手把手教你计算房产投资回报率

　　投资回报率是最常见的盈利表达方式，计算方法是：
　　ROI = 经济回报 / 总投资
　　公式看起来很简单，但是在实际的购房中存在着多个变量，如维修费用、杠杆的确定方法等，都会影响投资回报率的值。这些变量中有些可以忽略不计，有些需要计算进去，因此想要得出一个有意义的投资回报率并不简单。
　　再加上买家有现金全款或者贷款的选择，这让计算过程更加复杂。那么应该如何计算呢？
　　① 现金全款
　　这种情况下ROI计算起来最简单
　　以一套售价¥15万的房产为例
　　假设交易手续费加房屋翻新一共花费¥12,000
　　后以每月¥1,500的价格出租12个月，一年的租金回报为¥18,000
　　租金回报率 = 总回报 / 总投资 = ¥18,000 / （¥150,000 +¥12,000）= 11.1%
　　注意：这个数值只是毛租金回报率，因为没有计算其他费用，如税费和保险
　　如果算上这些费用，净租金回报约在8%左右
　　② 贷款
　　假设首付20%，贷款年限30年，利息4%
　　■ 还是同一套房子，同样的价格，但选择贷款
　　首付费用为：售价¥150,000* 20% = ¥30,000
　　相当于向银行借了¥120,000
　　同样假设手续费加房屋翻新一共花费¥15,000
　　那么头款一共支出¥45,000
　　（¥30,000 + ¥15,000 = ¥45,000）
　　每月本息还款共¥608.02
　　（计算每月本息是个非常繁杂的任务，可上网搜索等额本息计算器）
　　为简单起见，假设每月支付¥300税费和保险费
　　这样，每月总支出为¥908.02
　　（¥608.02 + ¥300 = ¥908.02）
　　假设租客每月按时交租¥1500，这样业主每月就有¥591.98的现金流
　　（¥1500 - ¥908.02 = ¥591.98）
　　一年下来，现金流总额为¥7103.76
　　（¥591.98 x 12 = ¥7103.76）
　　用年现金流¥7103.76除以头款¥45,000，我们得到15.7%，即是ROI
　　（¥7103.76 / ¥45,000 = 15.7% = ROI）
　　我们可以看出来，现金全款支付买房，每个月收入更高，而使用贷款会有更高的投资回报率。