营改增对房地产企业财务管理的影响
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摘要：随着我国经济的快速发展，税制改革应运而生。营业税改征增值税政策的出台影响着企业的财务管理，对房地产企业的财务也带来了极大的转变。本文将深入分析营改增对房地产企业财务管理的影响，以及房地产企业如何在新政策下获得新的竞争优势。
关键词：营改增；财务管理；房地产
为优化产业结构，推动发展，营改增政策正式出台。自实施营改增改革试点以后，参与试点的地区和行业的数量也随之增多。随着营改增的逐渐推广对各行各业的生产经营产生了极大的影响，尤其是对企业的财务管理的影响特别大。为了使房地产企业能够在营改增的潮流中实现更快更好地发展，本文就营改增对房地产企业财务管理的影响进行了分析，得出了相应的改进对策，以期能够起到抛砖引玉的作用，能够让更多专业的业内人士重视营改增对房地产企业的影响，从而促进房地产的发展。
一、营改增对房地产企业财务管理的影响
（一）营改增对会计核算产生的影响
房地产企业在购进原材料时一部分可以取得增值税专用发票，一部分无法取得增值税专用发票。对于无法取得增值税专用发票部分，在＂营改增＂前后的会计核算没有变化。对于可以取得增值税专用发票进行抵扣的进项，又分为＂一般计税方法＂和＂简易计税方法＂两种计税方法。
＂营改增＂前，核算购进原材料时，所做的会计处理是：＂借：原材料/在建工程等 贷：银行存款＂。对于＂一般计税方法＂在核算时应当在发票上税额计入＂应交税费——应交增值税（进项税额）＂，应该做的会计分录为：＂借：原材料/在建工程等 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款/应付账款＂。而适用＂简易计税方法＂的项目则不需要核算进项税，会计处理与＂营改增＂前相同。由此可以看出，＂营改增＂之后，原材料在入账时要从购入价中扣除进项税额部分，所以资产的账面价值较＂营改增＂之前有所减少。因此，资产减少，负债不变，这势必将影响资产负债率，资产负债率将有所增加，影响企业在市场中的竞争力。
＂营改增＂后企业在确认收入的会计处理也随之发生变化，＂营改增＂前，账务处理为：＂借：应收账款/银行存款 营业税金及附加 贷：主营业务收入 应交税费——应交营业税＂。＂营改增＂后其收入为不含税的销售收入与应缴纳的销项税两部分。＂一般计税方法＂的账务处理：＂借：预收房款/银行存款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）＂。＂简易计税方法＂的账务处理：＂借：预收房款/银行存款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（简易计税）＂。＂营改增＂前，＂主营业务收入＂科目是按含税收入入账的，而＂营改增＂后，这一科目是按价税分离后不含税收入入账的，这会导致利润表中营业收入这一栏数额会减少，与此同时，利润表中的＂营业税金及附加＂也会相应减少，最终会导致利润表中的净利润会减少。
由此可以得出，＂营改增＂后企业的账务处理的改变会直接影响到资产负债表和利润表，从而影响企业整体的核心竞争力。
（二）营改增对税负产生的影响
＂营改增＂最根本的是改变了企业的税负。过去房地产行业征收的是5%税率的营业税，税改后征收的是11%税率的增值税，税基改变了，税率也相应的在改变。所以＂营改增＂后企业的税负有没有减少这是一个值得关注的问题。只有时刻关注企业的税负，及时发现问题，在税改关键时刻实现减轻税负，才能使企业不断发展壮大并且提升自身核心竞争力。本文将从流转税负、附加税负、土地增值税税负以及所得税税负四个角度进行分析＂营改增＂对房地产企业税负的影响。
1.对流转税税负的影响
＂营改增＂后，房地产企业的老项目，如果按照简易征收办法计算，则所计算的增值税比＂营改增＂前的营业税税额有所下降，这是由于计税收入是否含税导致的差异。
如果房地产老项目由一般计税方法计算，税改之后税负会根据流转过程中增值额的可抵扣率的高低浮动变化。所以，税负平衡点和能否取得足额的进项税抵扣发票成为影响流转的两大重要原因。
2.对附加税税负的
房地产企业的附加税是由城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附加三项共同构成的。这三项税的计税依据是增值税、消费税、营业税的税额，因此，＂营改增＂后增值税税额以及营业税税额的变化将直接影响到附加税税额。
3.对土地增值税税负的影响
土地增值税是房地产企业主要的税负之一。土地增值税的计税依据是转让房地产取得的收入减去规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超率累进税率，土地增值率越高，税率就越高，土地增值率越低，税率就越低。然而＂营改增＂后，无论是转让房地产取得的收入还是房地产开发的成本、费用都发生了变化，在一定程度上影响了土地增值税的税负。
对转让房地产取得收入的影响在于增值税属于价外税，而营业税属于价内税。在＂营改增＂后，转让房地产取得的收入应该剔除税金，这样会导致在会计核算上，收入减少，从而降低土地增值率，导致减少了企业土地增值税税负。
对可扣除项目的影响在于扣除项目包含＂转让房地产有关的税金＂，而營业税就包含在此项目中，＂营改增＂后，营业税消失，导致可扣除项目减少，在一定程度上会增加企业土地增值税税负。
4.对企业所得税税负的影响
企业所得税的计税依据是应纳税所得额，即纳税年度内的收入总额减除准予扣除的成本、费用、税金和损失等项目后的余额。＂营改增＂后，增值税属于价外税，在会计核算上收入会减少。在可扣除项目中，由于工程物资购进的进项税可以抵扣，使得生产中的变动成本减少，同理，固定资产折旧也会减少。除此之外，＂营业税金及附加＂中营业税被取消，增值税不属于企业所得税可以抵扣的项目，将会导致应纳所得税额增加。土地增值税也是企业所得税前可以扣除的项目，由于＂营改增＂影响着其税负的变动，因此也间接影响着企业所得税。
（三）营改增对利润产生的影响
净利润是衡量一个企业经营效益的主要指标。净利润越多，企业经营效益就越好；净利润越少，企业的经营效益就越差。净利润的多少取决于两个因素，一个是利润总额，另一个是所得税费用。利润总额又是由营业收入减去成本减去营业税金及附加。
上文提到＂营改增＂后，由于增值税是价外税，营业税是价内税，导致营业收入计价减少，从而影响利润。房地产企业的营业成本主要是由主营业务成本和其他业务成本两部分组成。＂营改增＂后，计入工程物资和固定资产的价值降低，因此固定资产的折旧也会相应降低，则成本降低，会导致营业成本的降低。企业的营业税金及附加主要包括营业税、消费税、城市维护建设税、土地增值税、教育税费及附加和地方教育税费及附加等项目。税改之后，营业税取消，直接导致了营业税金及附加的减少。
（四）营改增对财务风险管理产生的影响
税改对房地产企业来说也是一次力度不小的革新，它增加了企业的财务风险。税改前，发票仅仅代表着企业购入相关资产或產生相关费用的凭证，不作为抵扣的依据。而＂营改增＂后，增值税专用发票成为增值税进项抵扣的依据，影响企业以及下游企业的税额抵扣。所以增值税专用发票的领购、开具、保管、作废以及增值税进项发票的获取、认证和抵扣在房地产企业的财务管理中具有十分重要的意义。
二、A房地产公司应对营改增的对策以及措施
（一）提升增值税专用发票管理水平
由于增值税税额是销售产品与购进成本环节所产生的税额之差计算得来的。然而房地产企业的人工成本、原材料成本等的增值税专用发票又很难取得，这在一定程度上会加大企业日常工作负担，减少折扣额度，增加企业税负。这就要求房地产企业在日常财务管理中，加大对增值税专用发票的管理力度，确保有足额的增值税进项发票可以抵扣。还有就是对于不同纳税人身份的供应商，税款抵扣影响程度不同，所以要对供应商进行筛选，尽量选择具有一般纳税人身份的企业。除此之外，房地产企业必须在180日内去相关税务机关进行认证，以免在税款抵扣遇到困难。
（二）加强财务人员的专业水平
＂营改增＂后需要加强财务人员的会计核算水平，一方面及时区分能否抵扣增值税专用发票的类型，以防止上游企业伪造或者虚开增值税专用发票，另一方面，财务人员有提升索要发票的意识，避免错拿、忘拿发票减少抵扣额度。
实施＂营改增＂后，房地产企业财务部门要积极关注税收政策动向，转变传统工作思路，开展税改知识技能培训来提升财务人员的专业能力。
（三）合理纳税筹划
合理的纳税筹划能够使企业追求自身经济利益的最大化，实现企业的内在价值，提升企业管理水平。本文从以下三个方面分析房地产企业如何合理纳税筹划：
1.申请财政补贴
＂营改增＂的目的之一是降低企业税负，但是这不代表每个企业都会因为税改而降低税负。在推进试点改革过程中，发现一些企业税负不降反升的情况。为了平衡这部分企业的税负，从上海试点开始，各地财务部开始实施过渡性财政政策给予政策扶持。因此，房地产企业可以申请国家财政专项资金。
2.合理选择供应商
区分一般纳税人与小规模纳税人，确保上游企业没有虚开、代开增值税专用发票的行为，有助于选择最适合的供应商。
3.把握纳税时间
一般企业由于资金困乏采用赊购方式购进物品，供应商就无法提供增值税专用发票，企业就无法及时进行进项抵扣。因此，为了能及时抵扣税款，房地产企业可以采用分期付款的方式进行采购，这样可以缓解资金压力。
三、结语
综上所述，税制改革是社会经济发展的趋势，这势必会给房地产企业带来不小的影响和冲击，但是这也是房地产企业发展的机遇，企业应该顺应税改的发展潮流，以此为契机，利用＂营改增＂给房地产企业带来的优势，规避税改为企业带来的弊端，促进房地产企业更好地适应税制改革，从而得到更好更长效的发展。
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