文/明哥 对于商业地产资产证券化，衡量底层资产的一个重要指标是资产回报率： 租金回报率 = 租金收入 / 商业地产估值 以万达商管为例， 2018年度租金及相关收入302.6亿； 2018年底投资物业（即商业地产）估值4072亿，其中： --已建成部分估值4001亿； --在建部分估值71亿； 毛租金回报率 = 租金收入 / 已建成部分投资物业估值 = 302.6亿 / 4001亿 = 7.56% 下面为整理的部分上市房企毛租金回报率情况。 2018部分上市房企毛租金回报率一览 说明： 1、毛租金回报率=毛租金收入/投资物业估值； 2、租金收入和估值剔除了酒店； 3、估值采取公允价值法； 4、值剔除了在建尚未产生租金收益的部分； 5、部分企业未披露相关详细信息，如万科印力等，欢迎大家补充。 2018年行业平均毛租金回报率约4.5%（不含酒店业务），扣除税金及运营成本费用后，行业平均净租金回报率3.3%左右。 整体来看估值相对于租金水平偏高，资产回报率偏低，这就是商业地产行业的现状；这个问题如果不解决，金融创新只会是无源之水，无本之木。