房地产并购调查清单参考

　　房地产并购调查清单【参考】——
　　一、房地产资产并购调查清单
　　1、房地产所有权
　　①与当地房屋土地管理局（下称＂房地局＂）签定的土地使用权出让合同或与原土地使用权人签定的土地使用权转让合同复印件。
　　②土地出让金付款凭证，例如当地房地局发出的，表明国有土地使用权出让金已支付的凭证，例如发票或收据的复印件。
　　③有关税务部门发出的土地契税的纳税收据复印件。
　　④物业土地的红线图复印件。
　　⑤境内项目公司名下的由当地房地局颁发的房地产权证。
　　2、当地建设主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明复印件。
　　3、买卖或租赁土地使用权和/或房屋的合同或文件及上述买卖或租赁价款的付款收据的复印件。
　　4、其他所有与境内项目公司使用的土地的土地使用权有关的文件和报告的复印件。
　　5、预售/销售许可证复印件。
　　6、预售/销售合同复印件。
　　7、预售/销售合同的付款收据复印件。
　　8、租金帐册：
　　①预租/租赁许可证复印件；、
　　②预租/租赁合同复印件；
　　③预租/租赁合同的付款收据复印件；
　　④恰当支付保证金的付款收据复印件；
　　9、由当地房地管理部门颁发的划分物业管理区域核定单。
　　10、物业管理合同复印件。
　　11、物业管理合同的付款收据复印件。
　　12、设施管理合同的复印件。
　　13、设施管理合同的付款收据复印件。
　　14、公共设施的付款收据复印件。
　　15、物业相关保单的复印件。
　　16、保单项下的付款收据复印件。
　　17、分割产权的批准文件的复印件（如有）。
　　18、由当地环保、消防和城市规划部门出具的环保、消防、规划竣工验收许可证复印件。
　　19、阻碍权力行使的文件
　　①任何关于物业的公共纪录查询结果的复印件，包括但不限于，关于土地和房屋产权、转让和抵押，权利证件质押，及租赁登记 (查询结果复印件由有关记录保存部门盖章)；
　　②所有就物业或其权利文件设定的留置、质押、抵押以及其他担保利益的文件的复印件；
　　③所有就物业或其权利文件设定的抵押、质押以及其他担保利益的登记证的复印件；
　　④所有关于影响本物业的地役权及约定文件，包括影响本物业但为其他物业带来利益的地役权和约定，及加之于其他物业之上，但为本物业带来利益的地役权和约定。
　　二、建设工程并购调查清单
　　1、当地规划局发布的涵盖物业所处位置的现行控制性规划和控制性详细规划，及其调整和修改的复印件。
　　2、由当地规划局颁发的项目选址意见书复印件。
　　3、由当地建设委员会和政府颁发的项目初步设计方案批准复印件。
　　4、由当地规划局颁发的修建性详细规划复印件。
　　5、由城市规划部门颁发的建设用地规划许可证复印件。
　　6、由当地房地局颁发的建设用地批准书复印件。
　　7、由当地建设委员会颁发的施工图批准复印件。
　　8、由当地规划局颁发的建设工程规划许可证复印件。
　　9、由当地建设委员会颁发的施工许可证批准复印件。
　　10、建筑合同、设计合同、与物业建设开发有关的合同及政府审批文件，及上述合同的付款收据的复印件。
　　11、预售款银行监管协议复印件。
　　12、如适用，上一次评估的时间、评估人和评估价值。
　　13、在并购当时委托第三方出具的报告（例如结构/工程，环境等因素）的复印件。
　　14、工程师出具的勘查报告的复印件。
　　15、其他与房地产有关的文件的复印件（如适用）：
　　①消防系统验收合格证明；
　　②交通管理部门为停车区颁发的停车许可证；
　　③技术监察部门出具的电梯安全运行许可证；
　　④与供电部门签订的《供电协议书》；
　　⑤供气部门、供水部门的批准文件；
　　⑥物业的服务合同或维修合同 （例如清洁，园艺 / 景观，机械服务等）；
　　⑦与物业各个有关部分相连接的道路、电力、排污落水、天然气、供水和电信接口的位置图。
　　三、境内项目公司
　　本部份按组织机构和设立、融资、争议/诉讼/调查三方面进行并购调查，明细如下：
　　1、境内项目公司的企业法人营业执照正本、副本（包括所有页和年检章）的全套复印件。
　　2、境内项目公司的贷款
　　①境内项目公司是或已经是贷方或借方，或者提供或已经提供任何担保或安抚信，或者承担任何实际或潜在责任的所有借贷合同（包括透支手段以及贸易信贷）以及所有附件的复印件；
　　②境内项目公司是或已经是贷方或借方，或者提供或已经提供任何本票或其他形式的担保、保证或安抚信，或者承担任何实际或潜在责任的所有借贷交易（包括透支手段、商业信用、流通票据和本票）的明细；
　　③其他财务和债权债务协议复印件，包括：
　　(i)债券或其他债权协议
　　(ii)债务
　　(iii)融资租赁
　　(iv)保证合同，保证或其它信用支持（例如，信用证，或应支付贸易款）
　　(v)抵押合同
　　(vi)质押合同
　　(vii)表外安排（例如，外汇期权，互换和期货）
　　3、所有就境内项目公司资产设定的留置、质押、抵押以及其他担保利益的文件和登记证书的复印件。
　　4、所有以境内项目公司名义签订赔偿保证合同的复印件。
　　5、境内项目公司所有外债登记证的复印件。
　　6、国家外汇管理局批准境内项目公司任何借款的文件复印件。
　　7、如果在近3个财政年度内有某项针对境内项目公司或其任何股东的判决、裁决或其他争议解决程序，则应提供该判决、裁决的复印件，并确认是否为境内项目公司或其股东设定了重大义务。
　　8、有关境内项目公司的现实存在的或可合理预计的诉讼、仲裁或其他争议解决程序的信息，包括：
　　A、此等诉讼的其他方
　　B、争议的简单介绍
　　C、标的金额的数额
　　D、诉讼等行为何时提出、审理或解决
　　E、预计的境内项目公司的损失或收益
　　9、境内项目公司和/或其子公司对任何协议的任何违反的详细情况，该违反将导致债务提前到期或协议的解除从而对境内项目公司的业务产生重大影响。