在中国把房产留给孩子是个技术活
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房产：适合10岁以后的孩子
首都经贸大学的学生小周在18岁生日的时候，收到父母送给他的一份特别礼物——一套位于北京西站60平方米价值140万元的单身公寓，房产证上写的是小周的名字。尽管小周现在还没有时间过去住，父母这样做的目的，一方面是闲置资金用做投资，还有一个考虑就是躲开至今语焉不详的遗产税。
小周父母算了一笔帐，如果这间公寓的房产证上写上自己的名字，以后若遗产税开征，以20%计算，就要产生28万元的额外费用。当然，如果没有征收遗产税，将来房子过户给小周，并不会产生什么费用。
对此，北京某律师事务所张律师认为：尽管现在遗产税还没有征收，但是相关草案已经过会，随着坊间呼声越来越强和中国富人阶层越来越多，开征只是时间问题。＂在现有关于遗产分割里的房产部分，如果是直系亲属，不会征税，只要到户口所在地的房地产管理局，办理过户即可；如果是其他非直系亲属或者接受遗赠，则要征收2%的公证费和3%的契税，合计5%。＂值得一提的是，非婚生子女作为第一继承人范畴，也享受免掉的这5%优惠。
＂以前钱少，房子买的不多，顶多结婚再买一套。现在中产越来越多，青睐于置办房产，直接给子女买房子，还能规避以后可能产生的遗产税。＂在某跨国贸易公司供职的张女士接受采访时表示。
现在困扰张女士的问题是，她准备在购置的第二套房的房产证上写她两岁女儿的名字，但不知道这样做是否合适。某地产工作人员告诉张女士，孩子太小没有认知能力，最好不要这样做。
＂为孩子购置房产的最佳节点应该是10岁甚至是16岁。在这个节点上，孩子具有法律行为能力，所有结果有法律效力，18岁后有完全民事行为能力，可以买卖房产。
严格的法律意义上说，房产证上是谁的名字，法律就保护谁拥有物权，父母在房产证上写孩子的名字，会导致一些风险，比如孩子不懂事随意卖出房产，或孩子被人利诱卖出房产等。为了防止这一点，父母可以选择在交付房款时候留下付款凭证，并和孩子签订协议，以便在必要的时候收回房产。
孩子在10岁以前是没有行为能力的，这个时候如果父母和孩子签协议，也就是和孩子的监护人签协议，这就变成了父母和自己签一份协议。这种协议法院是不予采纳并视为没有法律效力的。＂ 律师表示。
律师介绍，这种协议是父母与子女之间的一个附条件的赠与协议，＂把条件明确列明，比如出现不赡养父母、不做婚房使用，或者随意买卖等情况，通过之前的买卖收据和协议，可以通过诉讼将房产收回来。＂
那么排除把房产留给孩子，我们还能为孩子做哪些准备呢？地产君为大家收集了以下信息，仅供大家参考：
保险：把财产保护在产品中
国外许多富有阶层会大量购买保险，这并不是出于获得生活保障的目的，而是为了遗产避税。国外的不少保险也专门设置了避税功能。许多终生寿险产品包含有身故受益功能，而这一部分是不用交税的。王永庆很有钱，李嘉诚很有钱，甚至已经富裕到自己都可以开保险公司了，但他们都买了高额的人寿保险。
根据我国《保险法》规定，保险不纳入遗产，所以任何人无权分割，除了保险本身确定的受益人，个人保险都是属于自己的。这是保险的优点，所以一些富裕阶层人士会选择保险将自己的财产冷冻起来，并逐渐追加和组合，一方面抵抗通胀压力使财产保值，一方面通过法律来合理避税。
据了解，某保险公司曾推出＂富人保险＂，最高保障额度只有1000万元，这些保障对于中小企业的老板来说是够了，但对于越来越多身家过亿的富人来说，仍是真空地带。国内各家保险产品还没有适合亿万富翁人群的项目。
拥有一家建筑公司的王先生投资了房产、股票、基金、黄金等，资产合计数千万元，他也青睐于为自己和家人购买保险。＂就像把鲜肉冻在冰箱，拿出来吃的那天，不至于腐烂变质，也没有流失。遗产税也一样，即使是税率很高，保险也在免税之列，不会造成什么损失。而且如果在生意上遇到债务纠纷，保险不属于被追偿的范围，这对于我来说很实用。＂王先生说。
某保险公司业务员苏先生分析，一旦中国开征遗产税，富人阶层的保险需求就会打开，因为保险是一个最理想的避税工具。＂保险的一大功能就是财产保全，按照保险行业相关分析预测，国际上平均遗产税率在40%以上，中国即将开征的遗产税税率可能高达30％至60％，若没准备好，没能给自己和家人买任何保险，其损失无疑是巨大的。＂苏先生说。
信托：最有潜力的传承方式
乔布斯离世留下83亿遗产，其中大部分资金放在一个信托项目中，这也让人们再一次关注信托的作用。
遗产信托在美国使用的十分普遍。下面是一种美国常用的遗产信托设立方式：（1）父母首先设立赠予人保留年金信托（grantor retained annuity trust，简称GRAT），并开列受益子女名单；（2）父母可按照自己的意愿向GRAT放入一大笔资金。在现有GRAT条款规定下，GRAT的本金加利息，在经过预先确定的时期后全部转回到父母名下；（3）这笔资金获得的超过利息部分的收益，允许留在信托内，并可永远免予遗产和赠予赋税而让下一代继承。
＂富豪的家族关系比较复杂，隐形资产比较多，成立遗产信托，一方面能帮助遗产保值增值，另一方面可以通过信托可靠的执行人来经营这些财产，再将收益分给受益人。整个过程避免了遗产税的征收，同时也避免由于遗产继承人滥用遗产或尚未成年导致遗产的各种不必要损失。＂中融信托公司杨文雷介绍。
目前在国内还没有相关的产品，鉴于市场的不透明和不成熟，这个口子尚未打开，但市场上对产品的需求已经形成。＂现在有钱人越来越多，而信托作为一种比较稳健的投资模式，已经逐渐被众人认可和接受。而且信托的门槛是一百万元，也是有钱人玩的游戏。遗产类信托产品在国外尤其是英国已经很成熟，国人喜欢赶时髦，在一定时间内国内也会形成一定需求，可预期购买遗产类信托产品会成为未来富人阶层的首选。＂四川信托的罗程说。
美国法律和遗产税下的遗产分割
美国遗产税最高税率从2001年的55%逐步下降到2009年45%，到2010年则停止征收1年。2011年后，遗产税最高税率恢复到10年前的55%。单从遗产税来说，乔布斯的去世遇到了一个坏时候。如果单纯按照美国法律来分割遗产，乔布斯的财产分配如下：妻子分得一半遗产，剩下的一半由乔布斯的3个婚生子女和1个私生女均分。但由于多数财产被放入保密的信托计划，所以具体情况外人很难得知。
中国已具备开征遗产税的法律环境
中国已具备开征遗产税的法律环境；同时也应该看到中国的遗产税立法存在很多技术难题。本文拟从开征遗产税的法律环境、立法难题、他山之石、破局之道、税制构想等方面着手，系统思考中国开征遗产税的法律问题。