识破拆迁计谋谨防上当受骗

　　拆迁征收，你，被套路了吗？
　　在房屋征收拆迁过程中，广大被拆迁人为维护自身的合法权益，往往需要与拆迁方进行谈判。所谓＂知己知彼，百战不殆＂，熟悉拆迁工作的流程及拆迁人常用的手段对于被拆迁人更好地维权很有必要。
　　那么，拆迁方的工作流程是怎样的呢？一般又会采取哪些手段呢？广大被拆迁人又该如何应对呢？下面，正山就为大家详细介绍拆迁过程中拆迁方的工作流程、常用手段及应对措施。
　　一、机智应对摸底调查
　　首先，拆迁方会对拆迁政策进行宣传。通过与被拆迁人谈话，了解被拆迁人家庭成员的状况以及家庭成员各自的性格特征，针对不同性格的被拆迁人制定不同谈判方案。
　　专业拆迁律师支招：
　　拆迁前期不要过多与对方接触，交谈的时候也不要过多的透漏自己的信息，当前这个阶段是初步的了解过程。
　　二、主动开展房屋评估
　　拆迁方开展房屋评估的首先是入户测量，然后根据一定标准对房屋进行估价。但是在实践中，由于种种原因，拆迁方主要是按照房屋产权证中记载的面积进行评估。在许多征收拆迁项目中，房屋评估往往是草草走个形式，就出具出评估报告，评估结果比市场价格低很多，究其原因，评估公司多是征收方委托的，评估依据也比较滞后，有些评估还是根据数年前的市场价格进行评估，那么评估结果自然就远远偏离市场价格，这对老百姓是十分不利的。
　　专业拆迁律师支招：
　　在此提醒广大被拆迁人：当拆迁方准备开始进行房屋评估时，一定要仔细核对评估公司的测量数据，是否有遗漏，出具是否合法的评估报告，注意评估公司的选定方式、评估依据、评估程序等是否合法，评估报告是否有两名评估师的亲笔签字，评估公司有没有加盖公章。由于评估价格比较低，所以最终的补偿结果往往不是根据评估结果达成的，是双方协商出来的结果。另外以下几点也要注意：
　　1.评估报告是否按照法定程序送达。
　　2.未进行实地查勘，其评估结果无法真实反映房屋的真实状况，所做的评估结果报告就失去了客观性和合法性。
　　3. 评估结果依法公示。评估机构没有将分户的初步评估结果进行公示，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
　　三、面对诱惑，坚定立场
　　（1）设置奖励期限
　　在一些征收拆迁项目中，拆迁方往往通过设置奖励期限的方式，诱惑被拆迁人尽快签订安置补偿协议，但是实践证明，许多案例中，奖励期后签安置补偿协议的被拆迁人所获得的奖励费也不会少，只不过是通过其他名目给付的，比如困难补助费等等。羊毛出在羊身上，奖励费实际上也是房屋本身的补偿。
　　（2）连坐效应
　　征收方提出将几家被拆迁户绑在一起，一同签约可获得更高奖励。表面看好像是拆迁方给予被拆迁户的福利，但此招实际上是拆迁方故意制造内部矛盾，企图从内部瓦解被拆迁人的手段，群众斗群众。我见过一些四合院的拆迁，整个院子的住户都签约完毕方能拿到搬迁奖，致使已经签约户给未签约户施加压力，迫使被征收户相互催促，以达到加快征收拆迁进度的目的。还有石景山一个项目有个整体搬迁奖，该项目两三千户，都签约完毕才给每户10万元的整体搬迁奖，我的当事人维权意识比较强，其他已签约的拆迁户甚至会过来围攻，谩骂。
　　（3）先签约先选房
　　在有房屋安置的项目中，征收方往往采用先签约先选房的方式利诱被征收方签约。其实好的房屋往往都被提前预留出来，留给维权意识较强的人。比如在北京石景山某棚改项目中，前十个签约的拆迁户来到选房沙盘前，就已经看到很多房屋上贴着红点，说明征收方预留了很大一部分房屋。
　　专业拆迁律师支招：
　　面对利诱，广大被拆迁户应当调整心态，切勿本末倒置，捡了芝麻丢了西瓜。
　　四、疲劳战术，早委托，早化解
　　拆迁方人员或者居委会、村委会的工作人员会隔三差五的找被拆迁人协商，有时甚至整夜协商，给被拆迁人制造厌烦的感觉从而达到签订安置补偿协议的目的。朝阳区的一个项目中，拆迁方一天给拆迁不打几十个电话，拆迁户中有几个老年人，真是不堪其扰。在此情况下，要及时向律师反映，这个案子我向公安机关发了律师函，公安民警到现在巡逻，制止了拆迁方的行为。
　　专业拆迁律师支招：
　　知法用法，了解法律知识，及时向律师求助，敢于并善于拿起法律武器维护自身权益。
　　五、威胁恐吓，谁违法，谁受罚
　　征收拆迁项目进行到了后期阶段，如果被拆迁人依旧不签协议，拆迁方甚至有可能采取威胁恐吓的手段。比如切断供水、停止供电、阻断进出道路等等，逼迫被拆迁人尽快搬离房屋；或者通过各种关系找到被拆迁人或者被拆迁人家属的单位，以开除相威胁，逼迫签约；更有甚者有些拆迁方会采取威胁被拆迁户人身安全的手段，比如破坏房屋周边的治安，往家里扔砖头瓦片、砸门窗等，使被拆迁人产生内心恐惧心理，被迫签协议。
　　相关法条：
　　征补条例第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
　　第七条：任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
　　专业拆迁律师支招：
　　面对征收拆迁，被拆迁户必须做好万全准备，主要包括物质准备和心理准备两部分，面对断水断电等，被拆迁户最好事先在家准备好一些应急物资，以备急用，在房屋附近安装摄像头，积极收集对方采取违法手段的证据。当然，如果对方的行为威胁到了我们的人身安全，一定要及时报警，切勿＂硬碰硬＂，因为无论何时，人身安全永远是第一位的。
　　六、预签约，你会拒绝吗？
　　征收方与被征收方签订一个预征收协议，一旦签了，就很难反悔，很多人不清楚，以为仅仅是一个预签约，以为以后还要有正式的协议，实际上整个项目预签约比例达到一定的百分比，该协议就生效，无法反悔了。
　　专业拆迁律师支招：
　　对此一定要重视，切勿草率签字。
　　七、以裁决促搬迁，你敢不搬吗？
　　拆迁方在征收拆迁项目进行的过程中，有时会作出行政裁决或房屋征收补偿决定，过了法定期限，就可以申请进行合法的强拆。
　　参考法条：
　　征补条例第二十六条：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
　　专业拆迁律师支招：
　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。提起复议的期限是收到补偿决定后60天，起诉期限是6个月，一定不要错过期限。
　　其实，对于每一个中国人来说，房子都是一辈子最重要的财产之一，它不仅仅代表着物质生活水平，有时也是一个家庭重要的精神支柱。面对拆迁，不说获得额外收益，最起码也要争取一个合理的补偿。
　　在树立正确的维权意识后，被拆迁人就要为自己的目标付出行动，除了自己搜索法律、法规，研究市场房价外，还要咨询律师等专业人士。如果自己不明白，还不问明白人？那我们剩下的，就只有自求多福了！
　　最后再给广大被征迁人提出以下建议：
　　见招拆招、掌握主动，被动挨打不如主动出击，积极与拆迁方进行协商，通过合法途径维护自身合法权益，必要时向专业律师咨询，委托律师，获得专业帮助，以期获得补偿利益最大化。