不动产登记与权籍调查上

　　权籍调查是不动产首次登记的基础。
　　权籍调查是不动产统一登记之后出现的新名词。原来分散登记时的地籍调查、房产测量等都属于目前不动产权籍调查的范畴。不动产权籍调查一般包括不动产权属调查和不动产测量。前者主要是获取不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，后者主要是获取不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。
　　为保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作，确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行，国土资源部2015年3月30日专门印发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号，以下简称41号文件），要求以地籍调查为基础，多规程并行，保持调查工作的连续稳定。该文件所附的《不动产权籍调查技术方案（试行）》（以下简称《技术方案》），对调查的内容、技术路线与方法、调查程序等作出了细化规定。
　　按照41号文件的规定，不动产权籍调查的内容是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。就土地信息而言，应当查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。就房屋等构（建）筑物信息而言，查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、分摊土地面积等。就森林、林木信息而言，应当查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。
　　不动产权籍调查的内容是当事人申请登记时需要提交的材料内容。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第16条规定：＂申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料……＂其中第3项的内容主要通过不动产权属调查获取，第四项的内容主要通过不动产测量获取。
　　不动产权籍调查的内容大多是不动产登记簿需要记载的内容。不动产登记是登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。按照《条例》第8条第3款的规定，＂不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况……＂其中第1项和第2项的内容主要是分别通过不动产测量和权属调查获取。
　　如果没有不动产的权属和自然状况的材料，不动产登记机构将无法登记，也无法将有关事项填写在不动产登记簿上，因此说不动产权籍调查是不动产首次登记的前提和基础。
　　需要注意的是，并非所有的不动产登记都需要进行不动产权籍调查。权籍调查的目的是获取不动产登记所需的不动产的权利状况和自然状况的证明材料。笔者认为，如果当事人有其他的材料可以证明不动产的权利状况和自然状况，则不需要对该不动产再进行权籍调查。
　　1.抵押权、地役权等权利的首次登记不需要不动产权籍调查。
　　主权利的首次登记之前，由于登记机构没有需要登记的不动产的权利状况和自然状况信息，因此需要当事人通过权籍调查提供相关的证明材料。但是抵押权、地役权等权利的首次登记不需要权籍调查。因为设定抵押权、地役权等权利必须以主权利权属清楚为基础，开展抵押权、地役权等权利的登记必须以主权利已登记为前提。由于主权利登记时，相关的不动产信息在登记簿上已经有明确的记载，因此在办理抵押权、地役权登记时，登记机构只需要根据抵押合同、地役权合同，在登记簿上加记抵押和地役权的相关信息，其他信息不作任何改变，因此不需要再开展权籍调查。
　　2.首次登记之后一般不再需要不动产权籍调查。
　　不动产首次登记之后，相关的信息在不动产登记簿上已有明确的记载，如果宗地的界址没有发生变化，不应当再开展权籍调查。对于这一点，41号文件明确规定，＂申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效＂。因此，开展不涉及界址变化的不动产转移登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等时，不需要再开展权籍调查。有的地方提出，不开展权籍调查，无法判断知道界址是否发生变化。还有的地方提出再调查，可以发现以前登记中存在的不规范的地方并可借机予以纠正。笔者认为已经登记的登记结果，如果当事人不提出相应的主张或者异议，就应当视为界址没有变化，就无须调查，并应当视为没有问题，登记机构无须主动去发现错误和纠正错误。因此，对于已经登记的，笔者认为应当坚持以不再调查为原则，以再调查为例外，比如当事人提出界址发生变化申请的变更登记、更正登记、异议登记，可以进行地籍调查。
　　3.已经有其他证明材料的也不需要再进行权籍调查。
　　如果当事人提供的证明材料能够证明不动产权利和自然状况，不应当再进行权籍调查。比如当事人申请国有建设用地使用权的首次登记，如果其提供的出让合同或者划拨决定书中列明了不动产的四至界限以及坐标等信息，就无须再进行权籍调查。另外实践中经常出现权籍调查时指界难的问题，笔者认为并非所有的土地首次登记都必须提供相邻宗地权利人的指界材料。如果相邻宗地已经登记发证的，则没必要强求相邻宗地的权利人签字指界。因为相邻宗地已经登记发证，表明双方之间的土地权属界址已经确定，相邻宗地的原指界材料就可以作为本宗地指界的证明。
　　作者单位：国土资源部不动产登记中心