承租优先权的确认问题

　　【基本案情】
　　申诉人某海鲜大酒楼（乙方）于2004年11月至2005年元月间，与被申诉人福建省某集团有限责任公司（甲方）先后签订了三份房屋租赁合同，承租甲方的办公楼主楼二至五层和一楼1、2、3、4号店面以及半地下室12号仓库（建筑面积约2188 m2），用于经营餐饮服务业，年租金合计61万余元，以后每隔两年递增10%。双方并约定，租赁期内未经甲方书面同意乙方不得转租，租赁期满后乙方有优先续租权，若乙方不续租，乙方装修的可移动部分由乙方移走，其余归甲方处理。2010年7月15日，甲方向乙方书面催缴租金，并支付违约金76705.54元，并通知，租赁期满后，其闽升楼继续出租，将在同年10月或者11月采取向社会公开招标投标的形式确定承租人。如愿意继续租赁，请届时根据招标公告准时参加投标，否则视为放弃优先续租权。并于2010年10月29日在报纸上发布租赁招标公告，18万元/月起标，保证金金额60万。后仅有一个投标人参加，甲方在未履行告知乙方义务的情况下，以显著低于起标价的租金直接与他人协商签订租赁合同。2011年1月11日，甲方以乙方未按合同约定按时向其交纳租金，并在租赁期届满后既不参与公开招租，也不搬离为由，向梅列区人民法院起诉，要求被告停止侵害，立即搬出所租赁的房屋，并按合同确定的租金标准赔偿原告经济损失；要求被告立即支付拖欠的租金、水电、物业费计150466.80元及违约金3935元。一审判决，被告某海鲜大酒楼应于判决生效之日起30日内搬出所租房屋；按18100元/月赔偿原告及租金损失；二审判决驳回上诉人某海鲜大酒楼的上诉，维持原判。
　　【争议焦点】
　　本案争议焦点在于，甲方通知乙方若要续租应参加招租投标，而乙方未参加投标，是否可视其为放弃优先承租权。对此，在案件讨论中有不同意见。
　　第一种意见认为，虽然租赁合同约定申诉人有优先承租权，但在被申诉人发布招租公告前三个月已提前通知申诉人应参加投标竞租的情况下，申诉人未参加投标，且没有证据证明其有续租的意思表示并在合理期限内积极主张优先承租权，可以视其放弃优先承租权。
　　第二种意见认为，虽然甲方在租赁期满前以通知函形式告知乙方，如愿意续租应准时参与招投标，否则视为放弃优先续租权。但该声明仅为单方意愿，不符合双方合意。并且在招标仅有一个投标人参加的情况下，甲方未履行告知义务，并以显著低于起标价的租金直接与他人协商签订租赁合同，侵害了乙方在同等条件下的优先承租权。
　　【法理评析】
　　优先承租权指的是租赁合同期满时，出租人对租赁物继续出租时，原承租人在其他人提出的承租条件相同的情况下享有优先取得租赁权。我国法律并未规定优先承租权，但只要双方约定合法有效，應受法律保护。在新的竞租人提出新的租赁条件后，出租人应履行约定义务，先征求原承租人是否愿意接受新的租赁条件，如果原承租人接受该承租条件，出租人应将租赁物优先出租给原承租人，只有在原承租人明确表示不能接受时，出租人方可将租赁物出租给新的承租人。本案甲方在租赁合同即将期满，招租竞标失败的情况下，在与他人商定承租条件后，应当征求原承租人乙方是否愿意接受该条件续租，而甲方未征求其意见，违反了双方在合同中关于优先承租权的约定，属于违约行为，应当承担违约责任。理由如下：
　　（1）所有权与承租权都应当合理地行使，保障双方权利义务的平等实现。所有权虽然具有对世权或绝对权的法律特征，其对财产支配不受他人干涉或者妨害，但在债权构成对所有权的限制时，就如本案中的租赁权对房屋所有权的抑制，出租人对其出租财产的支配即因其与他人形成债权关系而在占有、使用方面受到限制。作为所有权人来说，其享有对自己财产的占有、使用、收益和处分的权利，可以选择与何人签约或者不签约，但物权的行使还得依法进行，并且不能给他人的利益造成损害。因此，从法律上保护优先承租权的实现是必要的。本案中，乙方采取招标竞租的方式实际上已经对优先承租权的行使形成了极大的限制，这种单方限制行为并没有得到乙方的确认，对其不应发生效力，况且乙方并未明示其放弃优先承租权，相反却在租赁期满后并未搬离，并在诉讼过程中一直强调其有续租的打算，并愿意支付租赁期满后所应支付的租金。因此，不能推定乙方同意放弃优先承租权。
　　（2）甲方的违约行为侵害了乙方的承租优先权。本案甲方向乙方发出书面通知，续租须参加招标竞租，属于向特定人发出的要约邀请，而在此后又向社会发出招标公告，属于新的要约邀请，其本身并不发生法律效力，性质上为事实行为，而非意思表示，对于发出方与相对方来说，均不产生拘束力。因而，乙方亦无义务发出要约的意思表示，此时不作意思表示不能推定为其放弃续租权。乙方虽未参加投标，但其承租优先权并不因此而消灭。只有在原承租人明确表示不能按照出租人或者他人提出的承租条件继续租赁房屋，或者经通知后未明确表示是否继续租赁房屋，方可视为其放弃优先承租权。甲方以招标形式公开招租，其有义务在招标过程中保障原租赁合同约定的优先承租权的实现。而甲方在招标仅有一个投标人参加的情况下，未履行告知义务，并以显著低于起标价的租金直接与他人协商签订租赁合同，实质上单方面取消了乙方的承租优先权，违反了双方在原合同中关于优先承租权的约定，侵害了申诉人在同等条件下的优先承租权。
　　（3）甲方未依合同约定保障乙方优先承租权的实现。承租优先权应保障承租人在其租赁期间至期满后的合理期限内，在同等条件下具有租赁权的排他性，其优先承租权的时效应当受到法律保护。而且，出租人采用招投标方式确定承租人，未严格遵守《招标投标法》的相关规定。虽然招标投标法属行政性法律规范，主要不是调整民事关系，但当事人一旦选择以招投标方式确定承租人，招投标活动就应当遵循公正、公平、公开和诚实信用的原则，确保招投标当事人的合法权益。招标人在公开招标活动投标人少于3人的情况下，应当停止招标，可以重新招标或者采取其他方式招租，若原承租人表示不能按照出租人或者他人提出的承租条件继续租赁房屋，或者经通知后未表示是否继续租赁房屋，方可视为其放弃优先承租权。