房地产将迎来历史性巨变

　　房地产作为最好投资品的日子慢慢终结，但其作为百姓财富配置主要工具之一的周期没有结束。
　　2016年年底，笔者对2017年房地产市场的总体预判是：6月房地产会变天，预计中国的高净值人士会减持房地产。事实如何呢？进入2017年，房地产市场先是经历了＂3·17＂的政策变天，各种限制性手段无所不用其极，管理层不断强调＂房子是用来住的，不是用来炒的＂，并且将防范房地产泡沫列为中国经济的五大风险之一。事实上，这样的基调意味着，＂房地产是最好的投资＂的概念在中国房地产历史基本宣告结束。在政策的打压下，包括一线城市在内的热点城市开始降温，在新房限价的情况下，二手房市场博弈出现了明显的逆转，到2017年年底，北京等城市的二手房出现了量价齐跌的局面，笔者预判的＂变天＂成为现实。
　　但出乎笔者意料的是，由于货币化补偿等政策，导致房价快速上涨的热度向一些没有概念、没有基础，住房供应量很大的四、五线城市蔓延，甚至一些小县城都出现了抢房的现象。这样的结果是，尽管热点城市降温，但四、五线城市的火热让整个市场的数据再次创下历史新高，无论是房产销售，还是土地市场，突破2016年的高点已成定局。2017年前11个月商品房销售额已经突破10万亿元大关，达到115481亿元，增长12.7%，创造了历史新高。从土地市场来看，2017年前11个月，房地产开发企业土地购置面积达22158万平方米，同比增长了16.3%，前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长了37.3%。在销售业绩上，短短1年时间，中国房企巨头的规模从＂3000亿时代＂跑步跨入＂5000亿时代＂，碧桂园销售额已经突破5000亿元大关，恒大、万科也在向5000亿元迈进。
　　但笔者想说的是，2017年房地产数据创造历史性新高，几乎成为房地产上半场一曲惊艳的绝唱。对于2018年的房地产市场，笔者的判断是：2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有两个：第一，政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四、五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；第二，无论是房地产企业，还是购房者，以及观望、徘徊的＂吃瓜群众＂，对房地产的思考仍停留在过去的思维，没有意识到房地产市场已经变天了，也没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化，房地产上半场已经结束，下半场正式开启。然而，市场的下半场无论在政策环境、盈利模式，还是竞争路径和理念上，都与过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。
　　房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从3个维度来观察：
　　第一，房地產的基本矛盾变了。用党的十九大报告中的话来说，就是房地产的基本矛盾变了，房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然稀缺，这将是长期的。需要注意的是，随着人们对住房功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。
　　第二，房地产的＂灵魂＂变了。党的十九大重申＂坚持房子是用来住的，不是用来炒的＂。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏，房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策，这是一个巨大的变化。根据党的十九大的描述，未来的房地产政策将告别调控周期，进入制度建设周期。这也意味着，＂二次房改＂已经启动，将对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计，意 味着与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。也就是说，房地产的制度环境将和上半场完全不同，房地产过去的利益格局将被颠覆。
　　第三，房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去，决定一个企业未来的，是是否具有卓越的理念和面向未来的竞争模式，而不是仅仅依靠规模。下一个30年，面对新的科技革命对人类生活及很多行业带来颠覆性的变化，房地产行业的自我革命刚刚开始，房地产企业是什么？做什么？考虑清楚这些问题非常重要。如果房地产企业依旧靠盖房子赚钱，那么很快就会被淘汰，房地产企业的定位应该是为城市居民提供高品质的生活，成为高品质的服务商。在房地产市场的下半场，开发商必须把＂我是谁＂这个最基本的问题考虑清楚。在互联网和消费时代，谁深度介入城市人的生活，谁能够为城市人提供高品质的服务，谁将能够成为真正的赢家。这意味着，没有跨界思维，只知道盖房子的企业，在下一个周期会死得很惨。
　　因此，笔者所言的中国房地产行业的历史性巨变，绝非浅层次理解的房地产只是告别了快速增长周期，而是面对一个新的历史大周期，面对人工智能、大数据、物联网等对人们生活的颠覆性变化，新的科技革命对生活的改变，房地产行业在一个历史大变局中主动及被动的自我革命。这无疑是巨大的挑战，但又何尝不是巨大的历史性机遇？
　　因此，历史性巨变，不一定等于房地产的好日子结束。笔者曾一再强调，在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后，下一个30年真正有着巨大潜力的就是城市化，城市化的成败将决定中国两个＂十五年＂的目标能否实现。中国想要在下一个30年跨越中等收入陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍处在产业的风口。房地产作为最好投资品的日子慢慢终结，但其作为百姓财富配置主要工具之一的周期并没有结束。中国城市的软硬件升级会成为下一个30年全球最大的经济事件，对于那些已经做好准备的房地产企业，这无疑是千载难逢的历史机遇。
　　2018年，房地产行业将陷入＂混乱＂，面对这一局面，你是拥抱，还是逃避？蒂姆·哈福德在《混乱》一书中表示：＂循规蹈矩你会一事无成，拥抱混乱，才能激发真正的创造力；不去努力计划成功，会更成功！＂佛家云：不是风动，不是幡动，而是心动。面对一个混乱的市场，我们需要做的是打破陈规、做回自己，而不是把自己锁到陈旧的规矩和秩序中去。