随之而来的消费动力疲乏。本文作者认为，为应对城镇及农村人口流失，政府应该加强基础设施建设，提高城市居住环境品质的同时也增加了就业岗位。同时，政府可以鼓励外出务工，经商人员回乡就业，并给予一定的回乡置业补贴。通过提高城市居住品质和一系列置业补贴政策防止本地人口流失，同时吸引潜在市民（农村人口）进城置业，从而进一步扩大城镇房地产市场需求。
（四）健全房屋租赁市场
目前，我国部分大中城市已经具备较为完善的房屋租赁市场。而广大中小城镇的房地产租赁市场尚有待建立和完善。作为房地产市场的重要组成部分，房地产租赁市场的发展将极大地带动地区需求的增长。政府在房地产市场具有主导地位，应该积极完善房地产租赁市场地方法规，在初步建立租赁市场的地区可以采取适当的扶持政策，积极鼓励有实力，有经验的房地产租赁公司入驻城镇，为房地产市场带来新动力。
（五）完善法律体系，增强投资信心
在我国城镇化进程中，出现过一些政府行为和市场条件不符的情况，由此产生的一系列社会问题导致了房地产市场的投资信心不足现象。为解决这一问题，完善房地产法律环境，完善房地产评估体系，保障投资者权益是必由之路[3]，只有在一个稳定、合理的法律体系内，消费者才能放心地实现他们的投资需求。
【参考文献】
[1]曾国安，曹文文，雷泽珩. 试论现行城镇住房供应体系存在的主要问题与完善原则[J]. 开发研究，2014，03：135-140.
[2]邵挺. 多措并举，积极化解房地产＂去库存＂压力[J]. 发展研究，2016，05：4-6.
[3]袁韶华，施松，汪应宏，刘勤侠，翟鸣元. 中国房地产市场调控效果分析及房地产健康发展的建议[J]. 现代城市研究，2014，02：72-79.