房地产项目开发成本构成与控制
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【摘 要】房地产是房产和地产的总称。房地产项目开发是一个综合性的系统工程，它具有开发周期长、投资额大、涉及领域多、政策性强等特点。因此房地产项目开发成本控制也涉及到许多方面，主要包括土地成本、前期准备费用成本、建筑安装工程成本、基础服务设施及配套工程成本、检测及咨询服务等其它间接费用成本、广告策划营销成本、财务成本、销售环节税费、开发商综合管理费等。房地产开发项目的成本控制需根据不同环节的特征进行。
【关键词】房地产；成本控制；招标控制价；合同价；资金时间价值
前言：
房地产是房产和地产的总称，房产，是指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物。地产，是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已经开发和待开发的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房地产按用途可以划分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产等五种。本文所述房地产仅指居住房地产和商业房地产所涵盖的范围。
房地产项目开发是一个综合性的系统工程，它具有开发周期长、投资额大、涉及领域多、政策性强等特点。因此房地产项目开发成本控制也涉及到许多方面。本文主要从以下几个方面进行阐述。
（1）土地成本，本文所讨论的土地成本是指开发商从土地交易中心通过招、拍、挂等形式取得的熟地的成本。此阶段的成本控制是开发商根据宗地的规划条件做出初步的产品定位，并初步测算开发成本，结合市场销售情况和预期收益，竞买所需宗地。根据规划条件，宗地上的建筑面积是有最大限度的，竞买宗地的价格越高，分摊到单位建筑面积上的土地成本就越高，从而开发成本就越高，它直接影响到开发商的最终收益。因为土地出让价受市场的影响很大，竞买土地时，存在许多不可控因素，所以不可能直接控制土地成本价格。因此，此阶段的成本控制主要有两个方面：①择优竞买土地；②充分利用土地规划条件进行策划和规划，使产品的性价比达到最高值，从而通过提高收益达到降低成本的目的。
（2）前期工程准备费用成本，主要包括临时设施费、可行性研究报告编审费、规划设计及图审费、行政规费及规划报建费、勘测丈量费、环境评测费、水土保持方案报告编审费、交通影响评测费、地质灾害危险性评测费、压覆矿产资源评估费、节能减排报告编审费、专家评审费等。这一阶段的成本控制主要从规划设计和地质勘察方面进行控制。规划设计是成本控制的龙头，它的直接成本只占到总成本的2~5%，但对项目全寿命周期成本的影响达到75~95%。因此，我们必须重视这一阶段的控制。这个阶段的成本控制可以从三个层面来理解：①通过规划设计，提高产品性价比，使产品销售价格提高，从而达到通过提高收益降低成本的目的；②通过虚拟施工，优化设计，把原本在施工阶段发生的设计变更在这个过程中优化处理掉，从而达到降低建造成本和使用成本的目的；③根据项目用地特征、土地规划条件、相关设计规范等进行合理规划设计，从而合理降低项目投资。具体的实施办法是根据产品标准制定经济指标，进行限额设计，从而使建造成本降低。在方案优化过程中：①我们要注意建筑物的整体布局方案，最适宜的方案是依山就势布局，从而减少土方平衡量。②我们要注意桩基选型，根据地质资料及地勘报告，选择比较经济的桩基类型。地质勘察是控制的另一个重点：a.要控制地质勘察的直接合同成；b.要控制地质勘察报告的准确性，因为地质勘察报告直接影响到建筑物基础的选型，从而间接影响项目的建造成本。
（3）建筑安装工程成本，主要包括土建工程、主体安装工程、装饰装修工程、设施设备工程、室外工程、地下室人防工程等。
建筑安装工程成本一般占项目开发总成本的60%左右，这一阶段的成本控制属于工程造价管理的范畴，主要是合理确定和有效控工程造价。此阶段主要以合同为主线进行控制，它的控制周期比较长，主要按照合同签订阶段、合同履行阶段、竣工结算阶段进行控制。
合同签订阶段，通过公开招标方式确定施工单位，这一阶段的关键工作是招标文件的编制，其中，工程量清单的编制、招标控制价的确定、合同条款的设置是十分重要的，它将直接影响到最终的建安成本。工程量清单编制工作的关键是计量的准确性和清单项目特征描述的准确性。在工程量清单报价中，招标人负责量的风险，投标人负责价的风险。如果工程量不准确，将导致投标人采用不平衡报价，最终使工程价款增加。如果清单项目特征描述不准确，将导致投标人不能准确报价，从而造成中标后签订合同时的扯皮现象发生。合同条款需根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500－2013），本着合规、合理、公平、公正的原则设置。合同内容应全面，一般包括协议书、通用条款、专用条款。专用条款，是合同的关键部分，是甲乙双方经过平等磋商，对相关通用条款的进一步细化、修改和明确。其内容涵盖安全、质量、工期、进度、价款、违约责任、争议处理等等。作为成本控制方面的专用条款需明确：合同价类型，固定总价合同、固定单价合同、成本加酬金合同价；结算方式及依据；价款支付，预付款支付比例，包工包料工程的预付款支付比例一般为合同价的10~30%，但须考虑工期因素，如三峡工程建设期8年，总投资800多亿元，就不可能按10%支付预付款。进度款支付比例，一般不低于60%，不高于90%；价款调整的前置条件，一般主材及设备价格变化幅度超过5%时，才调整合同价款；索赔与返索赔成立的条件等。合同履行阶段，这一阶段可控的成本空间较小，控制周期较长，但这一阶段的有效控制是其他阶段成本控制的保障。在这一阶段，成本控制的重点是进度款的合理确定及支付、设计变更签证的有效控制、索赔的有效控制、返索赔的准确掌控、相关结算资料的收集归档管理等。
竣工结算阶段，这一阶段的重点是合理确定工程造价。根据计价文件、合同、竣工结算资料审核竣工结算。竣工结算的审核方式有全面审查法、对比审查法、筛选审查法等。
（4）基础服务设施及配套工程成本，主要包括供电工程、供水工程、燃气工程、太阳能、数字电视入网初装、通讯工程、门禁及可视对讲等。供电工程有些地区是由供电部门按统一的收费标准 《昆明市新建住宅项目供电设施工程费标准》）收费。供电工程的范围是从市政电网到住户集中电表箱，包括设计和施工均由供电部门完成。其成本控制只需根据房屋类型、用电容量、收费标准、建筑面积等套用计算。供水工程的范围是从市政供水管网到用户水表，由城市自来水公司统一设计施工。其成本控制类似于建筑安装工程。燃气工程的范围是从市政燃气管网到用户燃气表，由城市燃气公司统一设计施工。其成本控制类似于建筑安装工程，一般合同价为每户包干单价。太阳能是专项工程，由专业的太阳能公司设计施工，一般有分散式供热和集中式供热两种形式。其成本控制类似于建筑安装工程。数字电视入网初装费一般由地区有关部门制定收费标准，按收费标准核算成本。门禁及可视对讲系统虽然列为房屋的配套设施，但实际上属于楼宇智能化系统，其成本控制可以纳入建筑安装工程统一管理。
（5）检测、咨询服务、策划营销、财务费、税费、综合管理费及其它接成本，检测及咨询服务包括桩基检测、工程实体检测、防雷检测、沉降观测、室内环境监测、消防安全检测、地下管线测绘、竣工面积测绘、房屋面积测绘、竣工档案及声像资料、造价咨询、施工监理、招标代理费等，其成本控制主要根据相关收费标准并结合市场行情进行招标或竞争性谈判。策划营销成本，包括市场调研、方案策划、广告投放、销售等，其成本控制可采用直接合同谈判，也可以将广告策划营销工作全部委托给专业公司来做，通过打包招标方式来控制成本。财务成本，包括融资成本和贷款利息等，融资成本与融资方式有关，成本的控制措施主要是资金投入时间的控制。可以结合项目开发的时标网络计划和资金时间价值来确定资金投放时点，从而节约财务成本。销售环节税费，主要包括土地使用税、土地增值税、营业税及附加、印花税等，这些税费成本须严格按照国家税法缴纳。综合管理费及其它成本，主要包括开发商日常运营所需费用、人工工资、办公设施及办公用品等。其成本控制主要是管理和合理利用人力资源。
结束语：
房地产项目开发具有涉及面广、开发周期长、投资额大、风险较高、技术含量较高、受国家政策调控等特征，因此，房地产项目开发成本控制与测算需结合这些特征，进行合理测算和有效控制。